物业管理行业分析报告文档格式.docx

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（3）管理的专业化能力提升10

三、行业上下游的关系10

四、行业周期性、区域性和季节性11

1、周期性11

2、季节性11

3、区域性12

五、影响行业发展的因素12

1、有利因素12

（1）国家政策支持12

（2）行业监管体系日益健全13

（3）我国消费提升推动物业市场持续发展13

2、不利因素14

（1）人力成本持续上升14

（2）专业经营人才匮乏14

（3）行业责任边界较为模糊14

六、行业壁垒15

1、行业经验和品牌壁垒15

2、管理与人才壁垒15

七、行业风险16

1、政策变化的风险16

2、市场竞争风险16

3、用工成本上涨的风险16

八、行业竞争格局17

一、行业监管体制、主要法律法规及政策

1、行业监管体制

根据国务院颁布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门，即中华人民共和国住房与城乡建设部，负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

中国物业管理协会及地方物业管理协会是物业管理行业的自律组织。

物业管理服务行业的宏观产业政策的制定由国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部二者共同负责。

2、行业主要法律法规及政策

物业管理服务行业主要法律法规及政策如下：

二、行业发展现状及趋势

1、行业发展现状及规模

物业管理是指受业主的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向业主提供综合性的有偿服务。

从1981年我国第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，在对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济和社会发展中的地位得到了不同程度的提高。

根据国家统计局公布、WIND整理数据显示，2016年中国物业服务业经营收入约7,000亿元，较2012年收入水平翻一番，物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前仍处于“成长期”的快速发展阶段。

伴随着中国房地产开发行业的发展和城市化进程的逐步加大，中国物业管理行业也水涨船高，呈现出一片朝气蓬勃发展态势。

根据物业管理协会的调查显示，中国物业百强企业的在管项目和在管理面积继续持续增长，截至2016年底，全国31个省市自治区物业管理面积为185.1亿平方米，相比2012年的145.3亿平方米增长了约27.39%，呈持续增长趋势。

百强企业管理面积总值达54.50亿平方米，占全国物业管理面积的29.44%，较2015年提升1.02个百分点，市场占有率接近三成，行业的发展呈现出进一步增长的态势。

同时，受国内产业升级影响，传统物业服务业正经历着一场技术引发的产业升级，“互联网+”与新技术的研发成为了成本控制、效率提升、服务水平优化的主要手段。

近十年中，百强企业管理规模实现了快速突破，成长速度令人瞩目。

2007年，管理面积均值为468万平方米，2016年增长至2725万平方米，增长4.8倍，年均复合增长率达到21.62%，增长速度显著，百强企业管理项目均值从46个增加到166个，累计增长2.6倍，年均复合增长率15.33%。

从业态分布来看，根据前瞻产业研究院发布的《2017年中国物业服务行业经营数据解读营收、净利润持续增长》研究报告，中国2017年住宅物业服务费收入占百强企业住宅物业服务总收入最高，达到59.72%；

办公物业、商业物业收入占比也超过10%，分别为12.56%、14.41%；

其他物业占比则较小。

总体来说，在整个行业面临人力成本及各项费用快速上升、物业费水平难以提升等压力情况下，百强企业通过积极调整经营策略，优化结构，特别是近年来借助互联网、物联网等技术创新多元业务，保证了营业收入及净利润的持续增长，经营态势稳中向好。

2、行业发展趋势

一直以来，物业管理行业作为传统服务业，行业集中度低、与资本市场关联较小，盈利水平较低。

近年来，物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，受到了社会和资本市场的广泛关注。

法规政策的进一步完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造更为健康的外部环境。

大量物业管理公司积极投身于技术研发和服务模式创新中，大数据、云计算、移动互联等科技被频频运用。

如今，物业管理服务模式向智能化、多元化、跨行业方向延伸，传统物业服务正在经历一场技术引导的产业升级。

（1）服务模式智能化

随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要顺应瞬息万变的市场，商业模式的创新对改善物业行业生存状况产生深远影响。

随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业对于提升服务品质、控制人工成本的需求不断提升。

而物业管理行业总体仍处于技术水平较低的运营状态。

在未来发展过程中，需侧重于商业地产的物业管理的开发和创新。

利用互联网对建筑、设备、设施的运行进行云端管理；

利用智能安防系统管辖区域秩序、维护区域环境。

未来的物业管理企业将改善劳动密集型行业面临的成本压力，整体实现行业平均盈利能力的提升。

（2）服务的多元化发展

行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求的多样化的特点，已呈现出多元化发展的趋势，积极开拓创新多远业务，促进营业收入快速增长。

物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值，中国物业管理行业仍将是有较好发展前景的行业。

（3）管理的专业化能力提升

物业管理是涉及工程施工、楼宇设计、社区管理于一体的服务性行业，除专业的绿化公司、保安公司、清洁公司等外包服务以外，还需要行业经验丰富的专业人员以保障企业规模化和多元化发展。

物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

三、行业上下游的关系

物业管理行业属于服务性行业，行业上游主要包括保安、保洁、维修服务等人力资源公司，保洁、安防用品等供应商，部分市政未统一供暖地区的上游还包括供热公司等；

下游客户主要包括房地产开发企业、住宅社区、写字楼、市政机关、医疗机构、公共设施、学校等。

物业管理行业与上、下游行业之间的关联性强。

行业上游的人力资源（保安、保洁、设备维修工等）在成本中占比最大，人力成本对行业的毛利空间影响较大。

下游的住宅房地产销售面积、商场写字楼出租面积等因素直接影响物业管理行业的市场需求。

四、行业周期性、区域性和季节性

1、周期性

物业服务的需求量与新建居民住宅、办公用房规模密切相关，由于房地产投资规模受宏观经济周期性波动的影响较大，因此，物业管理服务行业在增量概念上也具有周期性特征。

2、季节性

物业服务是一项长期稳定的跟踪式业务，基本上覆盖了房地产楼盘落成后至房产使用期限内的全过程，因此物业服务是一个无季节性、全天候的行业。

3、区域性

目前，国内的物业管理服务行业主要还是跟随房产开发商的土地开发节奏发展，所以整个行业呈现出区域化、碎片化的特点。

各个区域的物业管理市场基本上与当地的房地产开发市场趋势相同，但是随着行业的发展，具有品牌优势的物业服务企业已经逐步突破区域的限制，增加覆盖区域。

五、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）国家政策支持

随着我国物业管理行业的逐步稳定发展，从业队伍不断壮大，对改善就业情况有一定的贡献。

近年来，我国陆续出台各类政策及指导意见推动物业管理行业持续发展。

2012年，国务院印发《服务业发展“十二五”规划》，明确指出要“进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制，规范物业管理行业市场秩序。

建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制。

鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。

继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。

提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。

”国家一系列政策的扶持为物业管理业的发展创造了良好的环境。

2014年12月，国家发展改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，放开了对非保障性住房物业服务及住宅小区停车服务的收费要求。

深圳、天津、甘肃等省市自治区亦从行业发展、收费管理、服务等级等多方面出台政策，为行业的发展和物业服务企业持续健康发展提供政策保障。

（2）行业监管体系日益健全

近些年来，我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。

国家主管部门通过制定如《物业管理条例》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；

通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；

通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委员会的组建及其运作规定；

通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约；

通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则。

因此，随着我国经济体制改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。

（3）我国消费提升推动物业市场持续发展

根据《2015年国民经济和社会发展统计公报》，2015年我国城镇化率达到56.10%，同比增加1.33%，但农业转移人口市民化进展比较缓慢，户籍人口城镇化率还比较低。

我国城镇化率仍与国际水平相差甚远，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。

未来城市化进程还将进一步加快，城市物业消费群体不断扩大，相关市场需求持续增加。

随着我国整体消费需求由基本需求型向享受型的转变，作为新兴第三产业的物业服务行业必将得到推进与发展。

2、不利因素

（1）人力成本持续上升

物业管理行业属于劳务密集型产业，主要经营成本为人工成本，随着近年来我国劳动用工成本的持续刚性上涨，物业管理行业用工成本的上涨将给行业内的企业带来较大的运营压力。

（2）专业经营人才匮乏

我国物业管理规模的扩大和业主要求的提高，国内高端物业管理行业人才稀缺，导致熟悉行业特点，善于行业经营的高级管理人才处于供不应求的局面，相关人才的匮乏限制了国内物业管理企业经营模式的转变和经营规模的扩大。

（3）行业责任边界较为模糊

物业管理涉及主体较多，包括政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等，权利与义务关系错综复杂，责任归属方不清晰，责任交织，边界模糊，引发了很多矛盾和纠纷。

建设方遗留的质量缺陷、车位不足等设计问题、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾，最终承担问题的是物业管理行业。

这导致了物业管理企业的经营行为不但得不到约束，同时也得不到保障。

六、行业壁垒

1、行业经验和品牌壁垒

对于中小型的物业管理公司，虽然在提供服务过程中积累了物业经营管理服务的经验，但要想成为更优秀的物业管理公司，还需要综合其他业务发展，完成一体化的综合式服务。

同时，中国物业服务管理行业进入品牌成长阶段。

品牌是物业管理行业服务质量、管理水平、营销能力的综合体现，需要经过长期