2013深物业A证券投资分析财务分析报告文档格式.doc

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ResourcesDevelopment（Group）Ltd.）

行业类别：

房地产业

法人代表：

陈玉刚

注册地址：

广东省深圳市人民南路国贸大厦39、42层

公司网址：

历史沿革：

公司前身深圳市物业发展公司,成立于1982年11月,1985年8月更名为“深圳物业发展总公司”；

91年10月始进行股份化改组,同年10月至11月,发行公众股3500万股;

1992年3月16日，"

深圳市物业发展（集团）有限公司"

宣告成立，同年3月30日,“深物业”A、B股在深圳证券交易所上市交易

关联上市：

深物业B（200011）

总股本：

5.96亿股

流通股本：

1.76亿股

1.2产品介绍

深物业的经营范围包括房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理及房屋租赁，建设监理，国内商业，物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）；

出租车客运、餐饮业。

主营业务为房地产开发经营、物业租赁与管理。

其每股收益与利润增长率在同行业中都排在前列。

1.3经营能力

1.3.12012年年报概述

2012年，中央政府“保护合理自住需求、抑制投资投机需求”的房地产调控理念进一步明晰，政府继续严格执行差别化信贷和限购等政策，全国多个城市通过调整公积金制度、提高首套房贷额度来满足合理需求，年内央行两次下调存准率并两次降息，一系列政策使房地产市场呈现明显的“先抑后扬”态势。

全国重点城市一手商品住宅成交量自下半年来同比、环比均有回升，房地产企业去库存化速度加快，主要企业年度销售额和销售面积目标完成情况较好，资金状况明显好转，带动下半年土地市场逐渐升温，房地产开发投资增速缓慢回升。

针对2012年末及2013年初部分地区房地产市场的上升势头，中央政府2013年2月出台“新国五条”房地产调控政策，充分彰显政府继续通过政策维持房价稳定的决心，随着各地政府实施细则的逐步公布，将对市场产生新一轮影响。

公司密切关注相关政策对市场的影响，更加注重企业对多个房地产项目运营的管控能力，注重提高项目开发管理水平，注重打造“深物业”产品品牌，切实增强企业抗风险能力。

报告期公司实现营业收入186,129.88万元，比去年同期增加30.14%；

实现营业利润48,539.82万元，比去年同期增加41.07％；

实现利润总额为48,704.81万元，比去年同期增加42.01%；

实现净利润为37,482.22万元，比去年同期增加44.14%。

营业收入、营业利润、利润总额、净利润大幅增加的主要原因，是由于2012年度公司房地产收入大幅增加、项目集中结算所致。

公司以房地产开发为主业，出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。

全年主营业务收入182,726.31万元，比去年同期增加30.59%；

主营业务毛利润为99,337.13万元。

公司前5名客户的销售额为32,637.18万元,占主营业务收入额的17.86%。

1.3.2公司成长规划

2013年，公司计划主营业务收入158,000万元，期间费用及成本87,000万元。

公司将以提高盈利能力为核心稳健辅业经营，提升企业科学管理水平，加强风险管控体系和内控体系建设，打造具有市场竞争力的专业化团队，构建“敢为人先、变革图强”的企业文化，实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，公司的重点规划为：

（1）以精品战略为核心，实现房地产主业持续稳健增长。

在规范房地产开发制度和流程的基础上，着力打造高品质楼盘，不断提升“品质物业、精彩生活”的深物业品牌形象，抓紧各项目的施工进度，狠抓工程质量，提升在售项目客户服务水准。

同时，加强对国家宏观经济政策的研究，科学研判房地产市场政策，优化房地产开发策略，不断提升房地产主业的市场化运作水平，并积极跟踪全国二三线城市土地市场，适时增加集团土地资源储备。

（2）完善管理措施，提升企业科学管理水平。

以《房地产手册》为依据，以项目管理为核心，明晰房地产开发的责权体系和管理界面，完善各项目的管理措施，细化工作标准，规范工作流程，健全对外地房地产公司的财务、人事、业务等各方面的管控机制，并构建合格供应商数据库，完善项目后评价机制，不断提升房地产开发和管理水平。

（3）宣贯文化理念，创新企业文化建设。

以企业文化手册和员工手册为依据，规范员工行为，教育员工务实、高效，引领企业不断改革创新，使现代企业管理理念深入人心，让“敢为人先、变革图强”的国贸精神融入企业发展的各个领域，开创企业文化建设的新局面。

2013年，公司在建项目等预计需使用资金超过6.6亿元。

为保证资金供给，满足公司业务发展需要，公司拟通过银行新增贷款以及项目销售回笼款等措施解决资金问题。

二、行业概况

2.1行业背景

我国改革开放以来，经历了30多年的岁月里程，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展四个阶段。

如下图给出了我国1988-2012年全国房地产开发投资增长率运行趋势：

图1·

1988—2012年全国房地产开发投资增长率运行趋势

资料来源：

国家统计局

由图1所示的趋势中能大致看出我国房地产行业发展的几个重要阶段。

经济复苏阶段：

建国以后随着经济的逐渐复苏，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。

房地产初步发展阶段：

房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。

90年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，和民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。

房地产市场初具规模阶段：

随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢放宽，这时房地产行业已初具规模。

房地产行业告诉发展阶段：

进入21世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消费，制定了一系列的法律法规，支持国内房地产行业，从2000年开始，房地产价值开始逐渐上涨，之后房地产的高速发展，以致现在像北京、上海、深圳等大城市出现天价房，绝大部分人根本在大城市买不起房。

2.2中国房地产行业的生命周期判断

根据生命周期理论，行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。

行业的生命发展周期主要包括四个发展阶段：

幼稚期，成长期，成熟期，衰退期。

我国的房地产周期主要表现为增长率波动。

我们以房地产年投资额增长率为衡量标准来划分我国的房地产周期。

表1给出了我国1988—2012年我国房地产投资完成额及其增长率变动趋势：

单位：

亿元，%

年份

房地产投资完成额

增长率

1988年

101.0

0.0

2001年

4103.0

13.5

1989年

150.0

48.4

2002年

4984.0

21.5

1990年

257.0

71.3

2003年

6245.5

25.3

1991年

272.0

5.8

2004年

7736.4

21.9

1992年

253.0

-7

2005年

10106.1

29.7

1993年

336.0

32.8

2006年

13158.3

28.1

1994年

731.0

117.6

2007年

15759.3

19.8

1995年

1938.0

165.1

2008年

19382.0

22

1996年

2554.0

31.8

2009年

25279.7

30.2

1997年

3149.0

23.3

2010年

30579.8

20.9

1998年

3216.0

2.1

2011年

36231.7

16.1

1999年

3178.0

-1.2

2012年

48267.1

33.2

2000年

3614.0

13.7

表1·

1988—2012年我国房地产投资完成额及其增长率变动情况表

数据来源：

从我国房地产投资额的增长率波动也可以看出，我国房地产的生命周期一直在周而复始的循环。

目前我国房地产自2000年开始其投资额的增长率一直保持在20%—40%，也说明目前我国房地产行业发展稳定，处于健康发展阶段。

2.3行业地位

┌───┬────┬───┬───┬───┬─┬────┬─┬───┬─┐

｜代码｜简称｜总股本｜实际流｜总资产｜排｜主营收入｜排｜净利润｜排｜

｜｜｜（亿股）｜通A股｜（亿元）｜名｜（亿元）｜名｜增长率｜名｜

├───┼────┼───┼───┼───┼─┼────┼─┼───┼─┤

｜002016｜世荣兆业｜4.61｜4.61｜33.00｜80｜1.87｜66｜9736.5｜1｜

｜｜｜｜｜｜｜｜｜9｜｜

｜600158｜中体产业｜8.44｜6.57｜34.87｜76｜2.27｜64｜4766.1｜2｜

｜｜｜｜｜｜｜｜｜1｜｜

｜000011｜深物业Ａ｜5.96｜1.76｜36.30｜75｜8.76｜27｜3536.5｜3｜

｜｜｜｜｜｜｜｜｜8｜｜

｜600340｜华夏幸福｜8.82｜3.49｜497.75｜8｜12.19｜16｜2994.9｜4｜

｜｜｜｜｜｜｜｜｜3｜｜

｜