戴德梁行商场标书三物业管理预算方案Word文件下载.docx
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（二）小区可销售面积:
95,160.68m
第一组团
别墅9,149.72?
第二组团
小高层（多层）5,461.12?
高层17,587.78?
第三组团
小高层（多层）5,971.52?
高层22,005.44?
第四组团
小高层（多层）2,697.40?
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高层31,287.70?
商业1,554?
注:
根据深圳市物业管理服务收费指导标准，九层以下界定为小高层
（多层），十层以上界定为高层。
（三）预算收入
考虑到农科中心片区的情况，管理费收费标准过低则会影响收支平衡，影响日常运作和楼盘及公司形象;
太高则会影响销售及违反深圳市管理服务费指导收费标准。
商场因公共水电费、维修费及清洁卫生费增加较多，故收费可适当提高。
故建议可参考以下收费标准。
管理费收取标准
别墅（暂按4.50元/?
月计算）:
9149.72×
4.5元,41,173.74小高层（多层）（暂按1.00元/?
14,130.04×
1.0元=14,130.04
高层（暂按3.60元/?
70,880.92×
3.6元=255,171.31
商场（暂按6.0元/?
1,554×
6元=9,324停车位管理费（80元/月位）:
559×
80元,44,720
小计:
364,519.09元电梯维护运行费
小高层（多层）（暂按2.00元/?
月计算）14,130.04×
2.00=28,260.08
管理费收入总计:
392,779元
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（四）物业日常管理费支出项目包括:
费用支出金额（人民币元/月）序
项目小区总管其中号
理处住宅商场停车场1.128,300103,0295,83219,439管理服务人员
工资福利
2.41,20035,0202,0604,120公共设施运行
及保养费
3.11,16610,0491,117绿化费,4.86,77280,2642,1704,339公共水电费
5.48,23440,9992,4124,823清洁卫生消杀
费
6.12,87510,3006441,931办公费
7.3,3402,672167501折旧费
8.15,1803,60040011,180保险费
9.6,5635,487269806其它
10.35,36329,1421,5074,714管理人酬金
11.营业税金19,83517,1064712,25812.小计408,828337,66817,04954,11113.95,160.6894,160.681,554附:
可销售面（559车位）
积
14.4.303.5910.97（96.80）物业管理成本
15.392,779338,7359,32444,720预算收入
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16.-16,0491,067-7,725-9,391管理处收支平
衡情况
（a）以上的预算中，有关备用金和管理人酬金的具体金额，可根
据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司
为商定。
（b）首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加
之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。
二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次
装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及
公共维修，故在管理成本中未单独列出。
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（II）管理成本分项核算
1.整个小区管理成本情况
（A）管理服务人员工资福利
每月预算支出（,）
（1）总办
24,00024,000管理处主任1人
（戴德梁行国
内驻现场经理）
4,0004,000助理兼文秘1人
28,000小计:
（2）物业部
4,0004,000主管1人
2,50010,000物业助理4人
3,0003,000安管队长1人
1,5004,500安管领班3人
1,10046,200安管员42人
67,700小计:
（3）工程部
2,5005,000维修领班2人
1,80012,600技术员7人
2,0002,000文员/仓管1人
23,600小计:
20
（4）财务及行政人事部
4,2004,200主管/会计1人
2,4004,800出纳1人
9,000小计:
每月管理人员工资预算为:
128,300
备注:
上述工资已包含相关法规福利等费用。
如现场派驻港职经理则每月支出60,000元，其中40,000由
发展商另外支付。
总计:
（B）公共设施运行及保养费
（1）电梯保养维护（共29台）
（全责保养或保养加材料费）29×
800=23,200
（2）保安监视系统及弱电36,000?
12=3,000
（3）消防系统36,000?
（4）给排水系统24,000?
12=2,000
（5）变配电设备（含发电机用油）36,000?
（6）照明灯具24,000?
（7）3,000土建、装饰维护
（8）2,000其它
41,200小计
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（C）绿化费每月绿化维护费22,332.6×
0.5元/?
=11,166
（其中9,000元为每月正常支出，2,166元作为节日盆景布置）
（D）公共水电费
（电费按服务业计费:
0.89元/kwh;
水费按2.40元/t，另加0.70元/t排污费）。
其计算的原则为:
电费根据预算参考数据清单的设备功率乘以运行时间、设备效率及电价;
水费则按规范和经验用水量乘水价。
（1）电梯20kw×
29×
16h×
60%×
25%×
30×
0.89=37,166
（2）公共照明（含庭院）25×
50%×
12×
0.89=4,010
（3）闭路监视、消防系统15×
24×
0.89=9,600
（4）给水系统33kw×
70%×
0.89=3,110
（5）管理处办公室及设备间电器、照明等10×
0.89=3,200
（6）停车场照明20×
（7）排水、排污泵144×
1×
0.89=3,845
（8）消防泵及卷帘150×
0.89=134
（9）设备房抽排风9.6×
0.89=1,846（10）绿化用水22,332.6×
5×
30?
1000×
3.1=10,385（11）清洁用水124,301.71×
0.5×
3.1=5,785（12）商场、卫生间用水80×
2×
3.1=495（13）庭院水景补水20×
3.1=1,860（14）循环水泵40×
0.89=2,136
86,772小计
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（E）清洁卫生消杀费
（1）清洁费（对外承包、含124,301.71×
0.35=43,505
化粪池清理）
消杀费（城管部门）124,301.71×
0.1×
30%=3,729
（2）
水池清洗消毒（1年2次）（3）1000
48,234小计
（F）办公费
（1）3,000电话费
（2）2,000办公费
（3）2,000差旅费
（4）2,000业务应酬费
（5）2,500洗涤费
（6）服装费（人均500元）66×
500/24=1,375
小计12,875
（G）折旧费用200,000?
12?
5=3,340
（H）保险公共财产险、第三者责任险等
4,000
停车场保险559×
300×
80%?
12=11,18
0
15,180
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（I）其它（不可预计）
按上述B至H支出总额3%
218,767×
3%=6,563
（J）管理人酬金（按管理成本的10%）353,630×
10%=35,363
（K）营业税金
按可销售面积及管理收入计算:
392,779×
5.05%=19,835
A-K项每月开支预算总额为:
408,828元
I.管理成本
每月预算开支为:
2小区可销售面积:
95,160.68m
2每月管理费平均成本为:
408,828?
95,160.68,4.30（元,m）
J.物业管理收支平衡情况为:
408,828元整个小区日常管理支出为:
392,779元每月管理收入为:
每月物业管理收支平衡情况为:
392,779-408,828=-16,049元
根据以上预算，是以百分百入伙率为考虑及计算基础，整个小区每月预算管理收入为392,779元，每月管理预算支出为408,828元，故预算每月亏损为16,049元，由于首年相关设备仍在保修期内，故可节省维护保养费，并通过加强日常管理及控制运作成本，预期可保障收支平衡。
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2.住宅部分
管理服务人员工资福利约占53人1.128,300×
53/66=103,029
公共设施运行及保养费约占85%2.41,200×
85%=35,020
约占90%3.绿化费11,166×
90%=10,049
约占92.5%4.公共水电费86,772×
92.5%=80,264
约占85%5.清洁卫生消杀费48,234×
85%=40,999
约占80%6.办公费12,875×
80%=10,300
约占80%7.折旧费3,340×
80%=2,672
约占90%8.保险费（除开停车场保险）4,000×
90%=3,6009.182,904×
3%=5,487其它
10.管理人酬金291,420×
10%=29,142
11.营业税金338,735×
5.05%=17,10612.每月开支为
（1）+„（11）=337,668
13.338,735每月收入为
14.1,067管理处收支平衡情况
住宅部分物业管理收支情况为盈余约1,067元。
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3.商场部分
1.管理服务人员工资福利约占3人128,300×
3/66=5,832
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