地产行业调研文档格式.doc

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一、中山宏观经济形势分析

1、投资增势趋缓

2005年完成固定资产投资291.29亿元，增长11.2%，增幅回落8.5个百分点。

房地产开发投资为62.46亿元，增长20.3%。

2、人民生活水平进一步提高

据市城市、农村社会经济调查队数据显示，城镇居民年人均可支配收入15836元，增长6.2%；

农村居民年人均纯收入7523元，增长4.3%。

年末城镇、农村居民人均住房面积分别为30.9和34.7平方米。

全市职工年平均工资11390元，增长5.7%。

其中,城镇在岗职工（不包括农户、乡镇企业、私营单位及个体户）年平均工资22350元，增长6.3%。

二、中山住宅房地产现状

1、住宅房地产市场稳步发展

随着城市化进程的加速和消费结构的升级，我市的住宅商品房购买需求也随之增长，使2005年的房地产成交量与2004年相比呈上升态势。

项目

建筑施工面积

竣工面积

成交宗数

成交面积

成交金额

数值

897.18万平方米

385.83万平方米

35789宗

394.89万平方米

120.37亿元

同比增长

14.0%

10.1%

19.1%

22.6%

33.1%

2、镇区住宅市场发展迅猛

据国土局有关负责人称，新增政府储备土地几乎全部集中在镇区，保证未来30年中山发展空间的土地资源将要绝对依赖镇区。

而以工业密集的镇区房地产发展迅猛，开发项目主要以周边从事工业行业的客户为主和本地人自住为主，中大规模化的花园小区是主要开发模式。

还有部分企业主成为高档住宅和别墅的主要消费群，如三乡镇的雅居乐花园、坦洲镇的颐景苑·

骏逸华庭等，该类镇区都是大量外商投资建厂的镇区，他们为了方便管理大多选择在当地置业。

镇区住宅交易量为21064宗、242万平方米、67.3亿元，与2004相比分别上升了11.8%、17.9%、36.4%。

据统计分析，2004年镇区住宅交易的宗数、面积、成交金额三项指标在中山市住宅成交量中所占份额分别为62.7%、63.7%、54.5%，2005年分别为58.8%、61.2%、56%，在成交面积下降的同时，成交金额有所上升，反映镇区商品房均价呈现上升势态，2004年均价为2400元/平方米，2005年为2783元/平方米，升幅为36.4%。

3、市区二手房成交增长

二手房屋成交量为11315宗,成交面积220.06万平方米,成交金额为24.84亿元，与2004年对比分别增加了21.7%、25.3%、35.1%。

交易均价为1538元/平方米，与2004年同期相比基本持平。

消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。

中山的特点是消费务实，消费阶层层次不明显。

一个富豪，他可能选择别墅，也可能会选择住洋楼。

这种可上可下的消费观念，也让开发商在开发产品的时候觉得模棱两可，哪种产品好卖就跟风而上。

像这段时间小公寓热卖，一些强调大生活空间的楼盘也跟着开发一些小公寓的产品，对目标市场，开发商本身就没有足够的信心去明确定位。

　　除此之外，中山人的消费特点还表现几方面：

一个是习惯享受现成的配套，这样生活成本会低一些。

另一个是重视亲情、友情，口碑传播对产品销售很重要。

此外，对品牌的附加值认识不足，他们会觉得文化这种附加值是一种很虚的东西，除非你让他看到这种文化带来的好处。

对外来著名品牌的附加值，他们还需要较长的时间去了解、适应。

有不少意向置业者向记者反映，希望2006年的新楼盘在宅功能上更出新意，除了常规的户型之外，希望在户型上有一些新的突破,通风、采光是住宅舒适性的关键。

希望能够在节能健康方面有新的创举。

四、直面2006中山市住宅房地产市场

在连续多年的持续攀升、宏观调控政策背景下，2005年的中山楼市全面开花，群雄并起，大盘迭出，楼盘销售捷报频传，商品房成交面积达到394.89万平方米，成交金额突破120亿元对新的一年，人们总是充满了憧憬和希冀。

我们看到，在2006年，越来越多的升级大盘推出，并且多个楼盘供应可以持续3-5年。

本人依照科学的推断对2006年中山楼市有十大猜想。

　　1、中山楼市会旺彻狗年

2006年是狗年，和小狗的叫声“汪”一样，今年的楼市一定会“旺”。

2006年中山楼市将出现购销两旺的局面，中山楼市在经过2005年的平静之后，2006年将会出现一个小的高潮。

种种迹象表明，城区和镇区多个发展商蓄势待发，纷纷准备抢滩五一黄金周。

就算因为工期原因不能如期赶上五一，各大楼盘也在未雨绸缪地筹划十一入市。

在今年五一和十一黄金周期间售。

2006年期间，根据统计，中山楼市最少有30个楼盘面市，涵盖高、中、低各类市场，为购房者提供更多、更全的选择。

2、轻轨：

中山地产引擎

广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主骨架之一，是国内第一条连接众多城镇的城际铁路，主线北起广州市新广州站，经广州市番禺区、佛山市顺德区、中山市，南至珠海市拱北口岸，支线由中山市小榄镇引出，跨西江，经中山市古镇镇、江门市外海，至江门市新会区。

全线设21个车站，包括主线16个车站，支线5个车站。

其中，中山市设南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨6个主线车站和古镇支线车站。

列车最高运行时速可达到200公里，从广州至珠海的直达列车运行时间仅为47分钟。

轻轨的建设将促使中山的区域呈现多元化格局，将为整个中山的经济发展带来好处，对地产行业来说，东西南北中贯通了，大家的饮食起居生活出行都会相当便利，城市的区域格局表现得更为多元化，轻轨开通后，进一步激发异地置业，中山优美的社会环境以及较高的性价比都会吸引更多的度假型人群前来置业。

3、拓展城市发展空间建设东部新城

回顾过去的一年，中山房地产在2005年年初经历短暂的低潮后，年中及年后的房地产开发及销售数据持续走高，国家宏观调控对中山楼市的影响较小，中山地产依然保持良性发展。

而在中山房地产舞台上，东区以及东区之东的这片热土，可以说是2005年房地产最大的焦点。

早在2004年底，当峰景花园的策划者们将之定位于“城东首站”和“新中轴”之时，尚有部分市民持怀疑态度，但媒体的触角是灵敏的，先知先觉的媒体从业者将这个新新热点区域命名为“城东板块”，再后来，随着尚城、聚豪园、荣华居和丽港城的持续开发，“板块”一说似乎已经不足以涵括该区域的发展热度，小“板块”改称为大“片区”。

当《珠江三角洲城镇群协调发展规划》和《中山市总体规划（2004－2020）》草案出台后，中山市城市的发展方向似乎一夜之间变得明朗了许多，东区之东、火炬区、南朗片区广袤的土地正式纳入城市发展规划，东部地区已经成为我市最重要的战略地区，是城市未来拓展的主要空间；

2005年底的广珠轻轨的动工更对本区房地产市场的发展起到了推波助澜的作用，由是，以前广泛称谓的“城东”也随之嬗变为“东城”。

当然，这里的“东城”已经不再是原来意义所指东区之东的“三尺之地”，而是包括了原有的东区城乡结合部和濠头以及火炬区副城区和南朗区。

　　在2004年到2005年这个时间轴上，我们可以将该区域的房地产项目用一条轴线来演绎。

　　以孙文东路、中山路、博爱路三条交通轴线为主，东区房地产发展的方向借中山以及珠三角规划之东风一路东进，中山城市的空间形态将从“岐江河”到“珠江口”跨越，“一隅小城”将向“地区性中心城市”转变，中山将融入珠三角新一轮合作与竞争发展的大格局。

4、开发商面临更大销售压力

　2006年房价会稳中有升，这似乎是业界的共识，但房子却没有2005年好卖了；

部分开发商通过打折促销等方式争夺购房者等，将可能成为2006年中山楼市新景观。

综合观察而言之，在2006年，来自两个方面的核心因素可能导致中山楼市由卖方市场转为买方市场。

其中，作为楼市核心群体之一，购房者影响市场的能量将得到空前凸显与释放。

　　首先是市场供应量将进一步增大。

在2005年，中山楼盘预售面积达到421万平方米，而销售面积为390多万平方米，市场的供求关系已经发生了微妙的变化，这无疑为购房者提供了足够的选择余地。

　　而在价格方面，由于土地成本、楼盘品质提升等刚性因素的存在，其增长势头难以阻挡。

大量的楼盘，攀高的房价，当然会影响购房者的下单选择以及下单节奏。

也正因为一方面巨大的市场放量，一方面是缩小且趋于理性的购房群体，2006年的楼市，极有可能完成一次由卖方市场向买方市场的转变。

5、中山楼价将稳定上升

就市民所关心的楼价问题，我认为城区楼价，总体的意见是稳定上升，但升幅偏小。

现在的土地供应以公开拍卖为主，这无疑加大了发展商的开发成本。

但目前发展商手中的土地绝大部分还是存量，其来源五花八门，成本并不高。

至于原材料与人工价格上涨也是事实，但这都不能成为上涨的充分理由，关键是看供求关系。

现时城区楼盘同质化已是明摆的事实，在此前提下，楼盘之间较难拉开差距。

无论如何，发展商还是有相当利润的。

　　　　那么，是不是说房地产还是暴利行业呢？

与其他行业比，房地产无疑是暴利行业，而且由于房地产存在门槛及土地来源，故远未形成充分的市场竞争，香港也是这样，真正形成充分市场竞争的是美加与西欧。

但与前些年比较，房地产行业现时就称不上暴利，投资成本高，销售期拉长，销售费用增大，利润率降低了不少。

　　对于市民来说，楼价是升是降不是最重要的，中山的楼市已经搭建起均衡的市场结构，买什么楼，何时买，最主要的是看自己的购房能力和购房需求。

6、体验式营销流行

面对越来越理智的中山房地产消费市场，部分有势力的发展商将倡导体验式营销，园林与建筑主体工程同步进行，不但样板间做好，园林绿化也全部做好后再行开售，就连入户大门、大堂装修等硬件也全部呈现，眼见为实，要消费者看得到，同时，详细的物业管理资料、业主公约等软件也准备充分，倡导透明消费，要购房者有个真实的感受。

　　对于房地产项目来说，体验式营销是产品信心的体现，同时也是对开发商实力的考验。

体验式营销为开发商和消费者所带来的将是一种双赢的市场局面，但前提是，开发商必须有足够的实力。

7、中山楼市进入后营销时代

2005年，中山楼市供应同比增长约50%，开始超过当年的销售量，这一信息似乎预示着中山楼市将要一改以往的格局进入到买方市场的时代。

因此在日前的一些业界聚会中，大家都认为自2006年开始，中山的楼市进入到后营销时代。

后营销时代有三个明显的特征：

首先，房地产业介入门槛难度加大。

国家宏观调控政策的出台，土地成本的增加，无疑对发展商的资金有更高的要求，也加大了投资风险，有关规范发展商的相关措施也在加紧制定中。

其次，市场存优汰劣的规律已初显成效。

房地产的暴利时代已不复存在，专业化程度、低粗放式地产经营模式不再有生存的空间，取而代之的是高度规模化，高度专业化，资金更密集的地产经营模式。

再次，消费者消费观念日趋成熟理性，他们已从被动的接受变为主动的选择，选择品牌好、负责任的发展商开发的楼盘，以前投诉多、有不良业绩的发展商不再进入他们的选择范围。

在中山房地产开发的整体品质和操盘理念不断提升的背景下，越来越