商业地产项目结构图Word格式文档下载.doc

1、（四）、科学性的论证结果（一）、区域经济状况评估（二）、项目的商业价值评估（三）、区域的消费能力评估（四）、区域的消费需求/特征评估（五）、项目的商业经营/营销方式的认同度评估（六）、开发商的商业经营资源评估1、 产业经济2、 人口经济1、 所处的商圈性质2、 区域商业发展空间研析1、 消费结构趋势研析2、 零售业经营效益分析1、 观念 2、消费心理3、 消费方式1、 市民对经营商家认同度2、 市民对商业品牌认同度3、 市民对营销方式认同度六、调研结果分析五、调研实施四、调研思路商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（二）商业地产项目综合态势分析报告结构一、项目调研的基本情况概述1、 调研信息

2、收集渠道2、 实地体验考察场所3、 调研范围对象4、 调研样本容量分布1、 社会环境2、 经济环境3、 交通环境 4、 人文历史环境 二、区域宏观商业市场环境分析 三、区域中观商业市场环境分析1、 区域消费特征2、 区域经营特征3、 区域商业缺口分析1、 现有商业布局2、 新建在建商业布局3、 区域商业结构4、 区域商业竞争态势5、 区域商业发展趋势 四、本项目微观商业市场环境分析 五、对本项目的价值判断1、 优势（Strength）2、 劣势（Weakness）3、 机遇（Opportunities）4、 挑战（Challenge）1、 区域影响力指标2、 所处环境地段指标3、 建筑本体指标

3、4、 经营模式指标5、 投资价值指标6、 品牌指标六、经营商家进驻本项目意向分析 七、本项目SWOT分析商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（三）商业地产项目经营功能定位策划报告结构（一）、项目位置（二）、建筑指标 （三）、用地性质 （四）、建筑形态 （五）、停车位一、项目概述、 操作可行性、 经济效益、 增值空间、 社会效益 （一）、方案描述二、专家意见 （二）、基本解析、 区位条件、 物业基础、 商业氛围、 客源导入（一）、项目的商业市场地位判断（价值构解）（二）、项目的商业市场需求关系判断（缺口分析）三、定位依据项目盈利模式四、定位原则原则阐述1、 经营性定位2、 经营形象定位3、 概

4、念诠释4、 定位亮点阐述（一）、模式定位（二）、功能定位1、 消费区域定位2、 消费对象定位3、 消费档次定位五、定位方案（三）、消费定位1 、业态业种构成2、业态组合比例3、业种配置要求4、经营布局划分5、物业配合条件（五）、招商定位（四）经营定位1、 招商区域定位2、 招商对象定位3、 招商品牌定位4、 招商租金定位商业地产项目全程服务内容及结构图示（四）商业地产项目招商工作的运营指南1、 确定招商团队组织架构2、 确定招商团队管理原则3、 制定招商团队岗位描述及工作职责4、 做好招商人员招聘5、 实施招商人员培训6、 制定招商团队管理制度一、落实招商组织系统1、筹备招商办公室2、落实招商

5、组织工作3、准备招商工具及资料4、开始主力店及品牌店的先期洽谈1、招商的背景分析2、招商营销传播的核心概念提炼3、招商项目愿景表述1、确定招商方式2、制定招商优惠政策3、选择招商信息发布渠道4、谋划招商营销传播策略1、招商成本2、招商租金收益预测1、招商引导期2、招商洽谈期3、招商攻坚期4、招商强势期1、商家数量是否符合招商目标2、商家档次是否符合项目对外形象3、商家业种配比是否符合经营规划1、配合招商的前期市场铺垫推广计划2、合同签定期的推波助澜推广计划3、开业期的项目高潮推广计划1、确定整体招商周期和开业计划日期2、确定经营区域内的招商商家数量3、制定招租/招商周期内未能完成的行动备案1、

6、制定经营商入驻流程（明确合同签约流程）2、制定经营商进场操作规则3、制定招商租赁有关费用收取标准七、安排招商工作时间/招商流程六、计划招商预算五、制定招商策略四、提炼招商营销传播的核心概念三、制定招商原则八、招商实施九、预测招商工作的效果及评语十、经营商家入驻十一、项目招商市场推广计划十二、项目开业庆典十三、项目运营维护及阶段性调整1、项目的市场地位/核心竞争力定位2、项目经营功能定位3、经营业态（业态业种配置组合）定位4、服务对象（消费者）定位5、招商模式定位6、招商目标市场（招商区域）定位7、招商品牌（档次）定位8、招商对象（经营者）定位9、招商租金（预期收益）定位二、招商项目定位1、 项

7、目商业物业价值判断2、 了解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格3、 测定符合市场租赁价格标准（结合开发成本与经营成本预测）4、 制定商家可接受的租赁价格范围1、 短期（三年）理想租金收益分析2、 短期（三年）保守租金收益分析3、 长期（五年）理想租金收益分析4、 长期（三年）保守租金收益分析1、 制定合同保证金标准2、 管理公约合同及附件范本3、 商家入场装修协议与装修审核手续合同书1、 租赁面积、时限2、 税务权责3、 管理费用收取标准4、 水电费用收取权责5、 租赁费用支付方式1、 项目所在地的竞争项目分析2、 项目竞争发展生存性分析3、 招商环境与时机的分析1、 直接

8、招租/招商模式2、 免租模式3、 委托经营模式1、 初步分析主力商家及主力商家的范围2、 初步拟定主力商家及次主力商家对象及数量1、 项目数据资料2、 项目实物模型3、 招商手册4、 招商意向书范本5、 租赁合同书和物业管理契约书范本6、 招商政策说明文件商业地产项目全程服务内容及报告结构图示（五）商业地产项目经济效益预估与增值建议策划报告结构 一、经济效益预估（四）风险评估与解决对策（一）指标测算（二）分析评估（三）商业项目的租赁经营效益预估经预估营收益1、 开发成本静动态预算2、 销售预测及投资回报分析3、 租赁收益评估及比例测算4、 投资风险评估1、 盈亏平衡分析2、 敏感性分析3、 风

9、险决策风险评估及解决对策1、盈亏平衡分析2、敏感性分析3、风险决策 二、商业建筑物业功能与商业经营使用功能配套设计建议（二）商业项目的建筑外立面及经营区域、经营氛围设计（一）商业项目的内外部交通设计1、 商业经营的建筑外立面（界面）设计（修改）建议2、 景观设计及配套设施建议/设计（修改）建议3、 商业经营区域的经营氛围（修改）建议4、 商业经营区域的划分、面积配比设计（修改）建议5、 商业经营区域布局的设计（修改）建议6、 商业经营智能化功能配置的设计（修改）建议7、 商业经营体的停车场规划设计（修改）建议8、 商业经营各业态/业种对物业配套设施特殊要求的设计（修改）建议1、 商业经营体外部

10、的车流动线设计（修改）建议2、 商业经营体内部的人流动线设计（修改）建议3、 商业经营体内部的客货梯配置设计（修改）建议 三、营运策略建议（一）营运模式建议（二）营运策划建议（三）招商策略建议（四）媒体策略建议（五）项目增值方案建议（二） 商业地产项目咨询服务内容及报告结构图示（六）商业地产项目的营销策划方案结构1、明确营销策划目标2、发现项目营销机会3、创意策划营销主题 营销卖点集成 营销主诉求点确定 开发商形象塑造项目经营理念认同 项目招商信息传播 开业营销推广活动的策划二、营销市场环境分析1、市场分析2、竞争者分析3、消费者分析4、问题点及机会 营销市场现状 进入障碍分析 主要目标市场划

11、分分析 目标市场渠道分布分析 目标市场广告活动分析 竞争者促销活动分析 本项目整体竞争力分析 营销传播对象的精准定位 消费者对广告吸引力敏感度分析 消费者对媒体及营销方式的偏好 分析项目营销传播问题 发现项目营销市场机会三、营销战略1、营销市场分析2、营销目标市场3、营销对象4、营销推广重点5、营销渠道网络布局6、营销入市时机选择四、营销组合策略1、广告策略2、媒体目标市场3、推广策略4、事件营销与直效营销计划 广告目标 广告诉求对象 消费者利益点与支持点 广告呈现格调与特性、人物、背景、视觉 创意构想与执行 媒体目标 媒体预算 媒体公共（记者、编辑） 媒体实施期间分配 媒体分配 营销活动目标 营销活动的策略与诱因 营销活动的执行方案内容 营销活动时间表 事件营销计划重点 直效营销计划重点五、行动方案1、人员安排2、道具设备3、时间计