长沙市各大商圈现状分析.doc

长沙市各大商圈现状分析.doc

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第一部分：

长沙市各大商圈现状分析

一、长沙市商圈规划

根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》公布，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。

1个市级商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心分别是火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。

（具体情况见下图）

二、长沙市区五大商圈现状分析

1、火车站商业中心

火车站商业中心位于长沙市东部，属于口岸物业，交通便利、人流汹涌，区域内汇集了如以电脑、小电器为主营的国储电脑城、QQ电脑城、合峰电脑城、华海3C、赛格电子广场、晓园电器城；以三湘南湖市场、万家丽市场、马王堆市场为主的建材市场；以阿波罗商业广场、家润多百货为主的百货商场等，同时还包括长沙最大的服装市场金苹果服装市场群。

2、东塘商业中心

东塘商业中心是除五一广场商业中心外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、东塘百货大楼、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、神禺、东一国际商业广场等，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，使如今东塘商圈的商业生态链趋于和谐、商业业态分布也日趋成熟和完美。

3、溁湾镇商业副中心

溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置，曾经是岳麓区的核心。

该商圈近年发展速度迅猛，2000年时，该区域仅一家西城超市，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、家润多超市、新外滩商业中心等知名企业在此落户。

高校商业是河西商业的代表，在名校荟萃的河西，学生的消费能力是一大支撑，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。

但是其商铺多比较小，主要经营各类服装和学生用品为主，代表项目如通程商业广场、金苹果天马创意集市、锦绣潇湘创意市场、后期艺术城等。

4、伍家岭商业中心

伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。

但前几年，由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。

代表商业项目有：

岁宝百货、麦德龙。

5、五一广场商业中心

五一商圈，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。

凭借这成熟的商业环境与不可复制的优越位置，五一广场周边近3平方公里的区域，一直是各路商家必争之地。

平和堂、春天百货、新大新、王府井、新世界百货、百盛、沃尔玛、好又多、黄兴南路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、金满地地下商城、国美电器、苏宁电器等。

三、长沙市核心商圈————五一广场商业中心简析

1、五一广场商业中心的范围：

东抵蔡锷路，西达太平街，南起城南路，北至营盘路

2、五一广场商业中心的特点：

①、长沙唯一市级商圈，零售额达到长沙市零售总额的一半以上；

②、形成黄兴路百货零售、解放路为代表的酒吧等娱乐休闲、坡子街美食文化三分天下的商业格局；

③、除黄兴路步行街以外，其他商业基本设置在高层建筑的商业裙楼内，少有专业市场。

3、五一广场商业中心的商铺分布情况：

①、百货商场

平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方、新大新广场、锦绣中环

②、综合卖场

万达购物广场

③、商业步行街

黄兴路步行街、金满地步行街、坡子街民俗街、解放西路酒吧街、化龙池、太平街、三王街

④、大卖场

沃尔玛、家乐福、好又多

⑤、专卖店

国美电器、苏宁电器、屈臣氏

⑥、批发市场

宝蓝街手机批发、西长街宠物市场

4、五一大道商业情况分析：

五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一广场商业中心的核心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最多的火车站和湘江沿江风光带。

商业气氛浓厚，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。

5、五一大道商业经营业态分析：

五一大道业态以服饰、烟酒茶等为代表的日用零售业及餐饮业为主，金融机构、商务休息会所、宾馆酒店分布广泛。

沿线分布有平和堂、新世界百货、友谊商店等三家百货商店，家乐福、新一佳等两家大型超市，长沙皇冠假日酒店、大成国际大酒店、小天鹅戴斯酒店、芙蓉华天大酒店、银河大酒店、银华大酒店等六家高级酒店。

袁家岭——火车站广场这段的湘绣店和旅行社分布点比较多，旅行社八家，湘绣店达到二十三家。

6、五一广场商业中心的SWOT分析：

五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最大的火车站和湘江风光带。

商业气氛浓郁，汇集百货商场、星级酒店、顶级写字楼。

五一大道周边纲要的区域优势和商业价值不言而喻！

地铁二号线已开建，五一大道共设六个地铁口，分别为湘江大道站、五一广场站、芙蓉广场站、迎宾路口站、袁家岭站、长沙火车站站。

届时，五一商圈因交通管制将受到其他商圈的冲击。

待地铁二号线落成，五一商圈将打上地铁的快车重新起航，商业发展潜力巨大。

7、五一广场商业中心的租金水平情况分析：

五一大道商业成熟，整体租金水平在100—300元/㎡月之间。

商家与房东的签约时间长，很少有商铺出租转让，整体租金水平涨幅不大。

商铺转让费普遍较高，流转速度也很快。

临火车站的赛格电子拐角底商租金报价达到750元/㎡月，在该路段中租金水平最高。

五一新干线的租金达到375元/㎡月。

芙蓉广场—袁家岭段，近期成交的商铺租金水平大幅提高，增幅达80%。

第二部分：

生活之家特色消费店的选址调查方案

一、调查背景

便利店是指位于居民区附近，经营即时性商品为主，以满足便利性需求为第一宗旨，采取自选式购物方式的小型零售店，其兴起缘于超市的大型化与郊外化：

好多超市远离购物者的居住区，需驾车前往；卖场面积巨大，品种繁多的商品消耗了购物者大量的时间和精力；结账时还要忍受“大排长龙”等候之苦，这些使得那些想购买少量商品或满足即刻所需的购物者深感不便。

于是人们需要一种能够满足便利性购买需求的小超市来填补空白，这一业态在国外发展已日益成熟。

伴随着中国城市化的进程，便利店也开始进入人们的生活。

就长沙市而言，长沙市便利店的发展还有很大潜力及空间，同时，针对长沙市区各大商圈的现状分析和实地考察，根据五一商圈的高人流量和多写字楼区的这一背景下，本公司有意向在五一商圈开设一家大型生活之家特色消费店，而选址成为首要问题。

二、调查目的

1、通过对长沙市区各大商圈的实地考察，并在重点分析五一商圈现状和业态分布的情况下，在五一商圈选择合适的开店店址；

2、通过对所选店址的周围市场饱和度和消费情况的实地考察，确定最适合的经营策略和市场定位，并为门店的选址提供决策的依据；

3.详细了解目标区域的消费者分布情况以及消费者的消费习惯情况，为门店选址及目标消费人群的定位提供正确依据。

三、调查对象及抽样

根据第二手资料及初步消费分析，加上组员的实地考察，选定黄兴路步行街、平和堂和王府井外侧街道为调查地点，针对过往行人（18岁—50岁）进行拦截式访问。

不同年龄段、不同家庭经济背景的差异，会导致消费购买习惯的差异性。

为了准确快速的得出调查结果，此次调查决定采用随机抽样法。

四、调查内容

（一）第一部分:

选址区域的实地调查，确定最佳的选址地点

1、实地考察五一商圈的客流量分布情况和业态的分布情况；

2、确定合适的选址区域，并调查此区域的市场饱和度和市场竞争情况；

3、调查目标区域内消费者的购买力情况和消费习惯，确定店址的最佳地点；

（二）第二部分：

目标消费者服务期望的调查

1.消费者的购买动机和期望的价格定位；

2.消费者希望提供什么产品品种，怎样的服务（针对写字楼是否需要提供送餐服务）；

3．消费者期望的店内环境；

4.消费者期望的优惠活动方式和售后服务。

五、调查方法

实地考察、现场拦截式问卷调查

六、样本量：

200份

七、调查执行控制

1.资料收集分析：

通过查询、交换、购买、索取、委托情报网收集等方法获取相关二手资料，注意资料来源并对其进行效度评估，筛选有用信息；

2.实地考察：

对第一步得出的目标区域进行考察，包括消费潜力、周边宏观、微观环境及竞争者；

3.对目标区域进行消费者情况调查（问卷调查）。

八、方案实施安排

1.人员分工

①二手资料收集分析

姜红保

②实地考察人员

姜红保、李金利、李瑜、王宇

②问卷准备

李金利

③问卷调查人员

姜红保、李金利、李瑜、王宇

④资料整理与数据分析

姜红保、李金利、李瑜、王宇

⑤调查报告撰写

姜红保、李金利、李瑜、王宇

2.调查程序及时间安排

①二手资料收集分析及设计调研方案……………………9.23

②实地调查…………………………………………………9.25

③问卷的设计…………………………………………………9.26

④问卷调查阶段………………………………………………9.28

⑤数据统计分析阶段……………………………………9.29-10.7

⑥调查报告撰写阶段……………………………………10.7-10.11

九、经费预算

项目

费用

①交通费

（2+2）×2／趟×2次×4人=64元

②问卷打印费

1000份×0.2元／份=200元

附件：

生活之家特色消费店选址调查问卷

尊敬的先生／女士，您好:

　非常感谢您从百忙中抽出时间来填写这份调查文卷。

我们设计这份调查文卷,是为了更好的了解您对便利店的认识以及您对便利店的期望需求,以便为您提供更贴心的服务。

问卷的所有信息我们将仅作为学习研究用途而不用于商业用途，并且我们还将对相关信息严格保密，非常感谢您的支持和合作!

（注意：

除有特别说明，下列选题均为单项，请在选项上打勾）

第一部分：

过滤问卷

1.您对五一广场附近熟悉吗？

＿＿＿＿

①很熟悉

……………………【继续访问】

②比较熟悉

……………………【继续访问】

③不熟悉

…………【表示感谢，终止访问】

2.您最近一次去超市／便利店购物是在什么时候？

＿＿＿＿

①2天之内

……………………【继续访问】

②2-5天内

……………………【继续访问】

③5天以前

…………【表示感谢，终止访问】

3.您最近一次去茶楼／西餐厅消费是什么时候？

＿＿＿＿

①5天之内

……………………【继续访问】

②5-10天内

……………………【继续访问】

③10天以前

…………【表示感谢，终止访问】

第二部分：

主体问卷

A.行为分析

A1.您去超市／便利一般会购买什么？

＿＿＿＿

①生活用品

④食品生鲜类

②日常零食饮料

⑤小物件

③书籍音像

⑥家电

A2.您知道五一广场附近有大型的集餐饮、便利店一体的店铺吗？

＿＿＿＿

①有

②没有

A3.您觉得在太平街附近的地铁口有发展餐饮、便利一体店的前景吗?

＿＿＿＿

①有

③不知道

②没有

A4.您去便利店动机是?

（多选）＿＿＿＿

①应急购物

③付款方便节省购物时间

②24小时服务

④购物环境好

A5.假如在这里新开一个便利店，您希望在店内得到哪些服务?

（多选）＿＿＿＿

①简单的生活用品

⑥报刊、杂志定购

②各类零食、饮品

⑦特快专递,邮递

③现做小甜点、小吃

⑧代缴各种费用

④用餐服务，提供休息区

⑨体育彩票

⑤印刷、传真及mp3下载

⑩各类充值卡,IC卡

A6.您认为便利店作哪些方面改进会