酒店可行性报告Word下载.doc
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全套订制家具,含双人沙发、写字台、电视柜、迷你吧、行李架、衣柜、床头柜等。
灯具:
全套订做落地灯、床头灯、写字台灯、阅读灯、夜灯、氛围灯等。
洁具:
抽水马桶、节水型台盆、独立式淋浴房、浴缸等设施(普通房为淋浴房,仅套房和行政房及特色房有浴缸)。
卫浴设施:
24小时热水、淋水花洒、高级不锈钢卫浴五金。
热能:
燃气式集中供热、循环水系统。
弱电系统:
烟感报警、国内长途直拨电话、宽带互联网、智能灯光控制、背景音乐、会议系统、智能计算机客房及餐饮订房点餐系统、以及常规弱电系统等。
装修:
墙面高级墙纸、软包、木饰面、公共走廊及客房高级地毯、双层遮光窗帘、吊
顶及高级乳胶漆、卫生间洗手台部分大理石,部分高级墙砖铺装及贴墙。
门及门禁:
进口智能IC卡门锁、暗置式防盗扣及闭门器、消音条等。
8、其它公共区域:
①大堂设总接待台,前厅设贵保及行李房、等待休息区,大堂简约豪华装修。
③设前台计算机管理系统,提供一次性总账结算。
④其它公共区设安保监控,覆盖楼层走廊、电梯厅等区域。
⑤楼层设布草间、消毒间。
⑥设电话总机及人工转接服务。
7多功能宴会厅设置约500人座位。
8多功能餐厅设置约98个餐位,兼零点、早餐、茶吧等功能
910—12人中餐包厢设置约5间,两连通包1间。
10棋牌室设置约8间,棋牌室可变钟点客房。
9、后勤设施:
设员工管理及值班用房、库房、机房以及其它配套用房等。
二、投资估算:
(一)固定资产投资:
1、土建改造(包含结构加固,8楼客房外墙及各楼层内隔墙改造及砌筑):
100万
1、外观装饰、旋转大门、雨棚、招牌及灯光(含雨蓬,LOGO,灯光,照明等):
120万。
2、弱电及智能化系统(光纤、闭路电视、互联网、安保、智能灯光照
明控制、电话、电气系统、消防广播、插卡取电系统、一卡通、计算机管理、酒店软件以及会议音频系统)等:
估价120万。
3、中央空调:
160万(国产)。
4、消防改造:
自动报警、自动喷淋系统、楼层消火栓系统、消防控制室等:
约80
万(不含消防水池)。
5、客房装修及设施设备(含家具、洁具、电气、装饰工程、艺术品、布艺等
全部内容):
106间标间及大床房×
7万/间=742万;
18间行政大床房×
8.5万/间=153万;
7间行政套房×
12万/间=84万,(客房部分总投资约(795+153+84=979万)
6、公共部分装饰及配套设施(大堂、总台、大堂吧、电梯厅公共卫生间、楼层走廊等):
大堂、总台、休息区、电梯厅:
140平米×
4000元/平米=56万;
(含装修、家具及软装、设备另算)
一层公卫生间:
6平米×
2000元/平米=1.2万;
(含装修、洁具、家具软装、设备另有算)
一层行李房等后勤区域:
17平米×
400元/平米=0.68万;
二层宴会厅区域:
665平米×
2000元/平米=133万;
二层宴会前厅及电梯间:
150平米×
2000元/平米=30万;
二层宴会厅公共卫生间:
50平米×
2000元/平米=10万;
二层宴会后勤及厨房区域:
320平米×
300元/平米=9.6万;
(含装修、洁具、家具软装、设备另算)
三层多功能餐厅:
2000元/平米=64万;
三层棋牌室:
8间×
6万元/间=48万;
三层中餐包间:
5间×
7万元/间=35万;
三层公共卫生间:
30平米×
2000元/平米=6万;
三层电梯间及走道:
137平米×
800元/平米=10.9万;
三层厨房及后勤区:
170平米×
300元/平米=5.1万;
客房层电梯厅及走道:
4-7层,568平米×
700元/平米=39.7万;
8层,142平米×
800元/平米=11.3万;
客房层布草及后勤房:
4-8层,185平米×
300元/平米5.5万;
公共部分以上合计总价约:
466万。
9、餐厅厨房设施及配套设备:
约=30万。
10、酒店客房电器(液晶电视、电吹风、小冰箱、烧水壶等等)约=50万
11、酒店室内外装饰设计费:
45万
以上合计:
约2150万元。
(以上投资不含酒店筹备及日常营业费用)
(二)酒店开办费用及营运费用:
1、酒店运行设施及设备:
20万
①酒店清洁设施:
含客房及公共区域清洁设施设备(如清洁车、清洁工具、石材抛光机、吸尘
器各种清洁工具)。
②酒店洗衣设备及设施(员工及酒店客人用洗衣设备,不含布草及床上用
品等大型设备)。
③公共图形系统,LOGO,印刷品,宣传手册,客房服务指南等
④大堂附属服务设施等(行李车,雨伞架等)。
⑤商务中心电脑、复印机、打印机、消耗用品及办公用品。
2、酒店管理公司办公设施及设备约5万人民币。
3、员工设施及消耗用品(按年运行计15万人民币)。
①员工服装(春夏秋冬四季)。
②员工倒班用设施设备。
③员工管理用设施设备及消耗品。
④员工后勤用设施设备。
4、客房、大堂吧、酒店器皿及配套餐具约10万人民币。
5、酒店易耗用品:
(按三个月消耗计算)约30万人民币(牙膏牙刷、纸巾、拖鞋、香皂、消毒液、清洁剂、印刷品、水电耗材、维护保养耗材等)。
6、布草、床上用品、五大巾(含客房、大堂吧等公共区域)约150万人民币。
7、员工工资(按年运行计50万人民币)。
8、其他资金投入约20万人民币(含营销费用、广告费用、日常开销、交通工具、车等)。
300万元(以上投资为酒店开业营运期间要筹备的费用)
以上两项合计总投资约:
2150+300=2450万元
三、收益预估(十年收入测算):
依据四星级酒店业客房定价标准,结合当地地理位置及客户定位等因素,我们暂定客房价格为如下:
普通标间268元至318元;
行政豪华套间为338元至468元,本酒店项目依据酒店地理位置、硬件水准,结合配套设施等内容,本酒店客房平均按照288元人民币/间/天进行收入测算
第一年:
(一)酒店客房收入:
总客房数:
按131间计
平均房价预估:
288元人民币/天/间
第一年入住率:
65%(预估)
前五年平均入住率:
80%(预估)
客房毛利率:
75%(预估)
酒店客房第一年销售收入:
131间房X288元/天/间X365天/65%=895.1万
酒店客房第一年毛利:
895.1万X75%=671.5万
客房前五年总收入预测:
总收入:
895.1万总毛利:
671.5万
第二年:
940万总毛利:
709万(按增长5%测算)
第三年:
987万总毛利:
745万(按增长5%测算)
第四年:
1017万总毛利:
768万(按增长3%测算)
第五年:
1037.5万总毛利:
783.5万(按增长2%测算)
备注:
前五年客房营业总收入约:
4877万客房总毛利额约3677万
餐饮及配套部分:
二层宴会预计日均约2.5万营业额,毛利按照50%计算,既1.25万/天
三层多功能餐厅、中餐包厢、棋牌室,预计日均1万营业额,毛利按50%计算,既0.5万/天,餐饮部分日毛利总收入1.75万/天,餐饮年毛利总收入为:
1.75万/天X365天=639万
餐饮部分前五年平均营业总收入约:
6388万,餐饮五年毛利总额约:
3194万。
按照2450万投资估算,预计约接近两年可收回全部投资。
酒店自开业第二年开始,营业收入逐步上升,至第五年达到最高峰。
第二年和第三年由于酒店硬件新,知名度得以提高,收入增长较快,但至第四年和第五年,增长逐步放缓,达到一个基本饱和状态。
第二个客房五年总收入预测:
从开业第六年开始,由于硬件设施开始老化陈旧,以及酒店硬件竞争力的减弱,必然导致营业收入的下降:
第六年:
1017万总毛利:
763万(从第五年基数下降2%)
第七年:
987万总毛利:
740万(从第六年基数下降5%)
第八年:
908万总毛利:
682万(从第七年基数下降8%)
第九年:
800万总毛利:
600万(从第八年基数下降12%)
第十年:
680万总毛利:
510万(从第九年基数下降15%)
第二个客房五年总收入为:
4392万客房总毛利:
3295万
和第一个五年相比,第二个五年经营总收入下降485万,毛利下降382万。
按照酒店业常规,从开业第六年开始,应该陆续对酒店硬件进行翻新改造,以保持酒店硬件持续的竞争力。
如果从第六年始,每年投入200万至300万左右对硬件进行改造,酒店营业收入将保持在开业第五年时较高的水平。
以下为是否追加硬件改造的投入收益比较:
A,不追加硬件投资改造收入测算(第一个五年与第二个五年之合):
十年餐饮及客房总收入合计:
22044万,十年毛利总收入合计:
13360万
B,追加硬件投资改造后收入测算(按开业第五年平均收入测算十年总额):
十年总收入合计:
23151万,十年毛利总收入合计:
14223万
硬件投资总额:
最初投资2450万+1000万(后五年每年200万)=3450万
(即十年酒店硬件投资总额为3450万)
以上追加硬件投资后与不追加硬件投资的收入增加额为:
B-A=23151-22044=1107万元,毛利增加额:
14223-13360=863万元
追加硬件投资后酒店收入增加额和硬件改造投资额基本相当,但最为重要的是,持续的投资减缓了硬件整体老化速度,同时保障了酒店开业后长期持续的盈利能力,避免了酒店硬件整体全面老化的局面。
否则,酒店在开业后10年左右将面临全面改造的压力,而全面改造的投入至少在2000万至3000万之间。
以上为本酒店项目十年收入预算。
(说明:
本投资汇报估算没包含房租及银行贷款等费用)