空中别墅建设项目可行性研究报告经典版文档格式.docx

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第四章风险评价………………………………………………………………………………27

41政治风险……………………………………………………………………………27

42政策风险………………………………………………………………………………27

43市场风险………………………………………………………………………………29

44财务风险……………………………………………………………………………33

第五章营销策划……………………………………………………………………41

51物业概述………………………………………………………………………45

52项目定位………………………………………………………………………48

53项目SWOT分析………………………………………………………………………52

54销售策略…………………………………………………………………………………54

55结束语…………………………………………………………………………………58

第六章研究结论以及建议……………………………………………………………………61

第一章

第二章项目概况

11项目建设背景

本项目是某某公司2004年6月16日成立以来运行的第一个项目，也是公司目前唯一成形的项目。

2004年11月8日，某某公司以153333亿元的夺标价拿下位于某某市中心江滨路的原某厂一块罕有的面积百亩以上的大型地块，比77亿元的招标起始价高出近1倍，刷新了某某国有土地出让的成交价记录。

与此同时某某市政府自1988进行第一轮城市改建工程以来一直致力于通过旧城改建来改变某某市区的市容市貌、缓解城市交通、改善居民居住条件和提高环境质量，但是在江滨西路原某厂及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原某某水产交易市场所在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。

因此此地要求改建的呼声很高，于是市政府顺应民心，将此地段拍卖用与开发，希望能通过竞标单位的开发改善当地环境，促进市容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新某某建设。

近几年来某某房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的问题仍然还是很严峻，辟如房子高价不高质，尤其最近几年房产质量都不理想，在某某这样一个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无疑是市场留下的一段空白。

作为公司成立以来的第一个大型项目，财团决定在此建造某某“第一样板工程”，打造某某高标准的“城市客厅”。

希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空白，同时也是为某某集团打造全市乃至全国品牌社区的一次全新的尝试。

12项目简介

表11项目基本资料

项目名称

某某·

空中别墅

开发商

某某某某房地产有限公司

发展商

某某公司公司

项目地址

某某地块

项目性质

商业和住房

物业类型

住宅，商业房地产，共692户

项目规模

占地73337㎡，建设用地面积71553㎡，174281㎡建筑面积

总容积率

238

总建筑密度

197%

项目层数

西侧层数≤30东侧层数≤27以及裙楼

10幢高层和小高层错落布置，户户可看江景

配套设施

西侧地下停车519辆，东侧地下停车344辆，地上停车43辆

绿化率

55%

121项目其他介绍

该项目发展商为某某公司公司，由某某某某房地产有限公司开发。

项目所在地为某某原某厂地块，东靠南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿，南望即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相邻，该项目目前已经进入施工阶段。

经估算，项目总投资29280918774万元。

122资金来源

本项目建设资金主要由某某公司9位股东自筹以及战略联盟、合作伙伴提供，通过房地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。

123可行性研究报告编制依据

⑴某某公司与某某市某厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁，停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》

⑵某某市规划局《某某市某厂改建工程出让地块设计条件及详细规划》

⑶江滨路片区地质勘察资料

⑷省计委计投和市建设局《关于“某某·

项目建议书的批复》

⑸省审计事务所验资证明

⑹国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》

⑺建设部《房地产开发项目经济评价方法》

⑻中国建设银行某某市分行资金证明

124可行性研究报告研究范围

根据“某某·

空中别墅”项目建议书和初步规划方案，本研究工作范围主要是该类住宅市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。

125项目效果图和地理位置

图11某某·

效果图（局部）

图12某某·

地理位置图

第二章市场调查以及分析

21调查目的

在开发本项目之前，为了了解该物业在某某开发是否有较高的经济效益，需要对市场进行调查、分析与研究。

同时必须对该类市场发展现状、区域经济环境、竞争对手的优劣势、项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报告的财务评价、风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。

22某某别墅市场供求情况以及存在的问题

221供给情况

某某地区的别墅（高档住宅）总体来说是偏少的，是供不应求的。

某某目前已有别墅（高档住宅）面积约45万平方米（甚至更少），大约2000来套左右，市场新开发的项目占总供应总量的1∕8左右，由于政府对别墅施行打压政策，新开发的“别墅”其实只能说是高档住宅，目前在开发的约30万平方米，加上本案也不过50来万。

目前，大概有55%的购房者对于别墅感兴趣。

（以上数据来源于某某市建设局房地产开发处）

同时根据我们的调查，目前某某正在建设中以及建好投放使用的别墅（高档住宅）主要有以下几个：

市区的百好花园、恒达•假日花园、以及龙港的锦绣名园和新湖绿都等，这些项目无疑成为了本案的竞争对手。

（具体详见竞争对手分析表。

中低价位成为市场的主力：

其一，从自住方面分析该价位满足一部分想买高档住宅居住的人;

其二,从投资角度分析一部分投资者认为该类物业有升值的空间。

营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商开始关注人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和规划整体社区的人文环境，并使其成为增加品牌含金量的重要砝码。

别墅开发商也更趋于理性，成熟，在经历了市场盲目开发与竞争高潮之后，开发商将更趋于理性的态度对待项目的经营，尤其在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平，营销策划等方面做细做精。

222需求与购买力情况

消费客户格局由外向内，由上至下，由外籍转向国内，由高端向中低端发展已经成为趋势。

客户群范围广：

主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高级职员及高层管理人员，经营实体和贸易人，与从事金融、证券、保险业的高收入人群，文娱界成功人士，归国侨胞等。

需求：

通过我们进行调查问卷以及专家拜访的结果来看（此次我们共发放问卷627份，其中有效问卷537份，我们的调查者大多数为较高收入者和高收入者）。

约60%的被调查者对本项目感兴趣（他们大多为私营企业老板），认为本项目是别墅市场上的新产品、新形态、新风格，在推出后会成为市场的新卖点。

同时他们一般自身已经拥有2套房子以上。

他们购买目的大多是为了自用。

购买力：

经过分析，被调查者中约48%的人选择一次性付款，是各种付款方式中最多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在一年内购买（但前提是价格有所下降）。

而也有约32%的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有28%的人选择分期付款。

（调查问卷见附页）

223存在的问题

产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型联排别墅，独体别墅与豪华的混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区。

私密性，领域感较差。

我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。

容积率过高，导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。

但是别墅毕竟是一种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市场潮流几乎是近100年内不可能的事。

再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场很难形成气候。

224竞争对手的相关情况以及对本项目的影响

2241竞争楼盘所在的地理位置

图21百好花园地理位置图

图22恒达•假日花园地理位置图

图23龙港锦绣名园地理位置图

图24龙港新湖绿都地理位置图（处于龙港河网密集处）

表21同类竞争项目与本相目比较表

百好花园

恒达·

假日花园

锦绣名园

新湖绿都

本项目

比较

地理位置

人民西路隔岸路口

学院路与汤家桥路处

龙港104国道与甬台温处

龙港龙金大道东

江滨路

都处于当地较好地段，但龙港地处县区，处于劣势

总建筑面积

8万多㎡

占地534公顷，157万建筑面积

占地260亩（其中50亩为自然河道），18万建筑面积

9万㎡

占地110亩，建筑面积174281㎡

总体规模不如锦绣名园，而周边环境类似。

建筑风格

园林风格，以中心为花园的周边绿化

中式现代化水景

欧式建筑别墅

中式与欧式结合

中式与欧式结合的城市花园

锦绣比较单一，很纯朴，本项目真正采取哪种方式意见很大

45%

48%

58%

38%

属锦绣与本项目最高

交楼标准

毛坯

精装修

本项目是唯一带精装修的

目标客户

华侨，商人，高收入者

高收入者，成功人士

私企业主、经商人士、投资者、二次置业

私营企业老板，从事金融，证券、保险业的高收入者，华侨等

目标群体类似，而但本项目更期望吸引高涵养的客户群体入住形成宁静和谐的人文氛围。

主力户型

4室2厅，152—211㎡

4房2厅2卫，1668㎡

独立别墅（280—400㎡）双联别墅（210—290㎡）立体别墅（210—230㎡）

跃层210㎡联体别墅220—280㎡）

跃层（293—320㎡）

相比而言锦绣是传统意义上的别墅，而本项目只能说是高层高档住宅

主要卖点

地段好，品质好

生态景观，人性智能化等

某某唯一全国人居经典竞赛综合奖

水景园林社区

某某首个高层高档住宅，城市花园

锦绣的卖点最大，但是本项目也具有很强的应召力

户均车位