怀化市飞达新世纪广场项目可行性研究报告Word格式.docx
《怀化市飞达新世纪广场项目可行性研究报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《怀化市飞达新世纪广场项目可行性研究报告Word格式.docx（43页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
务实的作风、优质的服务精心打造企业品牌，
创造了良好的社会效益和经济效益，赢得了广大消费者的信赖。
公司先后获全国“诚信维权先进单位”、连续两届卫冕“全国百城万店无假货示范店”；
湖南省“劳动就业示范基地”、“厂务公开民主管理先进单位；
怀化市“十佳消费者信得过单位”、“慈善贡献奖”；
鹤城区“优秀纳税企业”和“劳动保障工作先进单位”等多项荣誉。
中国农业银行湖南省分行授予“AA+”级信用单位；
被湖南省银行协会授予“守信用企业”；
公司从1996年起连年被怀化市委、政府授予“双文明单位”；
“优秀民营企业”。
1.6建设单位负责人简介：
公司董事长向东辉先生自2002年以来，先后荣获国务院“全国创业之星”；
湖南省总工会“职工之友”；
怀化市“十大新闻人物”、“劳动模范”、“优秀中国特色社会主义建设者”、“优秀光彩人物”、“十佳企业经营者”等多项殊荣。
现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常务理事，怀化市工商联副会长、怀化市慈善总会副会长等社会职务。
1.5编制单位:
咨询资质证书编号:
受怀化飞达商贸有限责任公司的委托,我公司承担该项目可行性研究报告的编制任务。
经过对项目进行认真论证,分析评价,于2010年5月完成本项目的可行性研究报告,供审批部门决策参考。
1.6编制的依据及范围
依据:
1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）;
2）国家现行财税制度和价格体系;
3）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;
4）建设部令第41号《城市房地产开发管理暂行办法》;
5）怀化市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠政策;
6）《怀化市城市总体规划》
7）《怀化市中央商务区规划》
8）《怀化市商业网点规划》
9）工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求;
10）“飞达新世纪广场”项目规划图;
11）国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。
范围:
本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
1.7研究结论
（1）2010年是怀化市委、市政府提出“大干新三年，再创新辉煌”的开局之年，根据“商贸物流业大干新三年的总体思路和‘占有市场，扩大消费；
升级换代，树立旗舰；
合理布局，完善功能；
规范秩序，确保繁荣’的要求，立足怀化区位、交通、资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主、特色零售为辅，辐射功能强、交易流量大、旗舰林立、网络健全、业态完整、服务配套、规范有序、活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。
（2）怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下,进入了以市场为主导,以有效需求为依托,具有自身特点的新一轮快速增长期。
今年来,怀化市房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势,房地产投资建设规模、土地交易量、新建商品房、预售面积、交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度的增长。
（3）旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。
随着怀化市域经济的跨越式发展,人民群众生活水平普遍提高,旧城区的落后环境、滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求,拆旧建新,不仅是社会发展的客观要求,也是广大群众的强烈愿望。
人口的急增与城市的繁荣,导致住宅及商业用房量的增大,必然对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。
因此,城市人口的日益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。
因此,“飞达新世纪广场”应运而生,从而推进城市综合功能开发协调发展,将成为城区的一道新风景线。
（4）飞达新世纪广场,地处怀化市中央商务区（CBD）的核心地带,位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。
规划总用地约20亩。
（5）飞达新世纪广场总建筑面积约为143000m2。
其中住宅、酒店、写字楼建筑面积51000m2，商业建筑面积83000m2，地下建筑面积8000m2，绿地率30%，建筑密度48%，容积率10，居住户数225户，停车位350个。
该项目地上二十八层,地下两层。
其中负一层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房,一至五层为百货商场,六七八层为餐饮、娱乐,八层以上主楼A栋为酒店及写字楼，B栋为住宅。
（6）整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化等,经投资估算,本项目总投资为万元。
建设期（含前期工作）按3年实施。
本项目资金来源,申请贷款万元,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。
经计算本项目投资利润率为%（所得税后）、%（所得税前）,投资利税率为%,全部投资财务内部收益率为%（税后）、%（税前）,全部投资财务净现值为万元（税后）、万元（税前）,投资回收期为年（税后）、年（税前）。
其贷款偿还期为年,满足银行的还贷要求。
同时,财务敏感性分析表明,本项目具有较强的财务抗风险能力。
（7）飞达新世纪广场的建设,将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的改造,改观市容市貌,做出巨大贡献。
对于提高城市品位,强化中心城市功能有很大的促进作用;
必将成为城区新的经济增长点,开发后产生的商贸规模效应和辐射效应,从而增加税费收入;
将有效地创造新的就业机会,确保一方社会的稳定,创造出良好的经济效益和社会效益。
二、城市概况及建设条件
2.1城市简况
怀化市位于湖南省西南部,东径109°
45'
－110°
29'
北纬27°
16'
－29°
53'
地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。
怀化市域是一个狭长地理单元,南北长达353KM,东西宽约200KM,形似“跑兔”。
它东倚雪峰山脉,与常德、邵阳、娄底交界;
北靠武陵山脉,与湘西自治州、张家界相连;
西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻;
南连九万大山,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。
素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称,今有湖南“西大门”之美誉。
怀化历史悠久,古称“荆楚之地”。
早在新石器时代,这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。
秦朝统一中国后,在此设黔中郡,开始了国家的行政治理,距今已有2200多年的历史。
1998年撤地设地级市,现辖12个县（市、区）,是个多民族聚居的地区,现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族。
依照人口抽样调查资料推算,2006年末全市在册总人口为500.00万人,常住人口为454.50万人。
怀化生态环境良好,山川秀美,名胜古迹众多,民俗风情迷人,是湖南省的重点旅游城市之一。
全市有万佛山丹霞地貌、五强溪浩淼泽国、有“第二兵马俑”美誉的秦代“黔中郡”古城、赞为“楚南上游第一胜迹”的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀,令人流连忘返;
龙底河和夜郎谷的漂流惊险神奇,撩人心魄;
芷江龙津风雨桥、通道皇都侗民族文化村、怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎,特色鲜明。
怀化地灵人杰,人文荟萃。
老一辈无产阶级革命家向警予、滕代远、粟裕同志出生于此,世界“杂交水稻之父”袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻,爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。
怀化也是一些重大历史事件的发生地。
中国工农红军通道转兵会议旧址、中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。
怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。
国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇,怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站之一,货物吞吐能力居全国第九。
高速铁路的建设将更加拉近怀化与周边中心城市的距离，对加快怀化的城市发展起着至关重要的作用。
怀化境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，那将开工建设的有包茂高速。
209国道与320国道在城区呈“十”字交叉,另加上319国道及10条省道公路纵横全境,县乡公路通达城乡。
芷江机场距市区35公里，现已开通北京、广州、长沙航线。
总长4500公里、通航里程1000公里的沅水航运可通江达海。
已形成水、陆、空三位一体的立体交通网络，成为我国西南地区最大的综合交通枢纽之一。
随着改革开放各项事业的发展,怀化市的城市建设日新月异,成绩斐然;
城区人口不断增多,城区面积不断加大,怀化市区已发展成为50万人口的中等城市。
面向新世纪,怀化市委、市政府于1998年提出了“充分发挥区位资源两大优势,努力建造五省（市、区）周边中心城市”新的发展战略。
怀化至2010年发展目标是力争国内生产总值在1980年的基础上翻4番,社会主义市场经济体制进一步完善,社会经济生活基本上走上规范化、法制化轨道,人民生活普遍达到小康水平,人口、资源、环境与经济发展关系基本协调。
展望新世纪,在新战略的指导下,怀化必将进一步加快发展,崛起为五省（市、区）周边地区的中心城市。
现在国家实施西部大开发战略也将对怀化经济发展产生极其深远的影响,为怀化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。
2.2自然条件
2.2.1气象
怀化市地处北回归线附近,属亚热带季风湿润气候,受季风环境影响明显。
据怀化市气象局提供资料,怀化市常年主要特点:
气候温和、雨量充沛,热量丰富,光照适宜,无霜期长。
据怀化市气象局提供资料,怀化市常年:
最高气温39.6℃（历年最多两天）,最低气温-10.7℃（历年最多一天）,平均气温16.4℃;
最大降雨量1663毫米,平均降雨量1384.8毫米;
最小相对湿度14%,平均相对湿度81%;
年均日照1580小时,10℃以上积温4833－5258℃,年均气压986.8百帕;
平均风速1.8米/秒,最大风速20.7米/秒;
大风日数5.7天,积雪日数4.9天,雷暴日数47.6天,霜日数14.3天。
历年平均蒸发量为1346.4mm。
无霜期287天。
年平均风速为1.9m／s,6-7月份刮西南风,其余10个月刮北风。
2.2.2地层与地质构造
飞达新世纪广场用地地层主要由二叠系和第四系地层组成。
岩层主要为灰岩、泥质灰岩、泥灰岩和粘性土。
根据区域资料,白垩纪以后至第三纪以前,怀化市鹤城区及其附近区域为凹陷沉降区,在其怀化市鹤城区的城北沉积了白垩系巨厚层的紫红色岩层。
第三纪以来至第四纪,区内地壳整体呈间歇性上升,形成了多级剥夷面和河流侵蚀堆积阶地。
但自第四纪以来,地壳上升隆起的速度和强度渐趋缓慢和减弱。
根据历史地震记载,怀化市鹤城区未发生过破坏性地震,场地土层主要为冲积相粉质粘土,厚度一般为5-8m,局部大于8m,以中硬土为主。
下伏二叠系长兴组灰岩岩溶较发育,岩体较坚硬完整,属稳定基岩。
所以,场地类别为II类,属抗震较有利地段。
《建筑抗震设计规范》（GB500011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GBl8306—2001）表明,怀化市鹤城区属抗震设防烈度6度与小于6度的过渡地带,但根据怀化
升级会员 