住宅建设成本控制《楼层数建筑高度与成本的关系》共15页word资料.docx

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住宅建设成本控制《楼层数建筑高度与成本的关系》共15页word资料

住宅建设成本控制《楼层数与成本的关系》

在住宅建设中，推广多层建筑是比较结合实际的，同时是一项非常有意义的事情，仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。

据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。

一、首先讲住宅层数与造价的关系

1～30F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：

1～6F：

仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。

据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。

将一层住宅造价定为100，则二层为84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为72.37。

因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好。

7～12F：

11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。

13～18F：

12层以上不应少于2台电梯，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。

19～30F：

19层及19层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。

通过以上分析得出结论是：

在确定的各范围段内，（例如确定的层数段为12～18F,如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适）层数越高则越经济、单方造价成本越低、开发建设获利越大。

在砖混建筑中，8层比6层节约，但要增加电梯成本。

在底框6跃7建筑中，如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。

在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素，随高度增加而增加，这个平衡点要经过很多专业的计算，成本自然不一样。

二、再讲建筑总高度与成本控制的关系

 民用住宅按层数划分为多层建筑住宅（4～6层）、中高层住宅（7～9层）、高层住宅（10层以上）。

毫无疑问，建筑工程造价是随着层数增加而提高的。

但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积成本发生变化。

其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点。

众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。

当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。

特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。

对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。

概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。

理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。

但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。

建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。

所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。

以下从三个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系

（一）、从建筑消防要求上讲

普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。

6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。

6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。

7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。

（二）、从基础形式上讲

就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。

7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。

（三）、从预算定额角度讲

从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7～9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。

综合上述因素，在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。

在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。

三、其次是超高层建筑成本与安全分析

建筑高度达到或超过100米的超高层民用建筑要到省里去报批，手续繁杂得多，不过事实不止这些，关键问题是建筑成本将大幅度提升：

100米高楼的消防等级必须提高一个档次。

消防成本提高不止一点，《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）修订后，高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层。

即使如此，该防火规范中以100米为分界点，对超高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。

比如说，100米以内的高楼每2-3层必须做防火墙，但是100米超高楼必须每层都做防火墙；100米住宅超高楼必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘；建筑高度超过100米的超高层建筑，除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一而足。

一幢99米高楼与101米超高楼的消防规范，在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。

另外，第一是安全问题，比如万一遭遇火灾，超高层逃生的风险加大。

第二是环境问题。

高空强风可通过楼层引至地面，造成超高楼附近局部强风，城市暴风，影响行人的安全。

此外，由于空调、照明等设备均需较大的能量供应，产生的大量热能会改变城市原有的热平衡，导致城市热岛现象加剧。

第三是成本问题。

超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍。

目前建筑界的共识是，高度超过300米的摩天大楼已经失去了节约用地的经济意义。

比如，420米高的金茂大厦，其建造投资成本高达每平方米2万元，每天用于大厦的管理费和维护费超过了100万元。

两架擦窗机一天到晚不停地擦，擦完一遍也要一年。

又为什么世界第一高楼不断被刷新呢，她社会效益是：

她体现一个国家、一个城市、一个企业整体实力和形象。

【附加公文一篇，不需要的朋友可以下载后编辑删除，谢谢】

关于进一步加快精准扶贫工作意见

为认真贯彻落实省委、市委扶贫工作文件精神，根据《关于扎实推进扶贫攻坚工作的实施意见》和《关于进一步加快精准扶贫工作的意见》文件精神，结合我乡实际情况，经乡党委、政府研究确定，特提出如下意见：

一、工作目标

总体目标：

“立下愚公志，打好攻坚战”，从今年起决战三年，实现全乡基本消除农村绝对贫困现象，实现有劳动能力的扶贫对象全面脱贫、无劳动能力的扶贫对象全面保障，不让一个贫困群众在全面建成小康社会进程中掉队。

总体要求:

贫困村农村居民人均可支配收入年均增幅高于全县平均水平5个百分点以上，遏制收入差距扩大趋势和贫困代际传递；贫困村基本公共服务主要指标接近全县平均水平；实现扶贫对象“两不愁三保障”（即：

不愁吃、不愁穿，保障其义务教育、基本医疗和住房）。

年度任务：

2019－2019年全乡共减少农村贫困人口844人，贫困发生率降至3%以下。

二、精准识别

（一）核准对象。

对已经建档立卡的贫困户，以收入为依据再一次进行核实，逐村逐户摸底排查和精确复核，核实后的名单要进行张榜公示，对不符合政策条件的坚决予以排除，确保扶贫对象的真实性、精准度。

建立精准识别责任承诺制，上报立卡的贫困户登记表必须经村小组长、挂组村干部、挂点乡干部、乡领导签字确认，并作出承诺，如扶贫对象不符合政策条件愿承担行政和法律责任，确保贫困户识别精准。

（二）分类扶持。

通过精准识别建档立卡的贫困户分为黄卡户、红卡户和蓝卡户三类，第一类为黄卡户，是指有劳动能力，家庭经济收入在贫困线边缘的贫困户；第二类为红卡户，是指有一定的劳动能力，家庭贫困程度比较深的贫困户；第三类为蓝卡户，是指年老体弱或因病因残丧失劳动能力的贫困户和五保户。

优先扶持黄卡户，集中攻坚扶持红卡户脱贫，对蓝卡户则通过保障扶贫来保障其基本生活。

（三）挂图作业。

根据贫困户的实际情况，分三年制定脱贫规划。

乡里将根据各村情况对每年精准脱贫任务落实到户到人，建立台账，并用图表标注清楚，挂图作业，脱贫一户销号一户，做到“贫困在库，脱贫出库”。

三、精准施策

针对贫困村和建档立卡贫困户的实际情况，分清类别，分类施策，强化措施，扎实推进各项扶贫政策落实到实处。

在抓好贫困村公共设施和服务方面的建设同时要抓好对贫困户的帮扶，做到精准施策。

（一）推进基础设施扶贫

1．对“十三五”扶持贫困村25户以上的所有自然村，由规划所牵头负责进行村庄建设规划。

2．重点解决“最后一公里”的问题。

着力解决贫困群众最需要、最期盼的交通、电力、水利、就医就学等方面“最后一公里”的问题，让贫困群众享受均等的基本公共服务。

到2019年完成2个贫困村25户以上自然村水泥路建设，确保到2019年底新一轮贫困村中25户以上自然村全部通水泥路；在调查摸底和充分征求意见的基础上，确保到2019底全面完成农村贫困户土坯房和危旧住房的改造任务；灌溉渠系建设和小山塘除险加固改造主要倾向贫困村，提高灌溉能力，到2019底基本解决贫困村农村居民饮水安全和生产用水困难问题；每年安排贫困村至少一个“一事一议”项目，以帮助解决路、桥、水等问题。

（二）推进产业扶贫

1．培育壮大特色富民产业。

大力发展高产油茶、白莲、等特色种植业和特色养殖业，鼓励支持贫困户依据当地资源禀赋发展“一村一品”富民特色产业。

为贫困户发展种养业优先立项和优先提供苗木和种苗。

每年通过产业扶持贫困户50户以上，到2020年有劳动能力的贫困户每户都有一个长效增收的主业。

乡财政筹集资金，重点打造空坑——XX扶贫产业带，带动全乡贫困群众发展扶贫产业。

2．筹集精准扶贫到户资金。

县乡筹集精准帮扶到户资金，对贫困户发展产业给予奖补，或提供小额贷款担保、贴息、补助农业保险，以及提供信息、技术、服务等。

县财政每年从产业扶贫资金中，切出一半以上用于精准扶贫到户，发展了扶贫产业的贫困户，经验收合格后每户获得一次性扶持资金5000元，按规划分批实施，5年内全覆盖；另外切除部分资金，用于贫困户精准扶贫发展产业贷款贴息。

3．积极探索“四位一体”的产业扶贫新模式。

指导贫困村选择一个适合当地发展的高效产业；组建一个支撑有力的合作组织；设立一个产业贷款风险补偿金，为条件成熟的贫困村安排20万元产业扶贫专项资金，作为贫困户产业发展贷款风险补偿金，由合作商业银行按1：

8放贷；创建一个部门配合的帮扶机制，县委农工部、县××局、县××局、县蔬菜局等相关部门在贫困村产业选择、合作社组建、技术培训推广、市场开发等方面会给予大力支持，共同推进。

4．创新产业发展服务体系。

鼓励贫困农户以土（林）地经营权作价入股方式，参与家庭农场、农民专业合作社、合作农场和联户经营等新型农业经营体系。

对贫困户创办的家庭农场和有贫困户参与的合作社，县财政将重点给予资金扶持。

广泛推行“千村万户老乡工程”，力争2－3年覆盖黄卡、红卡贫困户，带动贫困户增收致富。

（三）推进搬迁扶贫

１．正确引导。

对地处边远、生存和发展条件较差、就地扶贫难以奏效的贫困户，坚持群众自愿、规模适度、梯度安置的原则，稳步推进贫困人口向县城工业园、县城次中心、中心圩镇或中心村有序搬迁转移。

2．整合资源。

积极整合资源支持搬迁移民集中安置点的基础设施建设，完善搬迁移民集中安置点的道路、通水、通电、学校、幼儿园、卫生所、文化等公共设施。

3．扶持政策叠加。

搬迁移民户可同时享受搬迁移民扶贫补助和农村危旧房、土坯房改造补助，对特别困难的搬迁户，进一步提高建房补助标准，动员和引导社会力量“一对一”帮扶；搬迁移民户除享受移民安置各项扶持政策外，迁出地的土地、山林、水面等承包经营权不变；帮助其解决后