房地产开发投资决策阶段成功性研究文档格式.docx

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建设项目的要求虽然是多种多样的,但是需要进行认真的可行性研究,综合权衡各方面得失,优选投资方案,从而有效地避免投资决策失误。

其次,要取得较高的投资收益,必须在众多的备选方案中选择出最佳方案。

这包括选出有利的投资方向和最佳的建设方案等。

所有这些都必须进行广泛深入的调查研究和系统全面的分析论证,才能从众多的可行方案中选出最佳方案。

最后,从投资主体的角度分析,房地产项目投资的经济性要求盈利最大化,风险最小化以及竞争实力的不断增强。

可行性研究的结论往往成为项目能否投资的关键。

只有论证拟建项目建设是必要的，产品价格具有竞争力,并能获得巨大的投资利润时，投资主体才肯投资，银行才肯贷款，项目才能兴建。

因此,在投资项目管理的全过程中,投资前期的决策工作非常关键,而决策的依据是可行性研究。

因此,可行性研究对于房地产投资项目的成功,具有十分重要的意义。

1.2国内外研究现状

可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国在第二、三次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。

其发展过程中主要著作包括:

经济合作与发展组织（OECD）《发展中国家工业项目分析手册》；

联合国工业发展组织（UNIDO）《项目评价准则》；

经济学家林恩.斯奎尔（L.Squire）和范德塔克（H.G.vandertak）合著的《项目经济分析一影子价格的推导和估算》；

约翰.汉森撰写的《项目评价使用指南》；

联合国工发组织和阿拉伯国家工业发展中心（UINIDO-IDCAS）编写的《工业项目评价手册》。

在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪70年代末80年代初开展引进可行性研究方法并在政府主导下推广研究，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”；

1983年，颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；

1987年颁发了《建设项目经济评价方法与参数》；

将可行性研究纳入基本建设程序以来,可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。

为此,国家相应建立了投资领域的行政审批制度,其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。

2房地产项目开发可行性研究相关理论

2.1房地产项目可行性研究的基本理论

可行性研究是项目前期工作中最重要的内容，它是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。

房地产项目的可行性研究是在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入细致的调查研究，对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。

在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

因此，项目可行性研究使保证建设项目以最少的投资耗费取得最佳经济效果的科学手段，也是实现建设项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行性的科学方法。

可行性研究是在正确理论指导下，在自觉地认识客观规律的基础上，借助科学的预测技术体系和对大量信息资料的系统分析，揭示客观过程的本质联系和必然趋势的科学预测。

科学预测不是任意猜测，而是依据对客观规律的认识去预测未来。

也就是说，我们对未来预测的准确程度，取决于对客观过程及其运动规律的认识和掌握程度。

可行性研究的基本理论与方法主要来自建设项目管理学，又称工程项目管理学，它是以组织论、控制论、信息论和管理学作为理论基础。

可行性研究的范围，包括可行性研究的思考、可行性研究的体制、可行性研究的组织、可行性研究的方法和可行性研究的手段。

可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。

它的任务是综合论证拟建项目在市场发展的前景，经济上的盈利性和合理性，技术上的先进性和适用性，建设上的可能性和可行性。

简单地说，就是研究、评价一个项目从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决策者提供决策参考依据。

房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。

具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。

它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。

2.1.1房地产项目可行性研究的基本特征

（1）可行性。

可行性研究的可行性是针对项目技术而言。

主要从项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

可行性研究是项目管理程序中一个重要环节，它具有社会属性和自然属性。

前者受制于法律、法规的约束，后者反映科学方法的总结。

具体地说可行性研究是依据在法治建设框架内，遵循科学方法进行的。

（2）可靠性。

可行性研究可靠性是针对项目组织而言。

制定合理的项目实施规划与计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。

（3）必要性。

可行性研究的必要性是针对项目决策而言。

企业的任务是以最小的消耗为社会制造或生产出一定的产品，并通过市场实现其期望的经济效益。

企业要完成这一任务，必须不断地在生产和经营，人、财、物、信息等方面与外界环境进行交换。

项目为取得预期经济效益，除了与所使用的技术，企业管理水平等因素有关外，还主要取决于企业在生产经营过程中，分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定等。

（4）指导性。

可行性研究的指导性是针对项目目标而言。

项目的目标是对可行性研究中论点的追溯。

论点及论据涉及的项目过程及活动都是受到目标制约的。

因此由于项目目标的存在，导致了可行性研究的指导性。

（5）择优性。

可行性研究的择优性是针对项目方案而言。

决策的核心问题就是择优。

可行性研究，是对未来实际项目活动目标和通向目标的多种途径，作出符合客观规律的合理抉择，寻求能获得较大效益的方案。

从而为决策提供最优项目方向。

（6）创造性。

可行性研究的创造性是针对项目未来而言。

奠定在可行性研究基础上的决策总是针对面临需要解决的问题和需要完成的新任务而作出决定的。

因而可行性研究是创造性的管理活动。

（7）合理性。

可行性研究的合理性是针对项目经济而言。

主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等效益方面加以考虑。

2.1.2房地产项目可行性研究的目标和作用

（1）房地产项目可行性研究的目标

①经济上的盈利性和合理性

任何项目都是为了赚取一定的商业利润，没有企业会将大笔的资金、人力和物力投入到肯定会赔钱的项目中。

经济的合理性是指一定的投入在正常的情况下会得到一定的产出，项目所实现的盈利水平是合理的，与所估计的值是比较接近的。

在正常情况下，是不会与估计值相差很远的。

②技术上的先进性和适用性

任何项目从最根本上来说都是为了获得最大的收益，这样就必须要求将项目进行实施，从而也就不可避免地会遇到技术上的问题。

可行性研究一定要保持技术上的先进性，并且投入大量的人力、物力、财力，如果技术上不能保持相对的先进性，很可能造成项目在建成之后很短时间内，由于被更加先进的技术取代而

遭到淘汰，造成重大的损失；

同时，可行性研究也要保持技术上的适用性，技术过低可能会在实施后的很短时间内被取代，而技术过高很可能在实际操作中由于和其他方面协调不当而不能被运用。

需要注意的是，技术上的先进性和适用性要同时兼顾，不能为了单纯追求先进性而忽略适用性，也不能为了单纯追求适用性而忽略了先进性。

③建设上的可能性和可行性

建设上的可能性是指从理论上说建设可以实现，而建设上的可行性是指实际建设中可能完成。

可能性是可行性的前提，可行性是可能性的发展。

只有在理论上建设可能完成，在实际工作中才有可能完成；

如果建设在理论上就被淘汰了，那就不必再讨论可行性的问题了。

（2）房地产项目可行性研究的作用

可行性研究是进行项目设计的依据。

在现行规定中，虽然可行性研究与项目设计文件的编制是分别进行的，但项目设计要严格按照批准的可行性研究报告的内容进行。

项目设计中的新技术、新设备也都必须经过可行性研究才能被采用。

我国建设程序就规定，进行可行性研究是建设程序中的一个重要阶段，是进行项目设计的依据。

可行性研究是项目实施的依据。

只有进行过项目可行性研究论证，被确定为技术可行、经济合理、效益显著、建设与生产条件具备的投资项目，才能被国家或地方列入投资计划，允许项目单位着手组织原材料、燃料、动力、运输等供应条件和落实各项投资项目的实施条件，为投资项目能够顺利实施作出保障。

可行性研究是项目评估的依据。

项目评估是指在可行性研究的基础上，通过论证、分析，对可行性研究报告进行评估，提出项目是否可行，是否为最好的选择方案，为做出最后决策提供咨询意见。

可行性研究为投资者提供项目贷款提供依据。

国内外银行及机构受理项目贷款时，首先要求提供可行性研究报告，然后对其进行全面审查、分析、论证，在此基础上，编制项目评估报告，根据项目评估报告的结论，决定是否给与贷款。

可行性研究为商务谈判、签订有关合同协议提供依据。

有些项目，可能需要引进技术、设备，如与外商谈判时，要以可行性研究报告的有关内容为依据，在可行性研究报告批准后，才能与外商签约。

在项目实施、投入运营之后，需要供电、供水、供气、通讯和原材料等单位协作配套。

因此，要根据可行性研究报告的有关内容与这些单位签定协议。

可行性研究为工程设计依据。

在可行性研究报告中，对项目的产品方案、建设规模、场地选择、生产工艺、设备选型等都进行了方案的比较论证，确定了最优方