航天地产崖州湾项目计划书Word格式文档下载.doc
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地盘指标及限制性条件
周边市场及开发环境要点
核心问题的提出
第一部分项目发展战略及综合定位
项目开发条件
-项目区位特征
-项目地盘解析（环境、配套、地形地势、资源条件等）
参考案例及借鉴
项目核心问题的提出
项目开发价值分析及目标梳理
-项目开发价值分析
-确立项目的整体开发目标（包含形象定位、客户定位及品牌定位等几大领域的具体分析、建议）
-项目启动区和整体之间的开发关系、开发目标定位
项目整体核心竞争力及市场竞争策略
-项目SWOT分析
-项目核心竞争力的确立
-项目的市场竞争策略定位（包括功能定位、发展主题定位、价格定位等）
项目产品定位研究
-项目居住产品系列定位（住宅产品类型、主力户型及产品结构定位）
-项目配套设施产品定位（如配套商业业态定位、规模定位，服务设施规模及功能定位等）
-产品创新研究及定位
第二部分项目规划设计建议
项目规划设计对总体定位的表达和衔接
-项目总体定位对规划设计的参照要点
-项目总体规划设计相关原则
项目总体概念规划布局建议（根据表达需要将提出示意性平面布局方案）
-项目内部土地价值序列及分析
-项目概念规划方案的要点建议
-项目总体规划经济指标总结
各功能具体的规划设计建议（包括不同住宅种类的位置、社区配套设施的分布、商业等设施的布置，以及可借鉴的产品设计细节建议）
项目分期开发、推进时序定位及建议（包括发挥项目各地块特点的前提下对各分期、分区位置的考虑）
项目环境规划设计要点建议
第四部分项目财务运行状况分析
项目财务状况分析的假设条件
项目时间进度计划的安排
项目投资成本估算
项目总收入估算
财务状况评价财务运行特点总结
风险及不确定性分析
附录部分市场背景研判
项目开发的宏观市场“培养基”
-三亚市旅游房地产依托背景综述
-三亚市重要市政设施、重点发展区域的建设规划及其对旅游房地产的影响（如三亚西部海湾、创意新城的相关规划、建设进展等）
-项目开发建设的政策背景
房地产市场背景宏观调研
-三亚市房地产市场发展走势及趋势研判
-三亚市商品住宅开发格局（项目分布板块）分析
-三亚及周边地区五十万平方米以上大规模项目开发状况研究
竞争市场供应调研
-三亚及环三亚可类比地区房地产开发、供应市场调研
-三亚市可类比商品住宅项目的供应调研及分析
-商品住宅市场竞争性调研（产品结构、价格水平等的特征调研分析）
-旅游度假房地产项目配套调研（商业、文娱、医疗等）
-竞争个案分析（定位、产品、客户、规划设计、配套、营销特点……）
居住需求市场调查及研究
-三亚商品住宅消费客户特征分析
-潜在客户对本项目位置居住、生活功能的需求特征和置业期望
-潜在客户的购房户型面积需求、价格预期，以及对配套服务等的需求
总体市场环境预测项目的市场机会
-项目在三亚地区房地产市场所处的竞争环境
-市场及项目未来发展预测
-项目的市场机会和切入点
PartIII项目前期策划顾问工作阶段、成果形式
前期策划工作通常的阶段划分
l本行在双方约定的时间内，相对独立地完成系统的前期策划工作、并提交成果《项目前期策划报告》。
l汇总成果观点进行PPT汇报演示，讲解说明报告的主要内容，并根据双方沟通情况完善、形成最终成果报告。
l持续的跟进工作：
在项目运作过程中，为使策划、决策与实施密切融合，本行还可参与项目规划设计方案的系列研讨工作、或直接与设计单位沟通，对概念规划方案、产品设计等提出策划、市场角度的意见和建议，最大化提升前期策划工作的价值。
前期策划工作的成果形式
针对以上前期研究策划工作内容的主要成果：
l文本类：
前期策划顾问正式报告贰份（中文）；
l演示类：
项目前期策划顾问相关工作汇报演示（PowerPoint格式）；
l会晤类：
就相关工作成果向贵司或设计单位汇报、讲解、沟通；
l电子版：
报告内容刻录光盘壹份。
附件天骥行简介
历经十年实战磨砺和默契配合，天骥行顾问的核心骨干于世纪初正式成立[天骥行]品牌，奉行国际顾问公司的服务标准，致力于为房地产业及其相关产业链、相关投资开发行为等提供专业顾问。
数年来，天骥行新锐团队以扎实的专业功底、诚恳周到的服务态度和敏锐的竞争意识，建立了稳定的客户联盟，业务范围更立足华南向华东、华北、西南地区扩张，服务团队也迅速扩大。
而海南地区是天骥行华南板块业务中最重要、经验最丰富的区域之一。
天骥行服务理念
天骥行成员拥有多年的市场研究、咨询顾问、营销策划、投资分析及代理服务经验，对项目开发、运营过程中所需要的策划支持有着深刻理解。
“创新价值、领先价值”、“专注细节”一直被天骥行奉为基本服务理念。
天骥行组织框架
天骥行汇聚国内房地产、顾问行业从业多年的专业人员，公司架构的组织也以全面保障专业服务品质的贯彻为前提而搭建——
董事会
经营班子
总经理
行政财务
人力资源
大项目部
顾问咨询
营销企划
广告咨询
估价服务
日常业务运营
企业战略运营
新加坡A&
J设计
联盟事务
深圳公司
海南公司
北京办事处
其它专业机构
香港公司
江苏公司
投资开发
海外事务
天骥行服务本项目的业务优势
n立足国内一线城市房地产服务的指导性经验以及国际视野。
本行核心团队人员已在国内一线城市从事专业房地产顾问服务多年，不仅把握一线城市的房地产市场规律、项目操盘细节，而且在服务其它城市房地产开发的过程中，积累了充分的借鉴引用经验，对具体操作有着直接的参考价值。
n丰富的度假复合地产服务优势。
在广东、江苏、海南等多个中国房地产热区跟进操作类似项目，本行还在为这些项目提供服务过程中，与国际一流规划设计单位进行过良好协作，这些经验均有助于本行高效、针对性强地提供策划服务。
n有关工作成果的出品质量严格按照国际专业顾问公司的标准提供，公司机制也能确保针对本项目的服务进行高品质、高效率的运作。
n全情专注的专业精神和人员保障。
本行将全力发挥一贯专业专注的工作热忱，提供高水平的策划服务。
为此，本行也会在人员配备上予以保障，全面体现天骥行在国内业界的高品质策划水准。
天骥行服务过的客户
作为业内实力实战型顾问公司，本着高效务实、专业创新的公司运作和客户服务理念，我们曾成功地为多个知名发展商、知名项目提供过高品质服务，其中包括：
天骥行操作案例简介
n天骥行近期操作项目（未注明者为全程策划及独家代理）
围绕房地产业服务，天骥行曾为投资商、政府部门、发展商等多种单位提供过专业的顾问服务，并有幸参与了多个大规模复合项目、度假休闲项目的运作……，团队操作过的案例经验包括：
1）常州太湖湾高尔夫游艇综合社区（全程策划顾问）
2）南京“翠屏国际城”
3）南京“中惠大厦”
4）常州“文慧苑”
5）南通如东新区项目
6）连云港东连岛度假别墅区项目（全程策划顾问）
7）浙江上虞曹娥江大型旅游综合房地产开发项目（全程策划顾问）
8）海口“海蓝椰风”
9）海口东海岸温泉度假地产项目（全程策划顾问）
10）三亚“凤凰水城”大型旅游度假居住区
11）三亚“三亚湾新城大型高尔夫度假社区”（全程策划顾问）
12）三亚“水晶蓝湾”
13）三亚“兰海项目”
14）三亚“山海天二期”（全程策划顾问）
15）三亚海坡一线海景度假公寓（全程策划顾问）
16）三亚海棠湾整体开发竞标提案（全程策划顾问）
17）深圳龙岗区东部新城旧改项目（全程策划顾问）
18）深圳龙岗工业区大型居住社区项目（全程策划顾问）
19）深圳蛇口水湾村项目（全程策划顾问）
20）深圳南山区CBD综合体（288米）（全程策划顾问）
21）深圳竹子林两项目（全程策划顾问）
22）广东阳江共青湖大型住宅区（全程策划顾问）
23）广东河源“世纪华府”（全程策划顾问）
24）广东珠海吉大CBD综合体（全程策划顾问）
25）海南省琼海白石岭温泉度假村（全程策划顾问）
26）海南省万宁“兴隆湖小镇”旅游房地产项目（全程策划顾问）
27）四川成都人民南路CBD四川航天科技大厦
28）四川成都骡马市泰丰国际项目
29）湖南衡阳市高新开发区沿河景观居住社区
30）……
n代表性个案
1）三亚“凤凰国际水城”项目
-项目规模：
总占地100万平方米，2007年至今已开发三期
-项目属性：
三亚城市中部CLD大盘，包含别墅、叠拼高层公寓、小高层度假住宅等产品及商业、学校等配套，是三亚非临海板块的领军式标杆项目。
-工作成果：
本行负责项目的全程策划及销售代理工作，在项目进入强销期的2008-2009年间，项目始终保持三亚全市楼市销量前列的成交业绩，深得市场好评。
2）三亚“三亚湾新城及启动区高尔夫别墅社区”
三亚湾新城总占地6.8平方公里，其中启动区为高尔夫球场（占地1800亩）和高尔夫别墅区（总占地805亩）。
三亚最大的临海城区开发以及三亚近海最大的高尔夫综合社区。
三亚湾新城统合战略策划、启动区市场调研、类似物业考察、总体定位及竞争策略、规划设计建议、财务状况分析、跟进规划设计等。
3）常州太湖湾高尔夫游艇综合社区
总占地3700亩，其中包含国家小球运动中心、高尔夫球场、内湖水域、湿地公园等元素，而集中的房地产用地达956亩、高尔夫球场别墅用地约400亩。
太湖一线，大规模高尔夫游艇休闲度假社区，苏锡常一带顶级运动（包含高尔夫球场）度假休闲代言地。
项目战略定位、市场竞争策略、类似物业考察、规划设计建议、设计任务书制作、参与方案评审。
目前进展至一期。
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