财务知识个人购房贷款方式全攻略最全版.docx

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财务知识个人购房贷款方式全攻略最全版

（财务知识）个人购房贷款方式全攻略

个人购房贷款方式全攻略

随着房地产市场的火爆，壹轮又壹轮的购房高潮此起彼伏，众多普通购房者通过银行贷款的帮助实现了房屋新购和置换新潮，在众多的贷款方式面前有时您会感觉难以选择，这里给大家逐壹道来每种方式的利弊供您参考，希望对您小有帮助。

1）壹次仍本付息

现各银行规定，贷款期限在壹年以内（含壹年），那么仍款方式为到期壹次仍本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。

计算公式如下：

到期壹次仍本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）]（贷款期为壹年）

到期壹次仍本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]（贷款期不到壹年）

其中：

月利率=年利率÷12

如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期壹次仍本付息额为：

10000元×[1+（4.14%÷12月）×7月]=10241.5元

2）等额本金仍款

等额本金仍款法是壹种计算非常简便，实用性很强的壹种仍款方式。

基本算法原理是在仍款期内按期等额归仍贷款本金，且同时仍清当期未归仍的本金所产生的利息。

方式能够是按月仍款和按季仍款。

由于银行结息惯例的要求，壹般采用按季仍款的方式（如中国银行）。

其计算公式如下：

每季仍款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归仍本金累计额）×季利率

如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：

每季等额归仍本金：

200000÷（10×4）=5000元

第壹个季度利息：

200000×（5.58%÷4）=2790元

则第壹个季度仍款额为5000+2790=7790元；

第二个季度利息：

（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元

则第二个季度仍款额为5000+2720=7720元

第40个季度利息：

（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元

则第40个季度（最后壹期）的仍款额为5000+69.75=5069.75元

由此可见，随着本金的不断归仍，后期未归仍的本金的利息也就越来越少，每个季度的仍款额也就逐渐减少。

这种方式较适合于已经有壹定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有壹定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。

该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。

3）等额本息仍款

个人购房抵押贷款期限壹般都在壹年之上，则仍款的方式之壹是等额本息仍款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿仍贷款本金和利息。

计算公式如下：

每月等额仍本付息额=［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾仍款期数］÷［（1＋月利率）＾仍款期数－1］

其中：

仍款期数=贷款年限×12

如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额仍本付息额为：

月利率为5.58%÷12=4.65‰，仍款期数为15×12=180

200000×4.65‰×（1+4.65‰）＾180÷[（1+4.65‰）＾180-1]=1642.66元

即借款人每月向银行仍款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部仍清。

4）固定利率

名词解释：

指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。

优点：

利率不随物价或其他因素的变化而调整。

缺点：

壹旦利率水平走低，在房贷利率固定情况下，也可能存在购房者为房贷多交钱的情况。

5）结构性固定利率

名词解释：

在利率固定期间，能够分段执行不同的利率标准。

如利率固定5年的贷款，能够在贷款前2年固定执行壹个利率，后3年执行另外壹个不同的利率。

固定10年的贷款，能够在前5年执行壹个利率，后5年执行另外壹个利率。

优点：

使用结构性固定利率产品，仍能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。

缺点：

提前仍款将收取较高额度的违约金。

适用人群：

规避投资风险的投资型购房者。

6）浮动利率

名词解释：

指贷款人在贷款期内，按照央行不同时期指定利率标准进行仍贷，不同时期不同利率贷款者的仍贷金额不同。

优点：

利率随政策调整，避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险。

缺点：

利率不可预测，贷款者不可预知年限内的仍款金额。

适用人群：

适合5-10年期短期贷款者，或贷款者确定利率短期内不会有太大上调。

7）双周供

名词解释：

指将按揭贷款的仍款方式从原来每月仍款壹次变为每俩周仍款壹次，每次仍款额为原来月供的壹半。

优点：

在选定了贷款期限的情况下，采用双周供仍款和按月仍款法相比，好处很明显：

大大减少利息负担、有效缩短仍款期限。

缺点：

对于月收入不宽裕的贷款人来说，会增加壹些压力。

目前仅有深圳发展银行能够办理。

适用人群：

每月收入分多次入账，仍款能力充足或欲缩短仍款期限的贷款人。

8）接力贷

名词解释：

指以某壹子女（或子女和其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或壹方和该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

优点：

能够将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受规定上限的限制。

缺点：

父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。

目前仅有农业银行可办理。

适用人群：

年龄四十岁之上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、仍款压力较大的年轻人。

9）倒按揭

名词解释：

倒按揭又叫住房反向抵押。

人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回仍贷，由于这种方式和传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

其最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。

对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了壹种养老的方式。

优点：

“倒按揭”是壹个比较好的解决养老问题的办法。

缺点：

操作风险大，且实施时间越长、风险越大。

适用人群：

有住房的老年人。

10）宽限期仍款

宽限期仍款法是在等额本金仍款法的基础上衍生出的壹种仍款方式。

它的特点是：

根据和开发商签订的"预售协议"银行允许客户在入住前只归仍贷款额本期利息，入住后再开始归仍本金，仍款方式和等额本金仍款法相同。

这种仍款方式现阶段只有中国银行采用。

现以中行实际操作举例如下：

假定某人于今年1月购买了2001年6月入住的期房，向中国银行申请10年10万元贷款。

按季度仍款：

入住前每季度仍款额=贷款本金×季利率=100,000×（5.58%÷4）=1395元

入住后每季度仍款额和等额本金仍款法相同，即：

每季度仍款额=（贷款本金÷贷款期季数）+（本金-已归仍本金累计额）×季利率=（100,000÷40）+（100,000-已归仍本金累计额）×（5.58%÷4）

第壹季度仍款额=2,500+（100,000-0）×（5.58%÷4）=3895元

第十季度仍款额=2,500+（100,000-2,500×9）×（5.58%÷4）=3581元以此类推……

这种仍款方式的优点是减轻了支付首期款后的仍款压力，同时具备等额本金仍款法的特色。

11）等比累进仍款法

也称等比递增（减）累进法，就是将整个仍款期按壹定的时间段划分，每个时间段比上壹时间段多（少）仍约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿仍额归仍贷款本息的壹种仍款方式。

例如，壹购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择"等额本息仍款法"，其每月仍款额为1089.20元，10年后他总共需支付本息130704元。

但他如果预计5年后的收入将会有壹个较大的提高，那么他能够选择"等比累进仍款法"，以5年为周期，第二个年的月付款比第壹个5年上浮50%；那么第壹个5年内，他每月仍款约在905元左右；第二个5年内，每月仍款约1358元左右，比905元上浮了50%，10年后他总共需支付约135780元。

从计算中可见，选择"等比累进仍款法"的付息要比选择"等额本息仍款法"多5000余元，这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长壹些，因此在利率相同的情况下也就要多支付壹些利息。

12）等额累进仍款法

也称等额递增（减）累进法，其和"等比累进仍款法"类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多（少）仍款的"固定比例"改为"固定额度"，以同样在每个时间段内每月以相同的偿仍额归仍贷款本息的壹种仍款方式。

上述俩种仍贷方式因计算比较复杂，由于计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时仍较少被银行所采用。

可是，从美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款业务开展兴旺的国家和地区的实际情况见，其却是国际上十分通行的俩种消费信贷仍款方式，十分受到新婚夫妇和开始创业的年轻人的欢迎，为有潜力的青年人购房者能够缓解眼前暂时的资金不足。

13）增本减息法

在国外，外国银行仍采取壹种叫"增本减息法"的计息仍贷方式，就是在"等额本金法"的基础上，每期的利息按理论余额计算，但本金的归仍则是从小到大，使得每月归仍的本息总额壹样的壹种变体仍款方式。

14）循环贷

用户只需将自有住房到银行做抵押，就可获得该住房等价值80%的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。

“循环贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支出、运营周转的需要，而向银行贷款需要时间较长，难以应急。

这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，有30年。

然而用途较为局限，要想获得授信，不能用于炒股买期货。

15）住房再按揭

用已抵押给银行的物业到银行办理再次按揭，银行将根据市场现状对其已按揭的住房进行评估，从而为客户增加壹定的贷款额度。

贷款用于其支付购买住房及车位（库）、家庭大额耐用消费品、汽车和住房装修等壹揽子资金需求的人民币个人组合贷款。

适合于已办理住房按揭后又有融资需求或者希望盘活按揭房资产的客户。

16）入住仍款法

客户在招行办理壹手楼住房贷款业务时，能够申请从贷款第壹个月开始，和银行约定壹个时间段仅偿仍贷款利息，无需偿仍贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的仍款方式归仍贷款的本金和利息。

17）移动组合房贷

这是今年出现的更为灵活的壹种住房按揭方式。

该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，定制个性化的仍款方案。

在仍款期内，仍款方式仍能够随时调整。

便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的仍款方式。

和等额本息方式相比，移动组合房贷仍可能节省壹部分利息支出。

由于仍款总期限是固定的，因此仍款数额较低的月份越多，后期仍款压力就会越大。

18）直客式贷款

银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在壹起的总房款壹次性付给开发商的贷款模式。

购房者能够自由选择有该业务的银行；可享购房壹次性付款折扣（视不同项目而定）；免除开发商所指定的律师审核购房者贷款资格等手续的律师费；免除保险费支出（视不同银行、项目而定）；放款速度快。

可是和其他产品相比，直客式贷款申请门槛比较高。

您会贷款买房么？

目前最全的贷款买房全攻略

目前贷款购房主要有以下几种：

1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。

1、住房公积金贷款：

对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。

住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的壹半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在壹个利差。

同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

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2、个人住房商业性贷款：

之上俩种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但能够申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。

只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，且以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的