九星批发市场招商策划.docx

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九星批发市场招商策划

九星青浦批发市场招商策划

经营定位篇

一、项目分析

（一）地理位置

九星青浦批发市场位于著名商圈—沪嘉商圈的嘉松中路上，奥特莱斯购物广场和吉盛伟邦店的北侧，。

（二）项目现状

九星青浦批发市场原为多幢2层的工业厂房，随着沪嘉商业区的形成而改变，一、二楼也随之改为商铺使用，项目的经营也经过专业化调研和策划初步定位批发购物商圈，商户中有家纺批发商城、羊毛衫商成、皮货商城、名牌鞋批发城、家具批发商城、有色金属批发商城、汽车配件、汽车美容与汽车5S店、和麦当劳、肯德基店等较具实力的品牌商户，也有临时出租经营高档礼品的商户。

项目外立面均新装修，二楼商城内一期和二期工程有横跨天桥直通个家门店、各期商城分割成小面积独立商铺（面积多在6-500㎡）。

项目空地的广场已经建好停车广场，停车广场把九星青浦批发市场连成一片便于购物的商圈。

（三）项目SWOT分析

3.1总表

优势分析（S）

⑴区位优势

⑵项目可塑性强

⑶人气优势

⑷配套优势

⑸自有物业的

劣势分析（W）

⑴项目规模较小

⑵所在路段交通环境差

⑶项目形象较差

⑷地段

机会分析（O）

⑴沪嘉商圈

⑵细分经营市场，进行独特的市场定位

威胁分析（T）

⑴沪嘉商业区的经营全面

⑵沪嘉商业大型新项目启动，对本项目有直接威胁

⑶项目以往经营的不成功留下的暗影

3.2优势分析（S）

⑴区位优势

项目地处沪嘉商业区，为上海的首席大型商业批发区，是全国有名的商业区之一，是本市商贾云集、商机最深厚的地方，沪嘉的轻纺服装专业市场是全国的轻纺、服装和家具产品批发、交易中心，吸引全国各地的客户。

并且沪嘉是全国商业业态最全面的商业区，几乎所有的商业业态都已经进驻沪嘉商圈。

本项目所在区位极具发展潜力的。

优势应用：

沪嘉作为上海商业的制高点，是项目推广宣传的最有利之处，是项目推广的重点之一。

⑵项目可塑性强

九星青浦批发市场约87000㎡，规模很大，但还可向上发展，整合奥特莱斯和吉盛伟邦连成一起，作为一个整体商业项目推广，项目规模近八万㎡，从而使项目达到一定的规模商圈。

而与南面的奥特莱斯之间的广场则姊妹市场，如此规模的室内广场是轻纺、服装产品推广、发布的最佳场所

优势应用：

整合项目可利用的一切有利的资源，使项目更具竞争力，投入资金改造，充分发挥项目的潜力。

⑶人气优势

沪嘉每日近万台的车的购物人流量，为本项目带来极大的人气与人流

优势应用：

人流、人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。

⑷自有物业的优势

在不是统一的商业店铺经营权，那么商业诈骗就会时有发生，只有以自有物业招商，自有物业是对供应商的最直接的信心保证（不管是招商经营还是自营均是）。

优势应用：

利用自有物业作为项目推广的宣传卖点之一，树立客户对项目的信心。

3.3劣势分析（W）

⑴项目规模较大

目前项目一楼大部分以商城店铺形式出租，规模过大不利于项目的定位和招商，但利于商业推广和后续经营的持续性。

应对措施

由于项目有拓展空间，向上、向南可扩大项目经营规模

⑵所在路段交通环境差

项目紧靠的沪青平公路，由于道路是多年前规划建设的，道路较窄，通行能力小，沪嘉由于人流、车流大，是上海交通状况较差的区域，班车和地铁等公共交通环境需要继续改善。

⑶项目形象较差

由于是建设厂房的楼宇，并且为办公及厂房用，外立面很新但不利于商业氛围的打造，甚至有部分外墙需要玻璃透明和灯光的宣传吸引眼球，项目外观形象不利于商城招商和人气指数提升。

应对措施：

对项目投入资金进行整改和二次装修。

⑷地段

项目虽处于沪嘉商业区范围，但却是商业区的边缘位置，相对于沪嘉商业区奥特莱斯和吉盛伟邦等其他物业相比，地段处于劣势。

3.4机会分析（O）

⑴沪嘉商圈

沪嘉商圈巨大的白领人量，每年数亿的市场销售份额，经营任何与奥特莱斯共享人气的产品均有成功的可能，奥特莱斯在全国的影响力近年越来越大，市场销售额近年飞速上升，是商业经营的金矿，是产品走向全国的平台，吸引无数的商家前来投资。

机会挖掘：

目前沪嘉的商业正在升级换代进行中，抓住沪嘉商业氛围越来越成熟的时机，是本项目成功的机会。

⑵细分经营市场，进行独特的市场定位

细分目标市场，选定适合企业发展的市场是目前企业成功的关键，在沪嘉商圈这样业态不太齐全的商业区，对市场进行细分是非常必要的，寻找独特的市场定位是使项目成功的机会更大。

机会挖掘：

对沪嘉进行深入的调查研究，为项目定位正确选项取得是一手资料，为项目取得成功奠定基础。

3.5威胁分析（T）

⑴沪嘉商业区的经营全面

奥特莱斯白领人流虽然很多，每年的销售额也非常高，是商业经营的好地方，但也因为如此，吸引无数商家在此经营，使奥特莱斯商城成为全国名牌服装业态最齐全的商业，在奥特莱斯经营的竞争非常激烈，其程度是其他地方难以相比的，在奥塔莱斯经营没有一定的实力与特色是难以生存的。

奥塔莱斯虽是商业经营的金矿，也是商业经营的陷阱。

因此就行定位非常关键，既要把握利用奥塔莱斯的人气，还要提升自有品牌的人气，在产品定位上需要进行人气嫁接，选择服装可能品味较奥特莱斯要逊色一筹，所以根据来的客户意识选择家纺、轻纺、鞋业、高档礼品等较为适合。

⑵沪嘉商业大型新项目启动，对有色金属项目有直接威胁

沪嘉商圈原是一个老工业区，在经济发展的过程中逐步形成了一个商业中心，政府对沪嘉进行了大力规划改造，把沪嘉由多生产厂家为主变成了以商业建筑群为主，目前正在进行大规模的住宅改造，等多个项目正在启动，项目规模少则数万平方米，多则数十万平方米，沪嘉商业规模还在不断的增量中。

⑶项目以往经营的不成功留下的暗影

周边以往的批发市场和吉盛伟邦多次经营失败，给予商户这里不适合商业经营的感觉，当然以往的经营失败是多方面的原因，并非完全是地段的原因，但对项目的经营还是会有一定的负面影响的，特别是吉盛伟邦的经营教训对项目影响更大。

二、项目经营选项分析

2.1家纺商城

项目经营规模较大，沪嘉一带的百货商城很少，不管是从规模还是地段，本项目均处优势，经营家纺商城本项目成功的可能很高，很适合本项目的发展。

2.2有色金属专业市场

沪嘉是木材和石材专业生产商业区，上海有色金属专业市场很散，并且每一家的规模都不是较大，本项目虽处沪嘉商业区，但是处于商业区的边缘，离市区集中的有色金属专业市场较远，使项目经营沪嘉的强项项目的成功可能较高。

沪嘉曾出现过建材市场和服装市场，但经营不成功，这与服装业在上海的总体经营有关，上海服装业是一个以做品牌为主的行业，而以批发为主的服装批发市场不适合运作品牌服装，如上海曾经出现的万众城、福中福、东方巴黎等服装批发市场的不成功，其市场要不转型，要不就变成以零售中低档产品的小商品市场。

并且专业市场是以规模来赢得市场的，所以传统的专业市场不适合本项目的发展。

2.3数码专业卖场

专业大卖场是以超市大卖场的方式经营专门产品，是近年发展最快的业态之一，是经营细分的结果。

近年以家具、建材（装饰材料）、家电、数码通讯产品最为突出，家具、建材对物业的硬件要求比较严格，本项目不具备条件，不适合发展该类卖场。

家电、数码通讯产品为电子产品，不是沪嘉商业中心叫响全国的拳头产品，在沪嘉商圈路上已汇集国内主要的家电大卖场连锁企业的家电卖场，本项目经营家电无竞争优势。

数码通讯产品大卖场在上海市区的数量之多胜于全国任何地方，本项目地段处于劣势的条件下，不适合发展此类卖场。

本项目规模较大，地段相对较偏，是不适合做专业卖场的地方，选项适合选择相对较冷门的产品，如汇集办文化公产品一站式的大卖场。

2.4餐饮娱乐

沪嘉商业区不是上海餐饮业最多、最全的地区，相对较偏的地方是比较适合发展餐饮娱乐业，虽然本项目不处于沪嘉商业区的几个主要餐饮汇集区，但从地段来看，本项目是较适合发展餐饮娱乐，只是餐饮业变化比较快，在沪嘉有没有形成商圈，本项目成功有一定难度。

2.5、经营思路的提出

通过对市场的调查及项目的分析及本项目的实际情况认为，本项目以招商经营为先，通过成功招商经营后再推出销售经营权的总体策略。

项目重点放在经营上，就项目的经营选项提出如下经营设想：

推荐设想：

“中国时尚品牌推介中心”，以上海坚持做品牌的行业市场特点，挖掘沪嘉商业中心作为产品通向全国的桥头堡优势，在沪嘉打造全国首个中国原创家纺、服装、针织和鞋帽的品牌基地，以品牌展示与零售相结合，提供品牌策划、品牌推广等增值服务为一体的品牌推介中心。

项目以经营服装、鞋业、饰品、化妆品等中国原创品牌产品，进场产品须为中国企业（含港澳台企业）推出的原创品牌，以统一管理，独立经营为商城的经营管理方式（类似女人世界名店的管理方式）。

优点：

1.做品牌利于企业的长期发展，获取较高的经济效益。

2.填补市场的空白。

3.利于一步的经营权销售。

缺点：

须投入较多的资金进行工程改造。

备选设想1：

女主人主题商城，女人的钱是最好赚的，这是所有商家共识，在上海这个年轻女主人占多数的特大型城市，女主人主题是最具生命力的商城。

项目可以以“淘美堂”（暂定名）为名，以“做女人的百宝盒”为商城的特色理念，商城采用统一管理，独立经营的经营管理方式。

优点：

1.资金投入少，见效快。

由于奥塔莱斯同为时尚主题商城，无须投入大量的资金进行嫁接改造，只作适当的整改即可投入运营。

2.利于下一步的经营权销售。

缺点：

女主人用品是大部分商城的重点商品，所占比重都很大，所以同类竞争很激烈，项目要取得非常成功不易。

备选设想2：

“办公超市”，沪嘉周边企业云集，对办公设备、耗材的需求很大，项目打造上海最具规模、产品最齐全的办公用品超市，以一站式办公用品商城为核心竞争力。

优点：

填补市场空白，项目经营成功的机会很大。

缺点：

1.此设想为自营为主，公司需投入较大的资金，收益来自产品销售的利润。

2.本设想主要是从经营角度考虑，对下步经营权的销售不利。

备选设想3：

“有色金属批发城”，定位为铝材、不锈钢、金银首饰批发和奇石、玉等中心为招商对象。

优点：

1.沪嘉白领人流大，对品味和高档产品的需求大，而且本项目相对较偏，这一带来上海的外地客户较多，比较适合发展全国来上海的物美价廉的购物选择。

2有色金属和金银首饰等的经营占地较大，项目只需出租与几家经营者即可，操作相对容易。

缺点：

1.由于暂时没有此项目，外地来上海交通不便，经营成功的难度较大，招商容易成功而推广较难。

2.由于各店承租的面积相对较大，能承受的租金相对较低，企业收益会较低。

小结：

与贵司充分沟通后，根据项目的实际情况，确定备选设想1为项目发展的总体思路，项目定位时尚品牌主题批发商城和有色金属批发商城。

项目的筹备将根据这一总体思路展开。

三、项目定位

1.项目整体定位：

立足沪嘉商圈，服务长三角和全国，做上海最具个性与竞争力的时尚品牌主题批发商城，努力成为上海女主人主题商城和家纺及有色金属原创品牌中的佼佼者。

2.项目功能定位：

女主人特色品味商品的集散地，个性化商品的购物天堂，名人白领礼品的淘宝盆，全国批发选择原创品牌的发源地。

3.项目形象宣传定位：

“搜尽天下美女爱物”“做女人的家庭百宝箱”作为商城的核心主题定位，突出项目专业为家庭女主人服务的特色主题，招商期及商城经营初期强调自有物业投巨资整改经营主题商城。

4.商圈定位：

以沪嘉区域为服务的核心，立足沪嘉商圈。

5.目标消费者定位：

以沪嘉及附近地区上班的年轻女主人为基础，锁定16～30岁的女主人消费者，月收入在3000～5000元的消费者占65%以上，月收入5000～10000元的消费者占30%，其他消费者占用5%。

6、项目商品档次

商城以中高档为基础，合理进行高档商品与中低档商品的配比。

7、项目管理

项目运作采用以招商经营，商户在约定的范围内独立经营，商城统一管理、统一形象、统一营销，吸收大百货的统