房产测绘单位内外业工作流程细则Word文档下载推荐.docx

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是否整栋、整层，还是一户、一层，还是某一部位、某一尺寸，做到心中有数。

3、实地进行测量时注意事项a、到达实地后，将测前的准备工作的主要思想集中，先行对施测的项目进行大致的巡视，按照先整体、后局部，先下层、后上层，先外部、后内部，先容易、后复杂，先明了、后隐蔽，先房屋、后用地，先调查、后实测的顺序逐一测量；

b、在开始丈量边长后，测手在测量时用纪录者能听见的声音读出边长尺寸。

记录者一边复述测手的尺寸，并及时的纪录在准备好的测丈表上，或预测图纸的相应位置上；

c、在丈量边长的间隙时间，记录员要调查询问测丈表的每一栏目，字迹清晰明了，代换、移转等箭头符号要清楚明了；

d、大边长（超过15m）一定要丈量两次，分段丈量之和与整段之长必须符合限差；

e、无法直接量取的尺寸，要用其他方法间接量取；

f、要量取满足异型房屋面积计算的尺寸。

4、实测时，房产要素调查的内容

（1）、栋房调查内容：

a、区、图、号；

b、所在行政区、街；

c、座落；

（即：

街道、路、里、巷、村、弄、墩等门牌的新、老号，正街、背街号。

）d、房屋名称；

该房屋的名称，如×

×

大厦等）；

e、房屋朝向；

纪录大门、单元门朝向，要面向图的南图廓线，再画指北针；

f、栋号；

注意实地栋号与理论栋号的不同，注意该栋房屋的权号、共有权号、抵押典当权号；

g、在坐落中要调查有无栋号、单元号、×

座号（塔、裙楼相连），跨几个街道的号码。

（2）、权属调查：

a、产权人：

现场问明房产的权人，索取产权人的相关资料，以帮助管理部门确定其产权；

b、确定产别：

8种产别是哪一种。

c、特别要注意房屋产权的纠纷情况的调查。

（3）、确定房屋的基本要素：

a、层数：

即确定该房屋地面上及±

0以下的总层数，同时确定±

0以上的层数，从外观上要确定房屋前、后、左、右的自然层数，特别是从外到里时，要确定其内部复式层数、技术层数、夹层数、顶层是否确定为层数。

（注意：

一栋房屋层数不同时，最终确定的层数，同时注意房屋有否退层、假层、跃层（有的把它叫做“复式层”）、顶层（有的把它叫做“阁楼”））；

b、层次：

当确定一栋房屋中部分楼层的测量时，要仔细调查出所在自然层数的哪一自然层；

c、建筑结构：

按照结构的6种分类标准，判断是哪一类结构，特别注意该结构新老标准的对比，将那些老标准中的结构归类到新标准中来，比如：

大板结构归类为“钢混”，高级砖木结构归类为“混合”结构等。

判断时，首先看设计中的“结构”定位，无法定位的再加以判断，无法断定其结构的，要记载其梁、柱、墙是由什么材料组成的，由内业人员或由技术负责人决定。

d、建成年份：

要寻问该房屋建成日期的年份；

旧房只有年代的，确切询问该房屋的老居户。

实在无法的，取中数判定（注意：

取实数，如1998不能写成98），是新翻修建的以新翻修的年分为主；

e、房屋用途：

按国标区分房屋使用单位的性质来判断房屋的用途性质、现在的实际用途。

28小类、8大类分别调查。

例如，千万不要把商业用房的办公楼判断成“办公用房”等。

（4）、房屋外观的巡查程序：

a、层数的构成；

b、有否退、错层；

c、有否单元组成、有否门牌号码组成、大型联体结构的综合楼有否塔、裙楼组成、有否能够分成单独栋的组成；

d、阳台的组成，是封闭还是不封闭、是有盖还是无盖、是否错位阳台、是否异型阳台；

e、有否各种廊，是有柱、有盖，是消防廊还是其他廊，门斗、门廊是单柱、双柱、多柱，注意是门斗还是大雨蓬；

f、有否露台，注意露台及阳台的区别；

g、有否各种外管道、垃圾道、暖气道、通风道、采光井、地下车道出口，有否室外楼梯；

注意是否有象管井的，是通风道的死空间等。

h、有否主墙体，有否凸凹部分算面积的地方；

i、外墙体与幕墙之间的关系；

j、伸缩、沉降、变形缝的厚度，缝内的房间是否相通，栋与外栋之间的分割墙体；

k、勒脚及以上的判断；

l、顶层有否装饰性的塔、顶盖、构配件；

m、附属房屋的服务情况；

n、底层外走廊、檐廊、骑楼、过街楼是否临街，还是为小区、为整栋服务；

o、有否斜面及坡屋顶；

p、外墙体的装饰情况，要列出哪些装饰部分算到主墙体；

q、外观上初步确定该房的大功能区r、确定方位。

（5）、外业分层分户的测量程序：

a、分层丈量：

①当有标准层时，注明几至几层同，但一定要丈量其中主层和此标准层的最上一层。

如相同层多于5层，中间层一定要在分户丈量中复核一层，以此类推；

②将分层中的大边尺寸相加积累之后与该层外框尺寸配比，在误差范围内取平差值；

③丈量分层里面的技术层、附层、夹层、假层、老虎窗、气屋关系；

④注意量取其中架空层、避难层、设备转换层的高度是否有；

⑤每层核心筒、电梯间、楼梯等通道与该层相通归属关系；

⑥管道井的分布、尺寸；

暗楼、复式层、退层与自然层的相互关系；

⑦水平通道的分隔、相通、用途、归属关系；

⑧每层的外墙及内墙的厚度；

（这是非常重要的）⑨地下层、设备层、避难层、架空层内各部分的用途、分割、归属、功能情况及尺寸。

特别是地下层中的独立车库、消防、平战结合人防工程的面积；

⑩平台层上的布局，有否水箱间、配电房、电梯机房、梯间房等b、分户丈量：

①在分层丈量的同时，进行标准层的每一套分户测量；

②按每层之中的户号（室号或者权号）逐一测量其使用面积尺寸（测距仪一般只量一次）；

③户内结构墙体、户与户之间的分割墙体尺寸量清、户与外墙体的厚度丈取清楚；

④无预测图纸的每一边尺寸要注明，异型多边形的户室要丈取辅助计算面积尺寸，无预测图纸，要划好计算草图；

⑤户内一切可算使用面积的空间要量尺寸，含包含在户内的其他结构面积；

⑥将每套户的分段尺寸加墙厚的总尺寸与该层同一边长的尺寸相比较，在误差范围内，再平差，求统一平差尺寸，如不符，要分析检查是哪一尺寸出现错误；

⑦确定阳台的封与不封，是内阳台（符合围护结构主体墙内的阳台）凸、凹、半凸凹性质；

⑧户套内有否有假层、夹层、技术层、阁楼、暗楼、气屋，有否有内走廊，注意户内飘窗的高度；

⑨有否天蓬、天井、室内楼梯，室内楼梯有否有中空部分，有否分户内的管道井，户内大型结构柱的尺寸；

⑩几户分户门外有否将消防通道分为安全门内的共有面积，有否将楼梯前室分割为几户门内的共有面积；

11、如果是团结户，要当场确定指界人的指界点的尺寸及协议人的协议，以及墙体的归属（借、共、自），确定他项权利；

12、将分户草图配以户外草图组成该层的分层图；

13、几层相同的户图按分层图一样的原则，隔层、隔单元、隔2—3层要复测一次，不同布局楼层的分户丈量要户户见面。

14、丈量边长时，要注明是中线尺寸，还是内空尺寸，还是外对外尺寸。

（6）、实测外业成果资料的整理a、当一栋或几栋房屋外业测量基本完成后，要整理以下资料：

①工具、仪器是否归包；

②分栋房产调查测丈表是否遗漏；

③分层、分户测丈表是否齐全，边长平差配赋或相同边长配赋是否合理、统一；

④施测人员姓名、日期、天气、时间有否填写；

⑤检查有否漏项；

⑥实测计算表、草图是否齐全。

b、将外业测量的所有资料移交内业人员，相关检查人员进行内业程序和检查程序。

二、房产项目分栋测绘内业（含预测）操作流程1、内业（含预测）工作前的准备工作：

a、承接任务的工作人员将该任务的外业测丈表及调查表、测丈草图、预算建施图、建施修改图、结施图、大样图、平面图、立面图、剖面图、变更设计书、公安部门核定的门牌号码证明等收集齐全；

b、仔细分析各种图纸之间的关系，层图与户图边长尺寸之间的关系，边长是否闭合；

c、仔细分析实测房屋的共有部位、名称；

d、仔细分析全算、半算、不算面积的部位；

e、仔细分析全算面积不参摊、全算面积要参摊的部位；

f、仔细分析栋分摊、复合功能区分摊、单功能区分摊、层分摊的共面、部位、名称、以及户（套内）分摊的部位名称及面积；

g、在预测时，注意墙厚的分析，预加墙抹灰厚的厚度（光粉刷一般加3公分、外墙有贴面加5公分、无粉刷取中线尺寸）；

h、仔细分析那些现有规范中没有明确规定的，而其他类似规范中有规定的部位如何分摊，经请示后再决定；

i、分析那些在规范中有明确规定的，而其他类似规范中有的规定的部位如何计算建筑面积，经请示后再决定；

j、仔细研究外业测量原始数据，预测计算图纸中边长尺寸、角度转换、墙体厚度、异型图、各种结构、各个部位的名称等可以满足作图的条件否；

2、内业制图、预测制图：

a、打开本单位内业制图操作系统，按规定程序进入内业制图最佳状态；

b、按照先上后下，先外框、后内框（原则如此），按外业及图上尺寸和预测图纸尺寸进行绘图尺寸标注；

c、严格按照内业操作程序或按自己在该程序的基础上创新的方法，完成整个楼层的绘制；

d、全镜像、复制同一图形时，要注意复制的对象是否与原图形相符及对称；

e、注意在制图中，微机的提示，并及时修改该提示的内容；

f、牢记边长尺寸，准确无误的输入；

g、各种图示符号、字体要符合国标的有关规定；

h、各种注记要