业主使用手册范本Word格式.docx

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第九章关于房屋使用、管理、维修

第一十章物业管理费

第一十一章物业全部或部分受损不能正常使用时的安排

附件一承诺书

根据中华人民共和国和北京市有关的房地产法律、法规，结合“北京九龙花园”（以下简称“九龙花园”）的实际情况，为维护九龙花园各业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保九龙花园的管理能够达到高标准，特制定《北京九龙花园使用、管理、维修公约》（以下简称“公约”）。

公约对发展商、管理者及业主包括其受让人、继承人、承租人或占用人均有约束力。

物业名称：

座落位置：

北京市朝阳区

物业四至：

东至：

西至：

南至：

北至：

建筑面积：

400,000平方米

国有土地使用权出让合同号：

土地用途：

住宅

公共地方：

指其中包括九龙花园各出入口、行人道、通道、电梯候梯间、绿化区、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊区域、升降机平台、防火通道、走廊、梯台、共用卫生间、电表房、电话房、配电房、变压器房、隔油池间、污水池间、泵房、水箱间、风机房、垃圾房、消防设备控制室、升降机房及为九龙花园的业主、用户及访客而设立共用之其他地方或范围，但不包括任何业主个别拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。

公共设施设备：

指为九龙花园的公众利益而在九龙花园所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物。

包括给排水系统（如污水处理系统、下水道、沟渠、管道、槽沟等）、消防系统、通讯系统、电子监察保安系统、升降机、帷幕墙、照明系统、供电系统、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示板及其他机械、卫生设备。

以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。

（一）发展商

发展商：

北京嘉利恒德房地产开发公司

注册地址：

邮编：

法定代表人：

注册资本：

联系人：

联系电话：

（二）业主

指对九龙花园拥有部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人或其他组织。

（三）管理者

指物业管理企业或管理委员会成立前，发展商有权直接或指定物业管理企业对物业进行管理，管理委员会成立后，由管理委员会选聘物业管理企业对物业进行管理，对物业进行管理的公司应具有《北京市物业管理资质合格证书》。

物业管理企业：

名称：

北京九龙花园物业管理有限公司

地址：

资质证号：

第三章定义

公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：

1.管理份额－指发展商为使各业主分摊及交纳管理费用而分配给各单元的份额。

2.共用部位共用设施设备维修基金－指管理公司根据公约收取而用于保养及维修九龙花园的非日常保养维修基金。

3.管理规则－指公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按公约授权制定之各项与九龙花园管理有关之规章制度。

4.单元－指业主在九龙花园拥有房屋所有权的单元包括住宅单元和停车单元。

5.业权份额－指各单元业主的房屋于九龙花园内所占之份额。

6.土地出让合同－指北京市房屋土地管理局有偿出让九龙花园所占地块、土地使用权的土地使用权出让合同。

7.管理合约—指发展商或管理委员会为管理九龙花园而与管理者签定的《物业管理合约》，其内容不能与本公约违背。

发展商、管理委员会、管理者、业主、使用人等均须遵守。

8.绿化区域－指根据政府有关法令所要求或由发展商所设计规划在该土地上实施绿化的地区，属公共设施之一。

9.保留地方－指发展商拥有并供发展商使用之九龙花园内部分区域，包括九龙花园之非单元及非公共地方。

1.若本公约内有任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行时，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。

2.所有受本公约约束的业主或用户倘因本公约条款发生争议，应首先用协商办法解决；

如协商不成，可在九龙花园所在地有管辖权之人民法院提起诉讼。

3.本公约所规定之任何发给九龙花园各业主的通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准；

如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；

所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。

4.九龙花园任何单元业主直接或间接允许单元的使用者对于本公约任何条款的不遵守、违反或不履行的行为均被视为该单元的业主的不遵守、违反或不履行本公约的行为，该单元的业主对上述人士的行为、非行为及疏忽所导致的任何人身、物件或财产的损失负全责。

5.本公约一式四份，市房地局市场处一份，市房地局小区办一份，朝阳区小区办一份，发展商一份。

6.本公约适用于中华人民共和国的法律、法规和政府规章有关政策以及北京市法律、法规、政府规章和有关政策。

如政府有关部门颁发新的法规与本公约互相抵触时，将以最新颁发的法规为准。

7.本公约以中文书写，无论印刷及书写部分皆属有效。

8.管理委员会拥有对公约的解释权，但在管理委员会成立前，由发展商解释。

9.管理委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；

管理委员会成立后，可由管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改，公约修改版本须经市房地局核准。

（一）业主的权利

1.对其名下的单元享有占有、使用、收益和处分权。

2.每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或对九龙花园有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。

若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就该租客或租户履行及遵守本公约的条款向其他业主负责。

3.在不影响九龙花园楼宇建筑结构、机电设备及外貌下，并获得管理者书面同意及符合政府规定的情况下，对其名下单元进行内部装修工程。

4.按本公约规定共同使用九龙花园的共用设备、共用部位、公共设施和公共场所。

5.业主有权要求召开、参加业主大会，享有选举权和被选举权。

6.可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。

惟业主无权直接处理任何管理人员，任何投诉可向管理者作书面提出，由管理者采取其认为合适的必要的行动。

（二）业主的义务

1.各业主须遵守和履行本公约。

2.业主须依照公约的规定，负责依时缴交其名下应分担的管理费、按金等；

业主须按规定缴交维修基金。

此基金用于九龙花园的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等的非日常维修保养。

3.业主须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电、煤气等及有关公共设施费用。

4.各业主应如期每月首七日或以前将其单元应缴之当月管理费用及其它相关费用付给管理者。

若超出七天仍未支付者，须按未付金额向管理者支付每日千分之三的滞纳金，直至该未付金额及其相应需缴付的滞纳金全数付清为止。

5.执行管理委员会及业主大会决议。

6.业主须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业管理者所订立的《用户手册》、《装修守则》等其他规章制度，接受物业管理企业管理。

7.业主在将其单元出租时，该业主须对管理者及其他业主保证其租客或其使用者遵守和履行本公约的规定及一切守则并对其租客或其使用者的违约行为承担责任。

8.出租、转让所拥有的物业时，应提前通知物业管理者，并保证承租方和受让方遵守本公约及物业管理规定。

9.各业主（下称“原业主”包括九龙花园的第一位购买者）承诺在将其物业出售、转让、馈赠或变卖的同时，必须取得承受人或受让人签署遵守本公约之承诺书（“承诺书”）（见本公约附件一）。

原业主在管理者接到承受人或受让人签署的承诺书前，不论该单元是否已出售、转让、馈赠或变卖，原业主对该单元的管理费用、其他有关费用及一切有关之事项仍负有责任。

如原业主在承受人或受让人拒绝或还未签署本公约之承诺书时仍将其所拥有单元转让，则该原业主仍要履行本公约的责任，包括支付所有管理费用及其他有关费用直到其承受人或受让人签署本公约的承诺书生效止等。

在承受人或受让人签署之本公约承诺书生效前，如该承受人或受让人对发展商或其他业主造成任何损失，该承受人或受让人及原业主均须共同及分别负责赔偿发展商及/或其他业主。

原业主如未能付清应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向业主及/或承受人或受让人追讨。

（一）发展商需于九龙花园经有关主管部门检验合格后并已交付使用及当九龙花园入住率达到百分之五十以上时召开九龙花园之业主大会，选出主席及管理委员会。

管理委员会一经产生后需每年至少召开一次业主大会。

根据不少于九龙花园百分之十的业权份额的业主提议可召开特别大会，以便讨论或决定任何影响或关于九龙花园的事项，或为全体业主的利益就九龙花园的保养管理向管理者提供意见。

下列规定适用于任何业主大会：

1.管理委员会每次召开会议须至少提前十四日发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事项，并须将通知张贴于九龙花园告示栏内。

2.会议的法定人数为物业超过百分之五十的业权份额单元的业主亲自或派代表出席，出席者达法定人数，会议方可进行。

3.主席须确保出席者及会议程序记录存档。

4.投票时每份业权份额一票。

表决时，如赞同和反对票数相等，主席可投第二票即决定性的一票，使议案成为决议。

5.业主可亲自或委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件须于开会前一天提交予管理者。

6.于正式召开的会议上由业主亲自或委派代表出席及投票提供的任何有关九龙花园的事项的决议案对全体业主均有约束力，惟：

6.1开会通知未指出拟就该事项提出决议案而通过的决议无效；

6.2九龙花园业主均亲自或派代表出席会议，人数应超过百分之五十的业权份额，否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效；

6.3业主大会职责：

1选举、罢免管理委员会；

②制定修改管理委员会公约；

③审议批准物业管理企业的年度预算；

④决定物业管理的其它重大事项。

（二）管理委员会

1.管理委员会经由各业主依据中国有关法规于业主大会选举产生，并由第一次业主大会举行时决定人数，任期等。

任何业主除本章第

（二）项第五条外均有资格参与管理委员会之委员的选举。

2.管理委员会表决议案时，每位委员一票，以多数票通过议案为决议。

3.管理委员会有权监督管理者履行本公约规定的职责。

4.所有委员必须为产权拥有人，当物业转让之日起，原业主不得继续成为委员，新业主也不得成为委员，增补委员须由产权人大会表决通过。

5.欠付管理费的产权人不能投票及被选为管委会委员。

6.管委会每年一届，委员不得连任超过三年。

（三）管理委员会职责包括以下各项：

1.选聘或解聘管理者，与管理者签定管理合同。

2.审议管理者提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算。

3.听取业主、使用人的意见和建议，监督管理者的管理服务活动。

4.审议批准管理者制定的物业管理规章制度。

5.组织召开业主大会或管理委员会。

6.协助管理者开展各项工作等。

1.发展商对其拥有的物业，享有与其他业主同等的权利，并履行相应的义务。

2.为检查、维修及保养九龙花园，包括公共地方、公共设施，或为履行管理者对九龙花园的管理责任，发展商及/或管理者及其委任的工程承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入九龙花园任何一部分；

如有必要，可进入九龙花园的任何单元，但除紧急情形外，应事先通知有