AA银行郑州分行个人住房贷款清收代理方案Word文档下载推荐.docx

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从实践来看，通常涉及的是前四种关系。

正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。

2、我所律师对于上述各个方面的法律关系所涉及的法律知识具有较扎实的理论基础与实践经验，能够灵活运用如下法律法规清收贷款，为本次个贷项目的日常管理、权益维护和债务追偿提供理论支持。

（1）、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》；

（2）、《中华人民共和国商业银行法》；

（3）、《贷款通则》；

（4）、《中华人民共和国房地产管理法》；

（5）、《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《借款合同条例》；

（6）、《城市房地产抵押管理办法》；

（7）、《中华人民共和国担保法》及其司法解释；

（8）、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》；

（9）、《城市商品房预售管理办法》；

（10）、《中华人民共和国刑法》有关诈骗罪的规定；

（11）、关于人民法院审理借贷案件的若干意见；

（12）、关于开展个人消费信贷的指导意见。

（13）、最高人民法院关于个贷的司法解释。

（14）、其它有关个人房贷的法律法规。

我所律师熟练掌握以上法律法规，并且对上述法律法规能够灵活运用，为贵行本次个人住房贷款提供坚实的理论支持。

（二）、我所律师与政府职能部门保持紧密联系，能得到各部门的大力支持与帮助，加大清收力度。

我所律师在代理金融机构个人住房和汽车贷款案件维权的前期调查过程中，与政府、房产部门、工商部门、国土资源局等部门都建立了良好的沟通关系，能够及时调查个人住房贷款的房产档案、个人信息、担保单位信息、房产公司的工商情况及经营情况、土地部门及建筑部门关于土地、建筑房产的现状，为本次代理贵行进行贷款清收提供了良好的前提。

（三）、我所律师曾为多家金融机构提供法律服务。

多次代理个人信贷类案件，对于个人信贷催收有着丰富经验，并多次配合郑州市经侦队挽回了当事人的损失，在工作中与省、市经侦队建立了畅通的沟通渠道。

1、、我所曾律师成功代理信达资产管理公司百余家汽车信贷客户的资信调查和执行工作。

2、我所律师曾成功代理了农行省分行、中行、建行等相关金融机构的不良贷款回收工作，运用金融、合同等法律法规和相关司法解释，通过诉讼或其他非诉方式成功的为上述银行进行了维权代理工作，为银行信贷提供了优质的法律服务，化解了银行的金融风险，确保贷款安全发放和回收，均已取得实际效益，得到相关金融机构好评。

3、我所律师成功参与了东方资产公司233家漯河住房个人贷款清收业务。

（四）、我所拥有一支业务精湛、敬业能干、在金融服务方面颇有经验的律师队伍。

AA律师事务所是目前河南唯一一家公司制管理律师事务所，致力于为金融机构提供专业的金融法律服务。

现拥有毕业于西南政法大学等著名法学院校的律师及律师助理共20名，实习律师5名，其中8名律师具有硕士学位，10名律师具有学士学位，平均年龄36岁。

我所律师年富力强，业务精通，具有良好的法律素养和开拓精神，具有良好沟通能力、敏锐的观察力及细致的工作作风。

勤勉认真的工作态度、精诚合作的团队精神，为本所历年来为社会各界提供良好的法律服务奠定了坚实的基础。

总之，我所拥有一支业务精湛、敬业能干的律师队伍，能够胜任贵行本次关于个贷的债权清收工作，为贵行提供优质高效的法律服务。

综上所述，我所律师精通个人住房贷款方面的法律法规及案例，能够灵活运用法律清收贷款，并熟悉个贷项目的诉讼情况，且在工作中与各地法院、建行系统及当地政府职能部门、房地产公司都建立了良好的沟通关系。

同时，我所律师具备良好的沟通协调能力，在信贷清收和权益维护方面有着丰富的经验和一套行之有效的方法。

总之，我律师事务所有足够的优势完成贵行所委托的代理任务。

二、工作计划和安排

因为个贷的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。

虽然住房按揭贷款纠纷案大多为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。

我律师事务所拟派出精通熟悉资产管理、金融信贷业务、并且有较好沟通协调能力的律师及多名律师助理参与此次个贷项目的权益维护和债务追偿代理，并制订如下计划：

（一）、自接受委托之日起7日内完成清收前期准备工作：

具体包括委托名单核实、欠款金额的核实、档案资料的复印、整理等；

先期审查档案，分出非诉、诉讼、刑事诈骗三类，并与每一个贷户或保证人及相关部门联系。

在档案审查阶段，我律师事务所拟排除具有档案审查经验的律师进行档案的审查与复制，并对档案进行初步分类：

1、非诉讼类：

审查个贷有无担保；

是否属于找不到债务人的不良个人贷款（包括债务人死亡或刑事犯罪）；

不同担保方式的不良个人贷款【包括抵押、质押、保证和抵（质）押加保证四种担保方式】；

不同种类的个人住房贷款（个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款或其他）；

抵押合同是否有效，有无优先受偿权；

抵押人为抵押房产是否办理保险；

是否进行了连续催收；

尽可能通过非诉方式实现个贷清收的案件，将综合运用以下各种方式维护贵行权益。

2、诉讼类：

根据档案材料显示，对于诉讼时效即将届至或者有其他如不通过诉讼将可能妨害债权实现的情形，列为诉讼类。

3、刑事诈骗类：

公司为套取银行资金，以个人名义所做的假按揭而形成的不良个人贷款或因其他原因形成的刑事诈骗。

（二）、对个贷项目进行深入调查、逐户催收。

在对个贷项目档案审查的基础上，我律师事务所将指派律师和律师助理自第7日开始进行具体清收工作，包括电话、上门等，并利用半个月时间对个贷项目进行深入调查，包括对工商、房产、土地等部门的调查和向公安机关了解个贷户的个人信息资料等，逐户进行催收。

将清收过程中取得的借款人、担保人联系方式、财产情况等信息及时告知甲方；

（三）、根据不同的分类制定具体的催收办法。

1、非诉讼类。

对于非诉讼类，根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。

实地走访保全部人员及各房地产公司，进一步了解个贷情况及房产情况，分析个贷形成原因：

或因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行；

或因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同；

或因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。

根据不同情况采取如下方式催收：

a、将客户群体分类排队

在“好、中、差”的类别中突出重点开展工作，本着先易后难，先好后差，先小额后大额，先近程后远程，先重点后一般的工作思路，寻找切入点。

反复多次的开展工作，并在所到之处一定要签发催收通知书和办理相关合法手续，以达到管理贷款、收回不良贷款的目的。

b、晓之以情

对于出现不良贷款的客户，不一概责备或训斥，使用强硬语言，激化矛盾，以“依法起诉”相威胁。

而首先以一份同情心，倾听对方诉说苦衷与艰辛，困难与挫折。

站在借款方的观点，换位思考，分析问题，查找根源，寻找出路。

使自己的观点与客户相融合，以获得其同情，被对方所接受，在工作交往中融入感情，建立友谊。

在此基础上，引导对方适应自己的工作观点，即清收不良贷款的观点，入情入理的细说不良贷款给自己带来的不利影响，这些影响会使诚信遭到破坏，形象受到损坏，朋友之路越走越窄，经营困难越来越多。

如能及时归还贷款，既能表现实力，又能申请再借，既是遵守合同，又是信守承诺，使信用度得到提高。

信用度的提高，就是自己的无形资产。

通过有利因素和不利因素的分析使之产生同情与理解，以达到自己工作之目的。

c、代为追偿债权

客户在经营中大多存在债权不能按时收回的现象。

面对这种现实，准确掌握客户到期债权的笔数、金额、拖欠时间及对方的基本情况。

深入分析、仔细研究，亲自参与客户去清理回收帐款或者在必要时行使代位权。

清收成果应以归还不良贷款为先。

d、借助家庭关系

对借款人的配偶、儿女、亲属、朋友要进行详细的调查了解，选择出有重要影响力的人物。

与其进行接触、交谈、交往，达到融合程度，适时谈其用意，使之理解进而愿意帮助，由有影响力的人单独与借款人谈还款问题和利弊分析，劝其归还贷款，也可以共同与借款人讨论贷款问题，寻找出还款的最佳途径。

e、调解

在拒绝归还贷款和即将依法起诉的矛盾相持中，不急于采取依法起诉方法，拓展新的思路，寻找新的方法。

村干部、乡镇政府干部、政法民政干部及公安干警等都是应考虑到的因素。

利用这些因素充当第三者，以中间立场出现，帮助分析利弊，拉近双方距离，化解矛盾，进行有效调解，使借款人在依法诉讼前归还贷款。

f、多方参与

相对于借款人的客观实际，要深入研究他的薄弱环节。

如借款人很好脸面，千方百计掩饰自己，生怕自己欠款的事外露，影响形象。

在多次工作无效的情况下，应考虑动员亲朋好友、同学、同事、乡村干部、上级领导多人一同参与其工作，你一言我一语，发起攻势，促使贷款归还。

g、组织干预

有些借款人不仅是党员干部，还有很多头衔，政协委员、人大代表、农民企业家，这个典型、那个模范的等等很多。

无论多少个头衔，不管怎么得来的，只要形成不良贷款，理应受到追究。

对借款人的上级组织，为其命名的各类上级部门均应发出信函。

告之不良贷款事由和归还贷款要求，请求组织干预，必要时应派人员前往商谈，以求问题的解决。

h、捕捉信息

信息对各行各业都是不可忽视的重要因素，相对借款人来讲也是如此。

尤其是借款人的经济往来信息，产品销售信息，应收帐款信息，资产处置信息等。

这些信息必须引起高度重视，密切关注，发现有利因素，立即采取措施。

特别是多头开户的各家银行帐户，务必搞清查实，一旦发现进帐款项，立即展开工作或依法冻结帐户。

创造出收回不良贷款的必要条件。

i、刚柔并济

黑脸以强硬姿态出现，清查帐目、盘点资产，当借款人公开阐明观点，拟将主要资产采取封存、扣押、拍卖、冻结等手段进行处置。

而白脸则应在黑脸与借款人之间巧妙周旋，时而以温和姿态劝说借款人归还贷款避免事态严重，时而与黑脸协商给借款人宽限几天时间。

最后与借款人商定出还款时间和还款金额，继而进一步配合清收。

j、他人代为清偿

借款人意外伤害致残致使贷款形成不良，而且贷款额不是很大。

在这种背景下，应细心研究其父母、儿女亲属分担贷款问题。

首先调查其家庭经济状况，从事工作，收入多少，品德如何，详细分析后择优开展工作。

工作要有耐心，要从父母培养儿女的艰辛，对伤残亲属的同情心，儿女要有爱心，亲属要有善心，这几方面为切入点。

融入感情反复交谈，谈到对方动情、动心，经多次努力，或平均分担或不平均分担，达到意见一致，愿意分担贷款并代为归还贷款。

k、借款人项目转让

经营项目已经上马，设备已安装调试或进入生产状态，但因