临澧县房地产市场调研研究报告Word格式.docx

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作为一个新兴行业，我县房地产业始于，在县委、县政府长远计划和宏观调控中不停发展，基础设施投资加紧，旧城改造力度加大，市场容量大幅增加，房地产开发投资，开发项目施工、完工面积，商品房销售面积等关键指标快速增加，取得了跳跃式发展。

到现在为止，全县共完成大、中小型开发建设项目39个（包含在建项目），建筑总面积83万平方米，其中：

住宅4682套，71.2万平方米（包含经济适用房206套，2.35万平方米）；

商业用房11.8万平方米。

建成“福之源”、“星情湾”、“楚天豪园”、“安福花园”、“步行街商贸城”、“城市之光”“龙泉山庄”、“青山书苑”和“安福东站”等成规模、居住环境好小区9处，建设了“翰林广场”、“朝阳广场”和“丁玲广场”等3个休闲文化广场；

构建了由“步行街商贸城”、“文化广场”、“百佳购物广场”和“临澧县市场中心”组成我县中心商业区；

滨河路沿江风光带也已基础完工。

房地产业全方面、快速发展，大大提升了我县居民居住生活水平，改善了居住环境。

2、房地产市场投资连续增加，供求合理平稳

，我县房地产市场连续活跃，全县整年共完成房地产开发投资2.35亿元，商品房新开工面积21.63万平方米，已完工面积18万平方米；

同意预售商品房面积21.75万平方米，实际销售面积8.5万平方米，销售金额11140万元。

住宅类商品房建设速度加紧，销售态势良好，整年商品房住宅新开工面积19万平方米，已完工面积16.5万平方米；

全县同意住宅预售面积18.10平方米，占预售商品房90%，实际销售面积8.2万平方米，销售金额9840万元。

经济适用房建设力度加大，整年同意建筑面积4600平方米，完工面积4600平方米。

我县商品房购置房屋类型多以住宅居多，是房地产市场消费主体，从购置对象和使用上看，绝大多数购房者均为我县居民即公职人员、乡镇工作人员和外出经商务工人员，另有周围县市投资者，基础上全部是以自用为主，未现大量投资性购房者。

对已交付使用丁玲广场、果品街、怡安居、步行街、城市之光和龙泉山庄等23个楼盘销售情况进行调研分析，除有少许商业铺面没有售完外，商品住宅房均已售完。

正在建设并取得商品房预售许可证翰林广场、福之源、安福东站、安福花园等15个开发小区，渡过了金融危机爆发所引发经济萧条和消费恐慌“严冬”时期后，销售情况日益好转，尤其是福之源、楚天豪园和翰林广场，销售能力大有提升。

整个销售市场处于自然销售状态，未出现房地产“泡沫”现象。

3、房地产供求形势深入改善，价格升幅较大

我县房地产业处于相对平稳发展时期，各类型楼盘销售情况良好。

建筑类型方面，已建和待建商品房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐步上升；

楼盘品质不停提升，居住环境日益改善；

消费结构方面，关键以110-130平方米面积商品住宅房为主，130平方米以上大面积商品房也占一定百分比；

90－110平方米小户型销售情况良好，“金牛花园”、“金龙花苑”、“翰林广场”和县房管局投放经济适用等小户型项目标相继开发建设，小户型住宅商品房供房百分比不停提升。

因多年来我县商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，经济适用房和廉租房建设开启较晚且量小，土地实施市场竞价在一定程度上提升了开发成本等多个原因造成了我县商品房价格上升较快，升幅较大：

我县商品房住宅平均售价约为680元/平方米，而是1080元/平方米，为1280元/平方米，平均售价已攀升至1680元/平方米，增速显著。

但市场供给和需求同时增加，商品房价格和商品住房价值基础相符，价格和价值之间并未形成较大炒作空间。

4、房地产楼盘放量较多，开发水平存差异

至，我县房地产市场土地供给量较大，楼盘开发量较多，市场在售楼盘现有二十余处，而且大部分全部是之前大盘开发，开发周期较长，如“福之源”开发总面积达成了12万多平方米，分三年期开发；

“安福花园”开发总面积达成了12万多平方米，分三年期开发。

因为受区域经济、人文素质等原因制约，近几年我县房地产开发仍是以多层为主，交房标准通常为毛坯房，对于带电梯高层商住房，市场还处于一个认识阶段，开发商开发态度全部十分谨慎，现在只有“金帝豪庭”、“芳辰一品”和“百佳购物广场”三个楼盘整体开发，“楚天豪园”只开发建设了一幢9层带电梯小高层，“安福花园”计划开发两幢纯住宅高层，总体商品住宅售房量不大。

5、物业服务规模逐步扩大，质量不停提升

以前，我县居民住宅以自建私房和单位福利房为主，商品房小区开发几乎为零。

随即开发小型商住小区如朝阳广场、安福广场、步行商贸城、怡安居、金牛花园、鸿鑫花园等小区和全县全部县直单位房改房（老宿舍楼）也没有物业服务。

在县房管局对物业服务行业进行逐步管理和规范中，进入我县执业物业服务企业现已经有9家，全县36个商住小区和3个商住、居民休闲广场，物业维修基金收缴力度得到加强，累计完成收缴任务238万元，并有14小区进行了物业服务规范化管理，其中：

伟星物业企业服务于伟星星情湾小区；

康乐物业企业服务于楚天豪园小区，佳豪物业企业服务于翰林园，群意物业企业服务于顺景公寓和百佳购物广场；

三友物业企业服务于安福东站等。

物业管理队伍不停扩大，物业服务人员素质不停提升，服务质量也有较大幅度提升。

二、我县房地产市场存在关键问题

1、房地产市场缺乏行业发展总体计划指导，没有建立市场预警、预报机制和城市计划、土地供给、金融信贷方面宏观调控机制，房地产开发存在一定无序化“一窝蜂”和较大风险性。

2、商品房供给存在结构性矛盾。

首先，近几年，因为过分重视了大户型商品房开发，中小面积一般住宅供给不足，据对我县“朝阳广场”、“丁玲广场”、“城市之光”和“楚天豪园”等多个项目标调研分析，开发企业为了销售方便和降低成本，开发住宅套型、面积越来越大，有单套户型面积高达164平方米，110平方米以上户型占了绝大部分，使低收入住房困难户只能望楼兴叹，无力购置商品房；

其次，我县从才开始开启经济适用房和廉租房建设，因为量少，远远不能满足低收入住房困难户等弱势群体需求。

3、房地产市场监管力度不够。

我县房地产市场运行总体正常，市场行为也基础规范，但部分房地产开发企业不一样程度存在部分违规行为，表现在未取得预售许可证私自预售商品房、不悬挂商品房明码标价牌、商品房预售协议违反要求不立即立案、协议内容不兑现、面积“缩水”或“涨水”、违规公布开发广告、延期交付、提升容积率等。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设思想还很严重。

相当项目配套设施水平低，配套不完善，物业管理服务滞后于房地产业发展，开发项目整体功效差，造成消费者使用不方便，也给社会带来部分隐患。

如绿地、公厕、超市、活动会所、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、住宅品质有待提升，一是对住宅建设成片开发重视不够，见缝插针想象较为严重，尤其是一个项目只开发一两栋商品房比较多（共有22个），没有形成功效齐全住宅小区，既不利于功效配套，也不利于物业管理；

二是不重视住宅小区计划设计和环境设计，只重视建筑设计，尽可能最大程度增加土地面积利用、拼命挤占绿化用地和休闲用地，致使建成小区住宅小区通常高，无空间层次感，小区环境不按设计建设，绿化、美化缺乏艺术感，大大降低了居住环境和住宅品味。

6、政府缺乏对房地产政策引导。

表现在：

一是对房地产市场进行调控使用了大量行政手段，即使见效快，但不利于房地产健康发展。

二是在实施中弱化政策，以经济主体身份深度介入房地产行业，在改善住房结构性矛盾上主动性不够。

从而造成即使政府实施不力，也不用负担对应责任。

三、我县房地产市场发展趋势

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将显著提升。

伴随城市建设规模不停扩大，根据生态城市化建设要求和城市管理和房地产市场开发现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面竞争。

国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业生存和发展带来了历史性考验和挑战。

为寻求发展做大做强，我县开发企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将显著提升，并形成市场竞争关键能力。

一批实力较强大企业将脱颖而出，而部分小而散、缺乏竞争力企业将面临被淘汰出局危险。

2、土地供给结构调整。

建设部等七部委出台《相关做好稳定住房价格工作意见》，要求各地要依据房地产市场改变情况，适时调整土地供给结构、供给方法及供给时间；

对房价上涨过快地方，合适提升居住用地在土地供给中百分比，着重增加中低价位一般商品住房和经济适用住房建设用地供给量；

严控高级住房用地供给。

3、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

伴随大家居住消费观念改变，个人住房需求将展现多元化、多层次发展趋势。

原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房观念转变。

我县房地产起步较晚，前几年住房开发项目针正确大多是收入相对稳定工薪族、个体私营业主群体，多年来开发，已基础消耗了这一群体购置力。

而现在，还未购房和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房愿望。

影响这一群体住房消费最关键制约原因是价格，怎样缓解这一供需矛盾，除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费总价位较低住宅是以后几年开发主流。

同时，伴随政府对“弱势群体”关注，建立低收入家庭住房保障机制，让全部些人全部“居有其所”，经济适用房和廉租房建设就成了政府当务之急一件大事，势必加紧建设步伐。

四、我县房地产市场发展对策方法

1、建立预警预报制度。

立即建立房地产市场预警预报和信息披露制度，立即向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。

临澧县房地产协会和各职能部门要定时对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

2、科学计划房地产业。

房地产业要发展壮大，必需坚持科学发展观，科学编制房地产发展计划，保持房地产业适量适度开发，确保房地产连续健康发展。

一是严格根据城市整体计划要求发展房地产。

合理调整城市布局，同时，加强新建商品房立项计划，计划设计，工程建设报批等步骤管理，加大对房地产市场宏观调控，着重发展一般商品房。

二是严格实施土地贮备供给制度。

土地是不可再生之物，必需实施集中供给，规模开发，避免土地分散，小区域、低级次开发，造成资源浪费现象。

三是着力提升城市品位。

不停推进旧城改造和新城开发，打造一批规模大、楼层高、环境美、品位高住宅小区，满足住房需求和高收入群体。

3、大力培育房地产业。

一是大力扶持信誉度高、经济实力强、经营规模大房地产企业做大做强。

引导房地产企业发展方向，帮助企业提升经营管理水平，扩大经营规模，提升服务质量。

二是严格控制土地供给。

国土部门应把好土地供给关，严禁私人建房、单位集资建房、福利分房，扰乱房地产销售市场，引发社会不公平，促进不稳定原因产生，不利于房地产市场健康发展。

三是实施房地产市场信息公开制度。

临澧县房地产房地产协会不定时公布