合肥城建发展股份有限公司偿债能力分析Word格式.docx

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房地产企业；

上市企业

HefeiurbanconstructiondevelopmentLimitedbyShareLtdsolvencyanalysis

Abstract:

Alongwiththerapiddevelopmentofourcountry’seconomy,people'

slivingstandardshavegreatlyimproved,andthiscorrespondstothepercapitaconsumptionincreaserapidly.TherapiddevelopmentofChina'

srealestatebusiness,butthecompetitionisveryfierce.Nowtherealestateindustryisfacingthenewsituation,thenewenvironmentandfiercecompetition,therealestateindustryduetoexcessivefinancingthereisahugedebtproblem,thesolvencyofthestrengthwillalsoaffectthefuturedevelopmentoftheindustry,fromdifferentcommercialactivitiesathomeandabroad,adjusttheirstrategyandenhancetheirsolvencyisofgreatsignificance.Inourcountry,manyrealestateenterprises,thedevelopmentofHefeiurbanconstructionisthefirstLimitedbyShareLtdtherealestatelistingCorporationinAnhuiProvince,isoneoftherepresentativesofChinaoftherealestateindustry.ThispapertakesHefeiurbanconstructioncompanyastheresearchobjecttoexplorethesolvencyofenterprisesinHefei.

ThedevelopmentstatusofHefeiurbanconstructioncompanyanditsabilitytopaydebtsareanalyzed,andrespectivelyonitslong-termandshort-termsolvencyproblemstogivethecorrespondingcountermeasures.

Keywords:

solvency;

Hefeiurbanconstructioncompany;

realestateindustry;

listingcorporation

2

目录

1前言 1

1.1选题的背景 1

1.2选题的意义 1

2.2房地产行业的融资现状 2

2合肥城建发展股份有限公司偿债能力分析 3

2.1企业简介 3

2.2企业现状 3

2.3企业短期偿债能力分析 4

2.4企业长期偿债能力分析 5

2.5企业存在的问题的原因 7

2.5.1国家宏观政策趋紧 7

2.5.2企业资本结构不当 7

2.5.3企业偿还资金渠道单一 7

2.5.4主营业务过度集中 8

3提高合肥城建发展股份有限公司偿债能力的重要性及对策 9

3.1提高企业偿债能力的重要性 9

3.2提高企业偿债能力的对策 9

3.2.1提高企业短期偿债能力的对策 9

3.2.2提高企业长期偿债能力的对策 10

3.2.3建立健全偿债能力的考核指标体系 11

3.2.4科学确定短期债务与长期债务及长期债务内部的比例关系 11

4结论 13

参考文献 14

致谢 15

I

1前言

1.1选题的背景

当前，我国的国民经济的支柱已俨然变成了房地产企业，房地产企业在我国经济发展中的作用不言而喻，但是与此同时伴随着房地产企业在国民经济中占有如此举足轻重的地位的时候，我国的房地产融资市场的情况却发展不是很理想，甚至有步履蹒跚的感觉。

房地产融资市场作为一个如此典型的资本相对十分集中的产业，房地产企业必然是对其有着十分巨大的依赖性[6]，房地产企业的发展情况直接收房地产融资市场的影响，但是当前房地产融资市场如此低迷的发展状况必然会对房地产企业的发展造成十分不利的负面作用。

因此，在当前状况下，如何顺利的稳健的推进房地产融资市场的加速发展，已收到整个房地产行业的密切关注的焦点和亟需解决的最紧迫的课题[7]。

近几年，我国政府对房地产产业不断出台实施了一系列的宏观调控政策，更加大了力度调控因金融信贷、土地等的政策，因为土地和金融信贷政策对房地产产业的影响十分的巨大，房地产企业目前也因此遇到了更大的资金困难。

如何摆脱当前的融资困境，很多的房地产企业都在不断的寻求新的多方向多元化的融资渠道，例如利用私下募资融资、信托，此外还有基金等等方式，这些新的方式逐步出现在大众的视线内，且频率越来越高。

而整个行业内密切且备受关注的主要的议题就是房地产融资，这也将导致如何在房地产金融方面获得创新和发展的相关理论及实践将会成为很长一段时间内房地产行业的主旋律[8]。

1.2选题的意义

偿债能力是衡量企业支付保障能力的一项重要指标，它是指企业对债务的偿还能力，在评价企业生存与未来发展时，企业的偿债能力是一个非常重要的考察点，如果一个企业具有较好的偿债能力，则说明其财务现状良好，具备长期且稳定经营的能力[4]。

企业应当加强对偿债能力的管理，保证其能够顺利筹集到负债资金进行生产和经营，较强的偿债能力能够为企业生存发展提供有力保障。

近期房地产产业快速发展，房地产公司所引发的债务风险是近年来行业的一大焦点话题，因此探讨房地产公司的发展也显得颇有实效性与现实性。

本文以合肥城建为分析对象来探讨企业的偿债能力具有一定代表性和普适性，对各种中小企业偿债能力分析具有一定参考价值和借鉴意义。

1.3房地产行业的融资现状

从2011年开始，我国政府已经连续六次对金融机构存款准备金进行了上调，对存贷款基准利率也上调了三次[9]，此后多家银行也是提出将会积极主动的出台措施去控制房地产行业当前贷款增速较大的现象，这就意味着信贷资源将会全面严格收紧，这必然导致房地产企业想从银行获得资金支持将会变得十分困难，与此同时，大型房地产企业却获得了大量的信贷资金的支持，其中比较典型的万科房地产，其2011年上半年提供了近90亿元的担保贷款给其关联的企业。

房地产行业与其他行业存在较大的不同，房地产行业以建筑材料为原材料，以房屋为商品出售，它有着周期性长，对资金需求量大且极易受国家政策影响的特点。

它融资的最大资金来源于向银行的贷款，通过发行债券融通的资金很少，对于上市的房地产企业而言，它们也通过增发股票、可转换债券以及配股方式来取得资金。

所以房地产公司要想在竞争如此激烈的环境下生存发展，找到正确的融资方式及渠道是十分重要的。

2.合肥城建发展股份有限公司偿债能力分析

2.1企业简介

合肥城建发展股份有限公司是由1998年7月18日成立的合肥城改房屋开发股份有限公司更名后组建的，现属国家一级房地产开发企业，位列安徽房地产开发30强之首，是全省唯一获得国家房地产开发综合效益百强称号的企业。

公司成立初期，致力于合肥旧城改造，相继改造、建设了安庆路、交仓巷等19个住宅区和组团，建成了九州、黄山、天都、农金大厦等10幢高层以及城隍庙、七桂塘两个大型市场；

累计开发面积达220万平方米。

公司首创的“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的经验已载入《中华人民共和国城市规划

法》。

2.2企业现状

1.企业资产负债率高

如下表所示,企业的资产负债率是居高不下且一直处于超过行业水平的警戒线很多的位置，按照当前企业的发展趋势来分析我们可以预测其短期内资产负债率也不会出现大幅度下降的情况，按照这种负债率则必然会对企业的负债经营产生较大的影响并带来一系列的困难[11]。

2012年，合肥城建公司的资产负债率为70.26%，到2015年合肥城建公司资产负债率到64.30%,一直都处于高负债率的状态，这便足以说明合肥城建公司对贷款的偿还能力在逐渐的降低，保障程度在逐步下降，也意味着合肥城建公司的资金回笼方面是存在比较大的问题的。

这些情况在很大程度上都影响和制约了企业的长期优良发展。

表1现金流量表

项目

2012

2013

2014

2015

经营活动产生的现金流量

279988405.93

1136232577.06

172969882.17

465726176.85

投资活动产生的现金流量

-299195478.25

-993044243.86

-435738034.56

-364999658.22

筹资活动产生的现金流量

17542181.64

-29122320.27

271630564.81

-171392244.76

2.企业现金流量不足

现金的流入和流出是关乎房地产企业生存发展好坏的根本因素和主要命脉

资金的流动性会直接影响企业的正常经营发展。

根据表2-1中的数据看出，4年中，企业投资活动现金流量都为负值，现金流量比率显著不高，这对于偿还债务有压力，而且在运作过程中的资金流动不平衡，资金运作效率不高。

一旦国家实行紧缩的货币政策，企业将面临严重的资金流通与流转的风险。

3.债务负担沉重，偿债风险大

合肥城建公司债务数额较大，导致企业的偿债风险较大，主要是因为其未同时重视偿还本金和利息。

总所周知，贷款必然伴随着利息，利息的多少与欠款偿还的时间长短有着很大的关系，而当前很多的企业因为自身在不断的发展和壮大的需求，需要不断的融资和贷款，但是很多贷款又不能在短期内偿还，伴随着时间的不断增长，时间越长的欠款所附加的利息也越来越多，这部分利息也就是房地产企业在自己生产经营活动所赚取和积累的资金[16]，还款的时候企业需要将自己的利润来偿还这部分的利息，在表3-1中筹资活动支出很大一部分就用于偿还债务，导致企业压力不断增加。

2.3企业短期偿债能力分析

短期偿债能力是综合体现当前企业财务方面的能力，特别是可以看出企业流动资产转便为现金的能力的强弱程度，是反映变现