12.郴州市业主大会成立和召开工作指导程序Word下载.doc
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（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明。
已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者区、县房地产行政主管部门责令建设单位限期改正。
四、街道办事处、乡镇人民政府组织指导成立首次业主大会会议筹备组
1、筹备组组成
筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成。
2、筹备组产生的方式及人数控制
筹备组组长由街道办事处（乡、镇）代表担任，业主代表由街道办事处（乡、镇）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡、镇）应当对业主代表的身份进行核实。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于50%。
3、筹备组成员名单公示
筹备组成员名单由街道办事处（乡、镇）在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期为7天。
4、对筹备组有异议的协调机制
业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡、镇）提出，由街道办事处（乡、镇）协调解决。
五、筹备组的工作
1、筹备组会议由筹备组组长召集，做好以下工作：
（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（6）制定业主委员会选举办法；
（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
2、产生业主委员会候选人的方式
业主委员会委员为5至11人（单数），业主委员会委员选举采用差额选举方式。
业主委员会委员候选人通过业主联名推荐或业主自荐等方式产生。
符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组进行投票确定人选。
街道办事处（乡、镇）应当对业主委员会候选人进行资格审查。
不缴纳物业管理费、不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员候选人。
3、公告
筹备组的工作内容（含业主委员会候选人名单以及召开业主大会会议时间、地点、议题和议程等事项）应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。
4、异议方式处理
业主对公告内容有异议的，业主可以用书面或口头形式向筹备组提示，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自组成之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
六、召开首届业主大会
1、程序
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；
但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：
（1）签到→核实业主身份（登记身份证号）→发放业主委员会候选人表决选票→回收选票→公开计票→现场公布→选举结果
（2）《管理规约》、《业主大会议事规则》现场表决。
业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：
（1）发放选票（表决票）。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；
无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。
（2）组织投票。
投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；
投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。
（3）组织计票。
投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场公开验票、计票；
计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。
必要时可邀请公证机构现场公证。
（4）将反馈意见的结果在物业管理区域公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。
2、公告
业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告。
业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
七、业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或区、县房地产行政主管部门办理备案手续。
同时将有关情况通报市房产局、物业所在地的公安派出所、社区居委会。
备案资料包括：
1、业主大会成立及备案申请报告；
2、备案表；
3、选举结果汇总表；
4、委员履历表及产权证、身份证（复印件）；
5、工作总结；
6、《业主大会议事规则》；
7、《管理规约》；
8、业主大会决定的其他事项；
业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
八、业主委员会换届及补选
1、业主委员会任期届满前三个月，应当会同街道办事处（乡、镇）组织召开业主大会进行换届选举，其程序参照首届业主大会和业主委员成立程序。
2、有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：
（1）任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；
（2）因房屋权属变更，不再是业主的；
（3）失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；
（4）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；
拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作
3、业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。
业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
4、业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或区、县房地产行政主管部门者应当责令其限期组织换届选举；
逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
九、其他相关规定
1、业主的认定
（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人（即在登记簿上记载的名字）；
（2）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主；
（3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人；
（4）因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。
2、投票票权
（1）业主投票权数计算方式：
a、业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；
尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；
尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
b、业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
业主人数，按照业主户数计算，一户计算为1票。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1票计算；
总人数，按照前项的统计总和计算。
（2）业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；
（3）业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
（4）决定其他事项的（包括选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业等）应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
3、业主委员会委员应具备的条件
由业主担任，业主委员会委员为5人至11人，单数组成。
具体条件如下：
（1）委员条件：
具有完全民事行为能力；
遵守管理规约、业主大会议事规则；
未被业主大会依约限制被选举权的行使；
热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
具有一定组织能力；
具备必要的工作时间；
管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。
业主委员会候选人通过业主联名推荐或业主自荐等方式产生，筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素确定业主委员会候选人。
筹备组应当对业主委员会候选人进行资格审查。
业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开15日前以书面形式将候选人名单在物业管理区域内公告。
（2）主任条件：
具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；
身体健康；
经连选连任、工作规范、成效突出的可适当放宽。
（3）特别委员：
业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。
一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。
4、业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；
需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。
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