未取得预售许可证前的经典规操作方.docx
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未取得预售许可证前的经典规操作方
方案一
——销售*****“贵宾卡”
一、思路阐述
（1）客户通过购买贵宾卡，可以取得优先购房权和相应的让利优惠。
故公司可以在价格没有确定之前，有效的锁定客户资源。
（2）通过销售贵宾卡，客户取得相应的优惠条件，产生的费用是客户购买贵宾卡的费用，并非选房交纳定金，没有违规操作。
（3）*****“贵宾卡”也是*****协会会员身份的象征，可以享受协会内部的相关优惠政策。
（4）通过贵宾卡的销售情况可以及时的反馈市场信息，为定价提供市场依据；
（5）对外宣传控制投资客比例，树立经营户信心；
（6）不同时间段购买贵宾卡可以得到不同的优惠条件，促使客户及早买卡，成为我公司的准客户。
（7）可租可售，坚持以售优先的原则；
（8）大客户和散户区别对待，散户购买贵宾卡，免费赠送大客户贵宾金卡；
（9）坚持限时限量的原则；
（10）各部门密切配合，完成销售工作。
第一部分：
销售
二、操作流程
1）、散户操作流程
2）、大客户操作流程
三、优惠政策
销售贵宾卡面值为10000元/张，一期限量发行200张，购买限时6天（2006年3月28日~（2006年4月4日），不同时间段办理的贵宾卡可以享受开盘时不同的的优惠条件，具体如下：
1）、购卡散户优惠政策
（1）、在4月28日至5月4日期间凭收据或存根序号购买，购买的时间不同享受的优惠不同，具体如下表：
购买时间
销售单价优惠
～
300元/㎡
～
200元/㎡
～
100元/㎡
（2）、同时持有*****贵宾卡，还可以享受又以下八项权利和优惠：
（1）优先选房权：
本案一期正式认购时，您能在未购买此卡的客户之前优先选房，认购;
（2）特别现金优惠：
在本案一期签订认购合同时可以获得额外优惠1500元;
（3）购卡款可以转为房款：
购买此卡的10000元可以在您认购时转为定金或者房款；
（4）优惠期限及退卡规定：
第一次认购期间未购房且未退卡的客户则在本案第二次或者第三次公开发售时购房可凭此卡充抵房款11500元，但不能享受本次销售期间的其他权利或者优惠；若第三次正式认购时仍未能购房，您必须在第三次正式认购后一个月内退卡（不计利息一万元）。
过期作废。
（5）获知信息优选权：
有权在第一时间内获知本案价格，政策等相关信息；
（6）连带优先权：
可以享受*****开盘前所有促销活动所享有的优惠条件;
（7）转让规定：
您可以转让所持有的贵宾卡，（转让人及受让人双方须到营销部备案，并由转让方交纳手续费500元整），经转让而持有的贵宾卡的客户享有此卡赋予的优惠和权利.
2）、大户优惠政策
（1）、享受低于市场价格500元/㎡的优惠；
（2）、同时大客户还享有如下优惠条件。
（1）优先选房权：
本案一期正式认购时，能在第一时间内优先选房；
（2）特别现金优惠：
在本案一期签订认购合同时可以获得额外优惠2000元
（3）卡款可以转为房款：
此卡的10000元可以在您认购时房款，但不可以作为定金使用，定金另付；
（4）获知信息优选权：
有权在第一时间内获知本案价格，政策等相关信息
（5）连带优先权：
可以享受*****开盘前促销活动的所享有的优惠条件.
（6）优惠期限及退卡规定：
贵宾金卡客户仅限于第一次认购期间使用，过期作废。
退卡不退还款项。
（7）转让规定：
此贵宾金卡是实名制，不得转让，转让无效。
*****贵宾卡购买说明书
*****贵宾卡是苏州机电五金协会会员身份的象征，持卡人同时又可以在*****优先选房、购房，并同时享有多项优惠。
1、购卡原则
（1）*****贵宾卡分为购买和租赁两种，每人可以购买多张贵宾卡，一张销售贵宾卡为一万元，一张租赁贵宾卡为五千元。
每持有一张贵宾卡，在本案一期认购时即享有认购或租赁一套单位的相应权利或优惠。
（2）此贵宾卡仅面向经营户销售。
2、购卡流程
（1）您可以在2006年3月28日至2006年4月4日之间上午9：
00至下午5：
00前持身份证、营业执照复印件到以下指定地点付款并领取收据。
地址：
苏州虎丘路1号苏州留园工商银行四楼财务室。
（3）每日中午10：
00~11：
00客户持有收据至苏州留园工商银行四楼财务室领取贵宾卡。
（4）客户按照缴款收据的号码顺序领取相应顺序号码的贵宾卡；
（5）客户按照持有的贵宾卡号码享受相应的权益；
3、享有优惠条件
您持有*****贵宾卡，可以享受又以下权利和优惠：
（1）优先选房权：
本案一期正式认购时，您能在未购买此卡的客户之前优先选房，认购;
（2）特别现金优惠：
在本案一期签订认购合同时可以获得额外优惠1500元
（3）购卡款可以转为房款：
购买此卡的10000元可以在您认购时转为定金或者房款；
（4）额外优惠折扣：
在认购本案一期物业时，可以在当时价格基础上额外享受《购买须知》中规定的优惠折扣；
（5）获知信息优选权：
有权在第一时间内获知本案价格，政策等相关信息；
（6）连带优先权：
可以享受*****开盘前所有促销活动的所有的优惠条件.
4、转让、退卡及遗失处理
（1）转让规定：
您可以转让所持有的贵宾卡，（转让人及受让人双方须到*****营销部备案，并由转让方交纳手续费500元整），经转让而持有的贵宾卡的客户享有此卡赋予的优惠和权利.
（2）优惠期限及退卡规定：
第一次认购期间未购房且未退卡的客户则在本案第二次或者第三次公开发售时购房可凭此卡充抵房款11500元，但不能享受本次销售期间的其他权利或者优惠；若第三次正式认购时仍未能购房，您必须在第三次正式认购后一个月内退卡（不计利息一万元）。
过期作废。
（3）遗失处理规定：
遗失此卡后请您及时到*****销售部补办，补办时请携带您购卡时使用的身份证原件并交纳费用50元；补办的贵宾卡卡号按照补办时销售到的卡号办理，原卡号码作废；
备注：
1、本卡为记名卡，在领取贵宾卡时请出示您的身份证原件、营业执照复印件；
2、在本案一期认购时，按照您持有的贵宾卡号码的先后顺序进行选房、认购；
3、一张贵宾卡只能享受一套单位的相应优惠持有收据的客户未到现场领卡，将不保留和其号码收据相对应的贵宾卡；
4、发放的贵宾卡卡号将从初始卡号（NO010001）开始，依次进行。
5、本案一期正式认购的时间由公司另行通知。
6、具体的持卡人选房，购房相关规定和办法另行确定；
7、本次销售活动和所销售的贵宾卡之解释权归苏州领先房地产开发责任有限公司所有。
如有疑问，请致电0512－********咨询，谢谢！
贵宾金卡购买说明书
1、发卡原则
（1）*****贵宾金卡分为购买和租赁两种，贵宾金卡代表该客户特殊关系户的身份，享有特殊关系户享有的权利和优惠
（2）此贵宾卡仅面向符合*****特殊关系户发放。
（特殊户界定标准以招商部为界定标准。
）
2、发卡流程
（1）2006年3月20日上午9：
00至下午5：
00持身份证、营业执照复印件在大客户招待会上抽签决定优先凭证号码顺序。
（2）2006年3月28日招商说明会上凭该凭证，按顺序优先领取贵宾金卡；
（3）按照持有的贵宾卡号码享受相应的权益；
3、转让、退卡及遗失处理
（1）转让规定：
此贵宾金卡是实名制，不得转让，转让无效。
（2）优惠期限及退卡规定：
贵宾金卡客户仅限于第一次认购期间使用，过期作废退卡不退还款项。
（3）遗失处理规定：
遗失此卡后请您及时到*****销售部补办；补办的金卡卡号按照补办时销售到的卡号办理，原卡号码作废；
备注：
1、本卡为记名卡，在领取贵宾卡时请出示您的身份证原件、营业执照复印件；
3、在本案一期认购时，按照您持有的贵宾金卡号码的先后顺序进行选房、认购、租赁；
4、一张贵宾金卡只能享受一套单位的相应优惠，领取金卡在第一次认购期间一周内未购买单位，原号码自动作废。
5、其号码发放的贵宾卡卡号将从初始卡号（NO000001）开始，依次进行。
6、本案一期正式认购的时间由公司另行通知。
7、具体的持卡人选房，购房相关规定和办法另行确定；
8、本次销售活动和所销售的贵宾卡之解释权归苏州领先房地产开发责任有限公司所有。
如有疑问，请致电0512－********咨询，谢谢！
工作计划安排
工作内容
时间安排
负责部门
备注
媒体宣传造势
~
企划部
联系银行，设立帐户，协商付款凭证顺序
~
财务部
销售道具制作
招商手册设计及制作完成
~
企划部
海报、折页、DM等宣传资料设计制作完成
~
企划部
大模型制作
~
企划部发包
其他辅助宣传品确定及设计
~
企划部
贵宾卡、贵宾金卡设计制作
~
企划部
内部准备
统一说辞
~
营销部
招商人员培训及演练
~
营销部
其他相关部门人员说明
营销部
外部准备
致电发函告知客户
~
招商部
登门拜访邀请
~
招商部
基本价格范围确定
~
营销部
会议准备安排
会议及参会人员安排
~
行政部
大客户接待会
行政部
召开招商说明会安排
~
行政部
第二部分：
租赁
一、操作流程
媒体宣传造势
~
联系银行，设立帐号
~
内部准备工作
~
致电致函告知客户
~
登门预邀
~
召开招商说明会
准客户追踪及巩固
~开盘
凭凭证领卡登记
现场付款领卡登记
凭卡号顺序优先租赁
（开盘）
指定地点付款领取凭证
~
1）、散户操作流程
2）、大客户操作流程
内部准备工作
~
登门拜访，邀请
~
举办招待会免费发放凭证
~
召开招商说明会
准客户追踪及巩固
~开盘
凭凭证领卡登记
媒体宣传造势
~
凭卡号顺序提前一天优先选房
（开盘前一天）
二、优惠政策
租赁贵宾卡面值为5000元/张，一期限量发行100张，购买限时6天（2006年3月28日~2006年4月4日），不同时间段办理的贵宾卡可以享受开盘时不同的的优惠条件，具体如下：
1）、购卡散户优惠政策
（1）、在4月28日至5月4日期间购买，购买的时间不同享受的优惠不同，具体如下表：
购买时间
租金优惠折扣
～
～
～
（2）、同时持有*****租赁贵宾卡，还可以享受又以下权利和优惠：
（8）优先租赁权：
本案一期正式招商时，您能在未购买此卡的客户之前优先选房租赁，但必须满足销售优先的原则；
（9）购买此卡的5000元可以在您招商时转为定金或者租金；
（10）获知信息优选权：
有权在第一时间内获知本案租赁价格、政策等相关信息；
（11）退卡规定：
您若退卡，须在第一次正式招商后一个月内退卡（不计利息5000元）。
过期作废。
（12）转让规定：
您可以转让所持有的租赁贵宾卡，（转让人及受让人双方须到营销部备案，并由转让方交纳手续费300元整），经转让而持有的租赁贵宾卡的客户享有此卡赋予的优惠和权利.
2）、大户优惠政策
（1）、享受低于市场价格8折的优惠；
（2）、同时大客户还享有如下优惠条件。
（1）优先租赁权：
本案一期正式认购时，您能在第一时间内优先选房租赁，但必须是服从开发商以卖优先的原则；
（2）特别免租期优惠：
在本案一期签订租赁合同时可以获得免租期6个月。
（3）获知信息优选权：
有权在第一时间内获知本案价格，政策等相关信息
（4）连带优先权：
可以享受*****开盘前促销活动中关于租赁客户的所享有的的优惠条件.
（5）优惠期限及退卡规定：
贵宾金
升级会员 