龙岗商业步行街招商Word文档格式.docx
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244个（不详）
广场面积：
2000平方M现代化休闲广场（不详），应由设计院出效果图。
第二部分：
周边人口结构调查
一、龙岗镇人口
龙岗位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。
总人口171万（2000年人口普查数字），是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。
龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。
广深铁路布吉站、平湖站就在区内。
龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。
本工程所在地为旧城中心区。
龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。
全镇130平方公里，总人口26万。
深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。
龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。
是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。
现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。
电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。
二、龙岗老中心城人口与商业情况
⇨龙岗老中心城人口状况
龙岗老中心城人口调查
——第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）
名称
总户数
人口数
同乐派出所管辖区域
同乐村
常住人口
1000
4000
宝龙工业区
同乐工业区
黄屋村
三和村
下井新村
龙苑新村
东一村
新塘村
东二村
东三村
桥背村
洪围新村
洪围工业区
外来人口
35000
龙岗村委
石桥村
500
2000
龙岗村
西一村
后福村
西二村
巫屋村
翠竹村
下岗村
教师新村
梁屋村
格水村
龙岗村工业区
20000
新生村委
牛桥村
15000
新生
仙人岭村
里比电子厂
水园
十八乡
彭城考居
东村
40000
雅豪祥苑二期
1200
4800
九州家园
964
3856
龙富花园
480
1920
南联村常住人口
657
2970
南联村外来人口
30000
鹏达花园
900
3600
盛平村常住人口
278
966
盛平村外来人口
6000
合计
170112
（以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和等单位提供）
⇨龙岗老城区人口状况分析
龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。
龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。
零售商家的竞争相当激烈。
一方面，本工程在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；
另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；
第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。
旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。
第三部分：
龙岗商业市场调查
一、龙岗老中心城商业情况
该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。
龙岗镇中心主要商业
商场名称
位置规模
经营布局
经营情况
人人购物广场
龙平东路东段
43000平方M
一楼：
主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心
二楼：
主营各类食品、日用品、烟酒茶
三楼：
主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容
四楼：
家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品、书店
五楼：
（未开业）
经营状况：
为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。
百佳超市
龙平东路东段900平方M
百佳超级市场——900M2，日用百货，小商品为主。
良好
龙岗国际商场
龙平东路东段2000平方M
龙岗国际商场——2000M2
首饰、珠宝玉器、钟表、服装
一般。
福临百货
38000平方M
龙岗路与深惠路交汇
金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品
已经试业
龙岗旧城镇区家电类商场
商场
位置
铭可达家电中心
设于人人购物广场内
家电
嘉力强电子设备展示厅
深惠公路以南潮味酒店以东
一般
嘉禾电器商场
龙平东路中段
富佳商场
深惠公路东段龙岗立交以西
龙岗旧城镇区家私类商场
面积
金利来家私
深惠公路东端龙岗立交以西
1200M2
较差
金宝马家私城
龙岗立交南侧
900M2
大明家私城
2500M2
华腾家私城
过龙岗立交深汕公路南侧
700M2
档次低，一般
顺德家私城
内环路与深惠路交叉口
2000M2
档次低，经营一般
龙岗旧城镇专业市场
商业名称
经营
经营工程
经营状况
集银皮具综合市场
深惠公路与莱英路交叉口
60000
平方M
皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。
配套设施：
专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场
商业配套：
银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐、超市等商务。
一层营业
龙岗装饰材料
市场
龙平东路北侧
50000
装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等
灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等
在营业
本工程与其它零售商距离表
距离（M）
深圳国际商场
深惠公路以北，龙兴街以东
300
人人购物广场金龙店
深惠公路以北与龙平东路之间
龙岗百货广场
龙平东路以北，双龙立交桥以西
400
百佳
龙平东路以北
人人购物广场富德店
龙平东路以南华西街以东
600
400M
归纳总结：
Ø
老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；
老城区商业租金坚挺。
龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方M左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方M左右；
有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。
国商、百佳的经营面积分别为2000平方M和900平方M，不能形成规模效应。
人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方M，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。
本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。
二、龙岗其他镇的商业情况调查
⇨布吉镇人口及商业情况
基本情况
位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。
全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局最新统计数据）。
2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。
商业情况
伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。
——深惠路以东零售品牌商
新一佳：
百鸽路
南城百货：
——深惠路以西零售品牌商
布吉中心广场2—4层商业群楼
布吉片区零售超级市场情况：
超市名称
经营范围
南城百货
深惠路东
生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房
饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。
新一佳信义广场店
生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等二楼：
服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等
新一佳
布吉中心店
吉华路西
生鲜食品、饮料、烟酒等三楼：
服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等
另外主要百货：
振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。
特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。
而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。
这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。
⇨横岗镇人口及商业情况
该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，全镇总面积81.12平方公里，总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人）
横岗商业情况
横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。
随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。
中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。
横岗目前的商业设施
商业规模
大品牌零售商家
新世界广场
8000平方M
无
天和百货
2500平方M
龙洲百货
6000平方M
结论：
横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。
⇨大鹏镇人口及商业情况
基本情况：
位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。
商业情况：
由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。
大鹏商业设施一览表
规模
经营品种
大型品牌商家
荣华电器商场
10
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