地产投拓项目尽调清单律师事务所表格版.docx

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地产投拓项目尽调清单律师事务所表格版

合创房地产项目收购尽职调查清单

XX市XX房地产开发有限公司：

鉴于贵司决定与XXXX房地产有限公司合作开发广东省广州市XXX（增国用（2015）第XXXX号）土地上的“XX花园”（暂定名）项目合作开发事宜，XXXXXX有限公司为维护自身合法权益，决定聘请XXXXX律师事务所，对贵司及“并购项目”）提供法律尽职调查。

为尽快促成双方合作圆满成功，我们需要下述的文件和信息，恳请贵公司依照下述说明予以提供，以尽快推进并购项目。

再此，提请贵司注意并理解，本尽职调查文件清单仅为初步清单，在进行尽职调查的过程中，还有可能进行调整和补充。

重要说明：

1、本尽调清单上所列文件将是本所律师开展本次尽职调查活动，撰写尽职调查报告的主要依据，并作为本所律师工作底稿的备查文件。

因此，恳请贵司务必敦促目标公司有关各方按照真实、准确、完整的要求和标准予以提供；

2、本尽调清单中所列各类法律文件的有关内容如有所重复，则请予以特别说明；如本尽调清单中的几个文件内容共存于一份文件之中，可将该份文件总体提供；

3、本尽调清单中所列文件，如有不明确之处，务请及时联系和咨询本所或本所指派的律师；

4、本尽调清单只是初步地列举了律师在本次尽职调查活动中所需的法律文件，根据初步调查结果，不排除要求进一步提供其他相关资料。

顺致

商祺！

XXX律师事务所

201X年6月日

附：

1. 清单的填写方式：

1.1 能够提供清单所指文件的，在清单“有/无”栏中填写【有】，同时提供相应资料。

1.2 确知清单所指文件不存在的，在清单“有/无”栏中填写【无】。

1.3 确知清单所指文件存在，但不能提供的，在清单“有/无”栏中填写【无】，同时在清单“备注”栏中说明不能提供的原因，同时说明能否通过其他渠道协助查阅或获取。

1.4 不能确认清单所指文件是否存在的，在清单“有/无”栏中填写【无】，同时在清单“备注”栏中注明【待查】。

1.5 公司认为对本目标物业有价值的情况，请公司在清单“备注”栏中说明或另行提供相关文件资料。

2. 文件提供方式：

2.1 提供任何一个文件时，应提供该文件的全部内容，包括该文件的封皮、封底、附件、附图、补充、修改文件、同一文件的不同文字版本。

2.2 只请提供文件原件的复印件（扫描件），以A4纸复印。

2.3 提供文件时应在每份文件上以适当方式注明其所对应的本清单序号以及该文件资料的总页数，例如：

第17项共6页。

   3. 清单中有部分文件名称是用加重字体表示的。

该等文件是客户极度关注的文件，获取该等文件/有关该等文件的信息对本目标物业交易至关重要，务必提供。

如该等文件不存在或不能提供，亦须在清单“备注”栏中予以详细说明。

第一类文件：

公司文件

第二类文件：

目标物业土地权属相关文件

第三类文件：

目标物业开发建设手续相关文件

第四类文件：

目标物业建筑工程施工合同相关文件

第五类文件：

目标物业经营相关文件

第六类文件：

公司债务文件

（就公司的资产、财产或业务上订立或设立的、或影响公司的资产、财产或业务的所有托管、质权、担保凭证、保证、期权、或信托计划安排或任何其他担保协议或权利限制的详情和文件，以及其相关的登记文件）

第七类文件：

涉及目标物业的诉讼/仲裁纠纷（含查封、扣押、冻结）相关文件

第八类文件 ：

劳工文件

第九类文件 ：

保险相关文件

第十类文件 ：

知识产权相关文件

第十一类文件 ：

其他相关文件

第一类文件 ：

公司文件 

序号

文件名称/文件信息

有/无

备注

公司主体资格及运营文件

1.

历届营业执照（正本和副本，经过年检）

2.

房地产开发企业资质证书及其资质年检表

3.

历届组织机构代码证

4.

最新税务登记证（国税和地税）

5.

历任股东名单及持股比例

6.

历届章程

7.

公司最近三年经过审计的财务报告

8.

公司经营业务简介

9.

公司的重大债务说明

10.

公司就目标物业项目的纳税情况的说明

第二类文件 ：

目标物业土地权属相关文件

序号

文件名称

有/无

备注

国有土地使用权相关文件

11.

目标物业所处地块的简介及地块上的全部建筑物（包括目标物业及其它部分）简介（包括主要经济技术指标）

12.

公司就目标物业地块取得土地使用权的“招、拍、挂”文件（含公告、成交确认书等全部过程文件）

13.

若以协议方式从第三方获得目标物业地块的土地使用权，则提供相关的土地使用权转让合同，以及转让方签署的原始土地出让合同

14.

公司与国有土地管理部门就目标物业地块签订的《国有土地使用权出让合同》及任何补充协议（若有）

15.

公司就目标物业地块取得的《国有土地使用权证》（或《房地产权证》）

16.

公司就目标物业地块的缴纳地价款（含违约金、滞纳金）和契税的凭证

17.

土地管理部门有关地价款缴清的证明

18.

目标物业地块的红线图

第三类文件 ：

目标物业开发建设手续相关文件 

序号

文件名称/文件信息

有/无

备注

19.

目标物业及所属综合性物业项目的情况简介

20.

建设目标物业及目标物业立项批复文件

※由发改委颁发的立项批复/目标物业建议书（代可研报告）批复/目标物业核准文件/复函或其他文件名称；包括任何性质、面积、建设单位的立项变更文件。

21.

年度固定资产投资计划调整单/商品房屋开发投资计划调整单/固定资产投资许可证

22.

环境影响评价政府批准文件

23.

《建设用地规划许可证》

24.

《建设工程规划许可证》

25.

《建筑工程施工许可证》

26.

《规划意见书》

27.

涉外安全审查文件

28.

交通影响评价或交通主管部门的书面要求或审查意见

29.

园林主管部门对目标物业绿化的书面要求或审查意见

30.

消防设计审查意见书

31.

施工图设计文件审查意见

32.

人民防空工程设计审核批准通知单或防空地下室易地建设证明书

33.

代征代建工程情况说明及证明文件

※请对目标物业内代征代建市政道路、市政基础设施、绿地、代建幼儿园、学校、体育馆、地铁出入口等情况进行书面说明，并提供政府审批文件

34.

竣工验收备案证书（没有）

35.

规划验收文件和关于超出规划审批内容建设的说明（若有）

36.

城市建设档案备案文件

37.

环境保护验收文件

38.

消防验收审查意见书

39.

目标物业共用区域及共用设备设施的说明

第四类文件 ：

目标物业建筑工程施工合同相关文件

序号

文件名称/文件信息

有/无

备注

40.

有关目标物业的勘察、设计、监理合同

41.

有关目标物业的总包合同、幕墙、机电、电梯等主要分包单位的分包、供货合同

42.

有关目标物业的装修工程协议（如有）

43.

目标物业维修及保养合同

44.

与目标物业市政、公用、供电（双路）、电信等部门落实目标物业的上下水、电、热力、燃气、电信源头供应等市政公用设施配套方案及签署的合同文件

45.

40－44项合同、协议的合同金额及履行情况说明（包括承包商履约情况、以及公司付款情况说明）

第五类文件 ：

目标物业经营相关文件（若尚未建成则不必提供）

序号

文件名称/文件信息

有/无

备注

46.

目标物业预售（销售）许可证

47.

目标物业的销售计划、销售进度、销售价格、销售情况说明

48.

公司就目标物业签订的租赁合同或意向书（如有）

49.

开业消防意见（如有）

50.

公司为目标物业投保的保险合同及保费缴纳凭证

※险种建安工程一切险、第三者责任险、火灾险等。

51.

目标物业车位情况说明

※请列明目标物业车位位置（附车位平面图）、是否为产权车位、如何办理产证情况、车位是否单独为目标物业配比等。

52.

目标物业的物业管理区域的划分说明或批准文件

53.

目标物业是否已成立了业主大会和业主委员会

54.

目标物业的（临时）管理规约

55.

目标物业的前期物业管理协议

56.

目标物业的测绘报告

57.

目标物业各类型物业（比如住宅、办公、商业等）的面积及占总建筑面积的比例

58.

目标物业所属的同一个物业管理区域相关物业的预售合同或出售合同（若有）， 特别是其中关于物业管理和共用区域、公用设施使用、维修等的条款

59.

若目标物业与同一物业管理区域的住宅或其他物业一并开发，请说明目标物业与住宅或其他物业之间分摊面积、公共面积及公共设施的安排以及物业管理方面的安排

60.

公司就目标物业签订的其它服务或供应协议

第六类文件 ：

公司债务文件 

序号

文件名称/文件信息

有/无

备注

公司债务情况

61.

尚未清偿完毕的债务合同及合同履行情况

※包括贷款/借款合同、展期协议、借新还旧协议、股东借款协议、购货合同等（包括为特殊借贷签订的买卖合同）。

62.

尚未清偿完毕的债务合同所对应的涉及目标物业的担保合同

※包括抵押合同、质押合同等

63.

尚未清偿完毕的担保合同所对应的涉及目标物业的抵押/质押登记证明文件

※包括抵押物所对应的房产证、土地证、他项权证、质押登记证明文件。

64.

就公司的资产、财产或业务上订立或设立的、或影响公司的资产、财产或业务的所有托管、质权、担保凭证、保证、期权、或信托计划安排或任何其他担保协议或权利限制的详情和文件，以及其相关的登记文件。

第七类文件 ：

涉及目标物业的诉讼/仲裁纠纷（含查封、扣押、冻结）相关文件

序号

文件名称/文件信息

有/无

备注

65.

列表说明与目标物业有关的或可能影响目标物业的纠纷情况

※尤其是与目标物业资产权属、开发权益、转让、工程款、贷款、抵押有关的纠纷；

包括与目标物业所属综合物业项目内其他物业有关的、可能影响目标物业开发、建设或竣工的纠纷；

包括刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼、仲裁；

请分别列明原告、被告、审理法院、审理时间、案由、涉案金额、案件进展情况，无论该案是否已完结。

66.

前述纠纷情况列表中尚未完结纠纷的相关法律文书

※包括起诉书、答辩书、仲裁申请书、判决书、调解书、仲裁裁决书、申请执行书、执行裁定、执行和解协议、财产保全裁定、执行终结裁定、行政处罚决定书等。

67.

目标物业国有土地使用权和/或房屋被抵押、查封、扣押、冻结的情况说明及相关文件

68.

涉及或可能影响目标物业的潜在诉讼、纠纷情况说明

69.

任何其他此类文件和情况

第八类文件 ：

劳工文件

序号

文件名称/文件信息

有/无

备注

70.

员工名册、劳动合同，以及公司内部对劳工产生决定产生任何影响的其他文件资料

71.

员工养老、失业、重大疾病、等社会保险的证明及情况说明

72