物业公司维修员管理模式Word文档格式.doc
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4、负责配套建筑、设施设备的养护、维修和管理工作。
5、负责做好对资产及配套设施的修整、完善的监督工作。
6、负责配合做好与相关部门对房屋、设备等的验收工作。
7、负责编排公共区域资产、设施设备、水电暖的保养、维护计划。
8、负责做好租户提出的各种报修工作。
9、负责制定维护维修用品以及设备工具的采购计划。
10、负责做好水电表的巡查及查表工作,针对核算结果进行分析并采取相应措施。
11、负责日常维护工作日志记录工作。
12、负责物业维修工具、设备及各种材料的准备、存放、领用、使用、核对工作。
13、按月做好报修、维修记录的汇总工作。
14、积极为租户提供维修服务,并做到服务周到、热情、规范,无投诉。
15、配合公司其他各项工作的开展。
维修人员管理制度
1、在维修过程中物品轻拿轻放,维修作业符合规范,不拖拉。
2、严格按照日常工作规范执行,不得利用工作之便谋取私利,坚决杜绝不良现象发生。
3、当班人员应提前10分钟到达工作场所,并进行设施、设备的检查工作。
4、严格按照时间节点进行巡查,在巡查过程发现重大问题或更换贵重物件,及时与相关负责人进行反馈。
5、做好巡查记录,由巡查人员签字予以确认,严禁虚报、瞒报等现象。
6、当班人员应做好维修室环境卫生的清扫及日常保洁工作,符合三项调查具体要求。
7、不得擅自离岗、睡岗,严格按照公司要求着装。
维修人员工具管理制度
1、设备,维修主管根据维修需要支领备品配件,负责对备品配件使用情况跟踪监督。
2、备品配件严格按照交旧领新原则,不得随意丢弃,好坏混放,杜绝损坏和浪费备品配件情况发生。
3、各维修工段现场暂存备品配件必须严格使用制度,做好使用登记。
4、维修工根据工作需要配备个人常用工具,个人工具由本人负责保管,公用工具由专人负责保管。
5、所有的工具必须正确使用,特别是电动工具正确,合理使用,发现问题必须立即停止使用。
要严格遵守安全操作规程,不得违章使用。
6、建立工具管理档案,建立工具报损制度,按照报损原因申请,所有工具依据交旧领新的原则,在领用新工具时必须交回旧的工具,交回的工具统一处理,不准外流。
维修人员日常工作规范
一、劳动纪律
1、遵守考勤制度,上班前必须在北门岗亭签到,不得漏签、代签。
2、周一至周五(上午7:
50—12:
00;
下午13:
55—18:
00)
周六(上午8:
周日(上午8:
00—12:
下午15:
00—18:
3、遵守公司的作息时间,不迟到、不早退、不旷工。
4、物业公司实行周日值班时间制,做好值班记录,零修、报修及突发事件的处理工作。
5、因病、因事不能到岗,应在事前履行请假手续。
工作时间如需外出或离开办公室,须向相关领导请示或向同事说明去向。
6、如有开会提前10分钟到达会议场所,准时参加会议。
7、班前、班中不得饮酒,在进行楼宇后,任何场所不得吸烟。
8、工作时间,有事离开工作岗位时,要将办公桌上的文件资料摆放整齐,椅子归位;
下班后,应按定置图将各类物品摆放整齐。
9、不准往座椅靠背上搭衣物等任何物品。
10、对于公共用品(如清洁工具),取用完后要进行清洁,有序归位。
11、工作时间,不得吃零食、打瞌睡。
12、不得串岗和聚集在一起谈论与工作无关的事。
13、不得在工作时间干私活或看与工作无关的书籍、报刊杂志或上网看手机。
14、在巡检时严禁乘坐电梯。
15、下班离开办公场所,要检查电器设备电源是否切断,门窗是否关好。
二、服务行为规范
项目
规范
不允许
要领
仪容仪表
1、工作时间内着本岗位规定制服及相关饰物,并保持制服干净、平整,无明显油污、破损、褶皱。
正确佩带工牌。
2、工具包统一挎在右肩处,并保持整洁。
3、工作期间应保持积极良好的精神面貌。
1、制服肮脏。
2、满脸疲倦,不时打呵欠,一副无精打采的样子。
3、冷淡,过分严肃或者是木讷的表情。
规范着装,整洁大方,身体健康,状态良好,工具齐全。
敲门
进入租赁单位,敲门三声(敲门声音应适中),若没有应答,应等候5---10秒钟左右进行第二次按敲门。
1、无人开门时,在门口大声喊叫。
2、敲了一次门,无人开门便离开。
3、等待时,在走廊走来走去。
声音适中,礼貌等候。
问候
客户开门后,应表现主动,态度热情,向好、客户点头问好,自我介绍,确认用户,出示工作牌,向客户表明身份,得到客户许可后,方可进入。
1、语言不规范,随便,比如:
“我是搞维修的”等。
2、探头探脑,顾客还没说话就往屋里张望。
“我是金邦物业的维修人员,请问是您预约了维修吗?
”。
进入客户房间
1、得到客户确认后,主动说:
“请问现在可以开始吗?
2、得到客户的许可后,说“谢谢”后,进入客户房间。
在客户房间东张西望,乱摸客户房间物品。
”“谢谢”
开始服务
1、进入客户房间后,主动询问:
已知的服务事项。
2、在客户交待完工作内容后,重复一遍服务内容,客户认为无误后说:
“谢谢,我会尽快做完”。
3、把工具袋放在不碍事的地方,开始服务。
1、不清楚要服务的内容。
2、主动伸手和客户握手。
3、接听私人电话。
4、忘记带必要的维修工具。
“请问您需要我做些什么?
”或重复已知的服务事项。
快捷,专业,谨慎。
服务完毕
1、服务完毕后,先收拾好服务工具及清理现场。
然后找到客户说:
“您安排的工作我已经完成,麻烦您检查一下。
”同时做操作演示并介绍使用时应注意事项。
2、客户确认后若满意,应说:
“谢谢,麻烦您确认一下。
”请签下维修单。
3、若客户有异议,服务人员应尽量满足客户意见,并主动道歉:
“对不起,我马上处理好。
”
4、客户签完单后,主动说:
“谢谢,请问还有其他事情需要帮忙吗?
1、请客户签单时,没有带笔。
2、对客户提出的不满意进行辩解。
3、损坏客户物品刻意进行隐瞒。
4、服务工具没有收拾好。
清理现场,“您安排的工作我已经完成,麻烦您检查一下。
”“谢谢,麻烦您确认一下。
”双手递上签字单。
告别
1、客户应答没有后,主动讲“再见。
2、拿起工具出门,关门时,应面向客户主动讲:
“打扰您了,再见!
”并点头致意。
替客户关好门后(注意关门声响)。
1、没有帮客户关门。
2、刚出客户家门就开始打电话或大声喧哗。
3、遗漏物品在客户房间。
主动关门,礼貌道别
三、维修人员日时间节点内工作安排
时间
范围
内容
早上7:
50到岗
配电室、空调室卫生清洁工作
配电箱体、空调配套所有设备、室内卫生
8:
10--9:
00
整体楼宇内进行巡查工作
一、15层多功能厅全面巡查(水、电、暖、活动器械、墙体);
二、1-15层踏步:
照明、开关、窗户、扇、搭扣、墙体瓷砖、防火门;
三、电梯间:
照明、开关、窗户扇、搭扣、墙体、暖气;
四、电梯:
运行、照明;
五、每层竖井:
照明、开关、线路、电表;
六、一层大厅:
灯具、开关、墙体、地面瓷砖、旋转门
七、南消防踏步:
线路、照明、开关、墙体
9:
00--9:
30
整体楼宇外进行巡查工作
一、污水井、雨水井;
二、整体楼宇外立面:
三、通道路面、草坪灯、车棚;
四、楼宇灯带、消防监控室、北岗亭、门前岗亭、伸缩门;
五、门面房夜间美化灯、车场地锁
30--12:
报修、巡查问题、临时性工作
一、对接到的报修单进行维修处理;
二、对巡查中的问题进行解决处理;
三、零时性工作任务的完成;
四、其它工作的完成。
下午13:
14:
10--15:
灯具、开关、墙体、地面瓷砖、旋转门
线路、照明、开关、墙体:
15:
00--15:
四、楼宇灯带、消防监控室、北岗亭、门前岗亭、伸缩门
30--18:
维修人员考核办法
1、依据《维修人员岗位职责》、《维修人员工具管理制度》和《维修人员日常工作规范》,定期不定期的进行抽查。
发现一次违反相关规定扣1分,50分为基础分,扣分超出50分,每分0.5元。
2、按照公司绩效考核办法执行。
维修人员的招聘
(1)要求身体健康,年龄在35-50岁之间。
(2)电工、管工、空调工或维修经验丰富的万能工优先,需有相关证件。
(3)要求有责任心、思想进步、无不良记录和不良嗜好。
设施设备操作规范
空调机组操作规范
(1)机组启动
1-1确定冷冻、冷却水系统阀门已全部打开,水压正常;
1-2启动冷冻水泵,冷却水泵,并