商业地产项目结构图Word格式文档下载.doc

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（四）、科学性的论证结果

（一）、区域经济状况评估

（二）、项目的商业价值评估

（三）、区域的消费能力评估

（四）、区域的消费需求/特征评估

（五）、项目的商业经营/营销方式的认同度评估

（六）、开发商的商业经营资源评估

1、产业经济

2、人口经济

1、所处的商圈性质

2、区域商业发展空间研析

1、消费结构趋势研析

2、零售业经营效益分析

1、观念2、消费心理

3、消费方式

1、市民对经营商家认同度

2、市民对商业品牌认同度

3、市民对营销方式认同度

六、调研结果分析

五、调研实施

四、调研思路

商业地产项目全程服务内容及报告结构图示

（二）

商业地产项目综合态势分析报告结构

一、项目调研的基本情况概述

1、调研信息收集渠道

2、实地体验考察场所

3、调研范围对象

4、调研样本容量分布

1、社会环境

2、经济环境

3、交通环境

4、人文历史环境

①①①１１１

二、区域宏观商业市场环境分析

三、区域中观商业市场环境分析

1、区域消费特征

2、区域经营特征

3、区域商业缺口分析

1、现有商业布局

2、新建在建商业布局

3、区域商业结构

4、区域商业竞争态势

5、区域商业发展趋势

四、本项目微观商业市场环境分析

五、对本项目的价值判断

1、优势（Strength）

2、劣势（Weakness）

3、机遇（Opportunities）

4、挑战（Challenge）

1、区域影响力指标

2、所处环境地段指标

3、建筑本体指标

4、经营模式指标

5、投资价值指标

6、品牌指标

六、经营商家进驻本项目意向分析

七、本项目SWOT分析

商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（三）

商业地产项目经营功能定位策划报告结构

（一）、项目位置

（二）、建筑指标

（三）、用地性质

（四）、建筑形态

（五）、停车位

一、项目概述

１、操作可行性

２、经济效益

３、增值空间

４、社会效益

（一）、方案描述

二、专家意见

（二）、基本解析

１、区位条件

２、物业基础

３、商业氛围

４、客源导入

（一）、项目的商业市场地位判断（价值构解）

（二）、项目的商业市场需求关系判断（缺口分析）

三、定位依据

项目盈利模式

四、定位原则

原则阐述

1、经营性定位

2、经营形象定位

3、概念诠释

4、定位亮点阐述

（一）、模式定位

（二）、功能定位

1、消费区域定位

2、消费对象定位

3、消费档次定位

五、定位方案

（三）、消费定位

1、业态业种构成

2、业态组合比例

3、业种配置要求

4、经营布局划分

5、物业配合条件

（五）、招商定位

（四）经营定位

1、招商区域定位

2、招商对象定位

3、招商品牌定位

4、招商租金定位

商业地产项目全程服务内容及结构图示（四）

商业地产项目招商工作的运营指南

1、确定招商团队组织架构

2、确定招商团队管理原则

3、制定招商团队岗位描述及工作职责

4、做好招商人员招聘

5、实施招商人员培训

6、制定招商团队管理制度

一、落实招商组织系统

1、筹备招商办公室

2、落实招商组织工作

3、准备招商工具及资料

4、开始主力店及品牌店的先期洽谈

1、招商的背景分析

2、招商营销传播的核心概念提炼

3、招商项目愿景表述

1、确定招商方式

2、制定招商优惠政策

3、选择招商信息发布渠道

4、谋划招商营销传播策略

1、招商成本

2、招商租金收益预测

1、招商引导期

2、招商洽谈期

3、招商攻坚期

4、招商强势期

1、商家数量是否符合招商目标

2、商家档次是否符合项目对外形象

3、商家业种配比是否符合经营规划

1、配合招商的前期市场铺垫推广计划

2、合同签定期的推波助澜推广计划

3、开业期的项目高潮推广计划

1、确定整体招商周期和开业计划日期

2、确定经营区域内的招商商家数量

3、制定招租/招商周期内未能完成的行动备案

1、制定经营商入驻流程（明确合同签约流程）

2、制定经营商进场操作规则

3、制定招商租赁有关费用收取标准

七、安排招商工作时间/招商流程

六、计划招商预算

五、制定招商策略

四、提炼招商营销传播的核心概念

三、制定招商原则

八、招商实施

九、预测招商工作的效果及评语

十、经营商家入驻

十一、项目招商市场推广计划

十二、项目开业庆典

十三、项目运营维护及阶段性调整

1、项目的市场地位/核心竞争力定位

2、项目经营功能定位

3、经营业态（业态业种配置组合）定位

4、服务对象（消费者）定位

5、招商模式定位

6、招商目标市场（招商区域）定位

7、招商品牌（档次）定位

8、招商对象（经营者）定位

9、招商租金（预期收益）定位

二、招商项目定位

1、项目商业物业价值判断

2、了解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格

3、测定符合市场租赁价格标准（结合开发成本与经营成本预测）

4、制定商家可接受的租赁价格范围

1、短期（三年）理想租金收益分析

2、短期（三年）保守租金收益分析

3、长期（五年）理想租金收益分析

4、长期（三年）保守租金收益分析

1、制定合同保证金标准

2、管理公约合同及附件范本

3、商家入场装修协议与装修审核手续合同书

1、租赁面积、时限

2、税务权责

3、管理费用收取标准

4、水电费用收取权责

5、租赁费用支付方式

1、项目所在地的竞争项目分析

2、项目竞争发展生存性分析

3、招商环境与时机的分析

1、直接招租/招商模式

2、免租模式

3、委托经营模式

1、初步分析主力商家及主力商家的范围

2、初步拟定主力商家及次主力商家对象及数量

1、项目数据资料

2、项目实物模型

3、«

招商手册»

4、招商意向书范本

5、租赁合同书和物业管理契约书范本

6、招商政策说明文件

商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（五）

商业地产项目经济效益预估与增值建议策划报告结构

一、经济效益预估

（四）风险评估与解决对策

（一）指标测算

（二）分析评估

（三）商业项目的租赁经营效益预估

经预估营收益

1、开发成本静动态预算

2、销售预测及投资回报分析

3、租赁收益评估及比例测算

4、投资风险评估

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

3、风险决策

风险评估及解决对策

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

3、风险决策

二、商业建筑物业功能与商业经营使用功能配套设计建议

（二）商业项目的建筑外立面及经营区域、经营氛围设计

（一）商业项目的内外部交通设计

1、商业经营的建筑外立面（界面）设计（修改）建议

2、景观设计及配套设施建议/设计（修改）建议

3、商业经营区域的经营氛围（修改）建议

4、商业经营区域的划分、面积配比设计（修改）建议

5、商业经营区域布局的设计（修改）建议

6、商业经营智能化功能配置的设计（修改）建议

7、商业经营体的停车场规划设计（修改）建议

8、商业经营各业态/业种对物业配套设施特殊要求的设计（修改）建议

1、商业经营体外部的车流动线设计（修改）建议

2、商业经营体内部的人流动线设计（修改）建议

3、商业经营体内部的客货梯配置设计（修改）建议

三、营运策略建议

（一）营运模式建议

（二）营运策划建议

（三）招商策略建议

（四）媒体策略建议

（五）项目增值方案建议

（二）

商业地产项目咨询服务内容及报告结构图示（六）

商业地产项目的营销策划方案结构

1、明确营销策划目标

2、发现项目营销机会

3、创意策划营销主题

营销卖点集成

营销主诉求点确定

开发商形象塑造

项目经营理念认同

项目招商信息传播

开业营销推广活动的策划

二、营销市场环境分析

1、市场分析

2、竞争者分析

3、消费者分析

4、问题点及机会

营销市场现状

进入障碍分析

主要目标市场划分分析

目标市场渠道分布分析

目标市场广告活动分析

竞争者促销活动分析

本项目整体竞争力分析

营销传播对象的精准定位

消费者对广告吸引力敏感度分析

消费者对媒体及营销方式的偏好

分析项目营销传播问题

发现项目营销市场机会

三、营销战略

1、营销市场分析

2、营销目标市场

3、营销对象

4、营销推广重点

5、营销渠道网络布局

6、营销入市时机选择

四、营销组合策略

1、广告策略

2、媒体目标市场

3、推广策略

4、事件营销与直效营销计划

广告目标

广告诉求对象

消费者利益点与支持点

广告呈现格调与特性、人物、背景、视觉

创意构想与执行

媒体目标

媒体预算

媒体公共（记者、编辑）

媒体实施期间分配

媒体分配

营销活动目标

营销活动的策略与诱因

营销活动的执行方案内容

营销活动时间表

事件营销计划重点

直效营销计划重点

五、行动方案

1、人员安排

2、道具设备

3、时间计