房地产文案策划范文doc文档格式.docx

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③概念差异化哈市所存在之公寓项目，大都不甚成功，主要是因为只有概念口号没有实际支撑点;

另一方面就是推广与实际层面不对称;

还有就是根本不是公寓硬说成公寓。

如果我们能够深化星级酒店公寓概念，引进国际星级酒店管理集团进行管理服务培训，借此引发的新闻效益和酒店公寓概念的差异化，必将为本埠地产市场带来强大的冲击，同时也为宝宇地产品牌族谱中加入一颗新星。

2、体验式必须注意，我们的项目与普通高档住宅不同，也不同于一般意义上的公寓，要在传播上为本埠消费者和楼市带来全新感触，实现以上所述之差异化，必须强化目标的客户体验历程。

项目的传播不仅仅为目标客户描绘和承诺，而是落到实处，可以大胆的让目标消费者体验这种感觉——样板房、设计说明、精装方案、材料展示、管理服务模拟演示、与知名酒店签约进驻。

这都是我们在传播中为客户带来的体验接触点。

3、品牌模式塑造、延续宝宇地产品牌物业开发模式，带动整体开发楼盘走势，奠定今后物业项目尤其是区域内临近项目开发销售基础二、传播定位策略1、项目定位①定位原则：

体察本埠市尝尤其是区域市场细分空白;

发现我们所生活的城市中人们的隐性需求;

对项目自身配套有信心A：

品牌高度金领专属，全城唯一星级酒店式公寓完全按照星级酒店公寓的标准来打造，由香格里拉酒店管理有限公司担纲全程管理。

B：

品质高度二梯三户，星级酒店大堂;

以总统套房为设计理念的户型设计;

高档精装修全部采用各国进口顶级材料;

享受城市核心高配套标准——卫星电视、超市、多功能会所、酒店、休闲娱乐、金融服务、商务服务、交通……。

通达世家形成了相当成熟的社区氛围，许多公建和设施已经成型，后期购买铂宫的业主完全可以共享，这也是其它酒店式公寓所不具备的。

C：

服务高度直接引入国际著名酒店管理模式实行五星级酒店管家服务如小时工;

预定车、机票;

儿童托管;

家居清洁、洗衣、订餐、送报按照星级酒店的服务标准来打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店担纲全程管理。

在提供国际超前的“大管家式”管理服务的同时，24小时纯酒店服务、家政服务、商务服务、文化娱乐服务、全套智能化管理服务、宽带信息网络服务，星级酒店礼遇。

租务代理，委托经营稳收租金，拥有固定回报建议。

②项目定位的理解纯粹的星级酒店公寓哈市第一个四星级酒店式智能公寓哈市核心区位的精装星级高级公寓以功能配套驱动服务与概念;

以著名酒店介入管理驱动品质;

以核心区位功能驱动项目竞争力和业主的身份影响力;

以宝宇品牌驱动项目信赖度;

以文化驱动项目人文内涵。

③项定位的支持点A：

目标人群充沛哈尔滨本就是省会城市，经过多年发展，已经发展成为北部省会城市中的亮点。

经贸日益发达、新兴行业、高薪职业等因素衍生众多才智金领;

越来越多的来哈投资企业产生的商务候鸟族群。

而哈市从未有纯粹的高档酒店公寓项目出售，造就整体市场上的空白，因此，在一定心理认知层面上，项目的出世，会较容易引起市场及行业轰动。

以新阳路与通达街交汇处为结点的区域市场，久未有新项目上市，尤其是高档物业。

另一方面新阳路上以恒祥家园、龙凤大厦为首的烂盘导致区域市场东向部分的购房者找不到消费出口，加之在媒体暴光的欧洲新城物业丑闻从区域市场西部拦截，从而奠定了目标人群的充沛。

区域配套与项目定位相契合新阳路虽北比不上友谊路的僻静、尊贵;

东比不上经纬街、中央大街的繁华;

西比不了学府路、埃德蒙顿路的廉价相比而言与学术氛围。

西大直街无直接可比性。

但是，新阳路的公共配套却是有目共睹，基础设施齐全——医疗、金融、邮政;

公共设施齐备——公交线路繁多，路桥网密结、酒店、食肆、商务、休闲、娱乐、购物;

毗邻道里中央大街、哈一百两大商圈，便利性毋庸多言。

针对项目定位，区域配套设施完全切合项目的操作性与大众之心理认知。

开发商品牌递进式战略考量处于对开发商整体市场操作战略的考虑及执行，项目的定位亦是相切合的，能够带动下一个项目的市场品牌高度，也较好的与通达世家其到维系作用，起到一个承上启下的品牌战略发展路径。

2、品牌定位①品牌定位语星级家品荣耀逸生A：

品牌名称与定位语组合示意定位语阐述既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式又吸收了信息时代写字楼的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

突显项目主题定位——星级酒店式高级公寓的尊贵与业主之荣耀，以公寓生活品质为切入点来阐述业主的身份与影响力;

同时体现项目特质——酒店式公寓，将目标消费人群的需求与项目定位融合一体。

另外，在传播应用上，亦比较易于应用，能够说明品牌主题定位与内涵。

②铂宫到底怎么样?

——品牌写真如果铂宫是一个人，对他的描述应是如下：

他出身正门，虽不言功名，却将信赖与诚实深植于人心;

身处核心地位，却贵而不奢，华而不娇;

纵使身处纷纭闹世，亦能保持冷静睿智;

事业与人生的高度使他更能理智对待生活，对生活的标准更是一丝不苟;

他具备超前意识，以顶级标准要求自己;

他有自己的一套行事准则，使别人无法逾越与抄袭!

3、谁会注意并可能成为铂宫的主人?

高薪行业中高级主管、经理大型公司集团驻哈高层、经理高薪自由职业者及相关资深人士青年财富阶层大多具有实力的家庭背景或其它背景专业行业网络、广告、演艺、文化、规划、IT、艺术等及个性行业老板、高级主管和资深人士外籍商务人士及投资人士4、铂宫的主人将是谁?

——主体目标消费者描述①回归型居住者工作中、社交中善于融合但当浮华淡去，面对生活时，迫切希望回归自我空间;

或事业达到一定高度，需要一个切合自身形象与便利使用的家居场所。

这类群体在年纪上会偏大一些，但是购买实力也非常强!

大多要集中在32——40岁之间，已经饱尝资本积累的艰辛，对事业保持热情，但同时也学会放松自己，更加冷静的支配生活与财富，眼光比较精准，往往会在购买行为中搀杂投资的意味。

所以这类群体是我们的主力消费层之一。

②特立独行型居住者已经形成社会地位的格调，有投资眼光，主观性或客观性希望在别人眼中被识别出这种级别和高度，所以不喜欢传统社区与各色人等陈杂、太过张扬的大型社区。

他们大多拥有自己所喜爱的职业，而且是生力军、中流砥柱，有很强的独立意识及文化素质，善于在寻找新事物并识别其潜在的发展态势。

③职业型居住者个别职业或其它习惯、个性使然，追求简单性、隐蔽性生活，不喜欢与各色人等杂居生活;

但要求居住空间的品位、档次必须与自己的个性及形象相符。

有一定的购买实力，比较追求新颖的概念及形态，对新兴事物保持关注态度，当然眼光也非常挑剔与犀利;

所以对于自己看好的东西也会不遗余力的告诉好友或同事。

这类群体是我们的主力客层之一。

2楼盘的风水策划布局合理，不但能有效合理的利用土地还能加快整个楼盘的销售速度，提高了楼盘的升值潜力，长远来看，客户入住后平安健康运气好，口碑相传，也为开发商以后的楼盘开发销售做了无形的宣传。

特别是在客户越来越成熟、越来越挑剔，要开发出一个成功的楼盘并非易事，这需要全方位、多层面的有机配合才成。

当然，风水策划就是其中一个重要方面，因为成功的风水策划，可以使开发商与业主达到双赢的结局。

1、选址从风水角度，地块过去用途对新开发项目是有影响的。

如过去曾做过医院、太平间、墓地、监狱、刑场、屠宰场等使用，是下乘之地。

要是精明的购房者知晓，并口碑相传，对楼盘销售的负面影响是必定的。

比如东莞东城的一些楼盘，位于曾经的乱葬场和刑场上或者是紧邻曾经的乱葬场和刑场，租售已经受到一定程度的影响。

这种情况下，营销策划中就必须要介入风水销营来扬长避短。

2、楼盘主门方位适合做主门的道路最好为二、三级马路，因为道路就为水，水为财。

主门是整个小区的主纳气口，也是吸财之位。

一般原则主门要在短边较佳，刚楼盘必形成外小里大的口袋状聚气形，使园区的吉气、生气不外泄。

如果马路太宽、太大，如城市干道，车流量大，相当于水太大、太急，这样的财，一个小区难以收留，也就当无财可言了如果主门前的道路过窄，三级以下马路或小巷，也为不吉。

会造成气路不畅，生气无法入小区。

从使用方便的角度来说，因路窄也必会经常出现塞车等现象。

3、楼宇布局开发商在项目高矮楼宇的布局上应遵循风水原则，该北面高、南面低、东面高、西面低，这样方可达到项目楼宇的最佳采光，风水的角度便是吉祥。

楼宇排列忌形风口。

楼宇比较多，有时会形成“风口”，对受风之极不利。

如果中间为路，特别为人流较多或可行汽车的路，且正对大门，则也不利。

要避免两座相邻的楼宇间距离太近，特别是高层建筑，太近会形成一道狭窄通道，通道处就相当于自然环境中的两山风口处，从科学角度或风水角度都不宜。

4、楼宇形状【一忌】相近楼宇间楼体棱角太突出，造成楼体间尖角互射，形成煞气，产生不利的风水效应。

如香港中银大厦，像把擎天剑，锋利无比，对旁边的楼盘杀气腾腾。

【二忌】建筑上大下小，呈倒三角形，如东莞新海关大楼，上大下小，“摇摇欲坠”给观者以不舒服的感觉。

【三忌】建筑中空，像心脏被挖空了。

5、景观布局在风水全程营销中，景观布局非常重要，布置得当，会增加项目的吉祥程度，提高楼盘附加值，增加楼盘的卖点。

北京星河湾不惜重金从智利引进两株价值40万元的名贵棕榈树，以达招财进宝。

植物还可净化不良风水场。

景观风水局是，用得最多的是水景，因为中国传统认为“以水聚财”，水的形状和位置设置得当，必大利业主财源。

植物在风水布局中很重要，自古有“树茂则宅兴，树枯则宅衰”的观点。

楼盘过去曾做医院、墓地等，多栽种植物可吸收不良气场，净化风水。

6、售楼处售楼处的风水策划也是非常重要的，会直接影响楼盘的销售状况，策划出售楼处旺财旺运的风水形势，是营销策划的重要部分。

售楼处外观要有气势，内部要宽敞、明亮。

售楼处门前要个明堂，即大片空地，不单是停车需要，更是风水要求。

售楼处内部形状要方正或外小里大，坚决避免外大里小的退财形。

售楼处入门口处要留足空间，忌将沙盘置于入门明堂处，造成空间局促。

7、楼书在楼书撰写时，要由建筑风水策划人员提供楼盘建筑风水解说的文字资料，把建筑风水内容作为一处重要方面体现出来。

但需注意，重要不等于过多，如果描绘文字过多，会起到适得其反的效果。

8、开盘策划开盘庆典是项目对外亮相的最佳时机，因此建筑风水文章也要在庆典上做足，但适可而止是万事归终的原则。

很多楼盘在庆典上按排几分钟的项目建筑风水解说，都收到了很好的效果。

避免互相错位或尽端式的“断头路”，避免产生正对道路的建筑接受路冲。

道路系统争取南北、东西走向，同时还应避免正子午、正卯酉走向。

力求平直，避免弯曲;

交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。

3前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

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商业城项目是