公共设施设备管理方案制度Word文档下载推荐.docx
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（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；
（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；
（8）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
（二）管理措施：
1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；
4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；
5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
房屋及公用设施设备管理制度
1.0目的
规范房屋及公用设施运行管理、维修保养工作，确保房屋及公用设施正常运行。
2.0适用范围
适用于**集团商管事业部所辖项目房屋及公用设施的运行管理。
3.0职责
3.1工程人员负责房屋及公用设施的保养与检修。
3.2工程主管负责房屋及公用设施运行的组织与实施。
3.3项目经理负责房屋及公用设施运行的调度管理。
3.4片区工程负责人负责指导、督导房屋及公用设施运行情况。
3.5片区总经理负责房屋及公用设施的综合管理。
4.0程序要点
4.1巡视
4.1.1工程人员每月巡视整个物业一次。
（主体结构，楼层公共区域内照明、空调变频柜、强弱电井、内墙面、地面、扶手及栏杆、楼梯、门窗，屋面、平台及配电系统、外墙面，煤气总阀箱，给排水管道、绿化地用水阀，设备房、雨、污水井）
4.1.2工程人员按规定进行检查、巡视、监控，把每次所到巡视点发现的问题记录在《房屋及公用设施月巡查记录表》上。
4.2巡视内容及标准
4.2.1主体结构：
基础无沉降、裂缝、塌陷，框架结构梁、柱、板无裂缝、无变形、漏筋现象，并不得在梁柱上任意打孔或凿槽.砖混结构墙、板无裂缝、无变形，不得任意在墙体上开洞、拆除墙体，或在楼面上任意位置增加墙体。
4.2.2顶棚、墙面：
无变形、裂缝、破损、脱落、空鼓、漏水等。
4.2.3室内地面：
无空鼓、脱落、裂缝，卫生间地面无漏水现象。
4.2.4扶手及护栏：
扶手护栏完好，安装牢固玻璃无松动现象，钢构件无锈蚀、脱漆、脱焊。
4.2.5楼梯：
地面平整，边角整齐，无缺角少棱，无污渍；
顶棚、墙面无变形、裂缝、破损、污渍。
4.2.6公共区域门：
玻璃门开关灵活，无碰撞现象，配件完好，锁扣、门闩齐全，无锈蚀。
4.2.7屋面、平台：
面层完好，排水顺畅，遇下雨后及时清除积水，无堆积物，落水口处无垃圾、淤泥、青苔、杂物，无漏水现象。
4.2.8楼层配电系统：
配电箱、电表箱、电话分线箱、有线电视箱、电源插座等箱体完好，关锁良好，管线无乱牵挂，无裸露，箱体内无积尘。
4.2.9楼层电器：
梯间照明完好，开关功能正常，电话线接口、有线电视接口盖板完好、固定。
开关板固定、完好，无不安全现象（要求逐层，逐单元检查）。
4.2.10外墙面：
无裂纹、无积灰，外墙涂料无起壳或脱落现象，外墙砖无脱落，无乱开孔（洞），空调室外机安装整齐，空调架全部油漆，无乱牵管线、无蜂窝、燕窝、虫巢、边角线整齐。
（注意检查背街外墙面）
4.2.11给排水管道：
供水总阀及水表等连接处无滴漏，无锈蚀，阀门关闭灵活，排污管，雨水管，消防水管无滴漏，堵塞，锈蚀，排入口通畅，无私搭乱接水管。
4.2.12绿化地用水阀：
绿化地用水阀关闭灵活，无滴漏。
4.2.13污水井、雨水井：
井盖完好，无锈蚀，标识正确，排水通畅。
4.2.14明暗沟：
沟渠通畅无阻塞，沟体完好。
4.2.15路灯、庭院灯：
灯座箱盖完好，灯罩，灯泡完好；
灯柱无锈蚀，无乱张贴。
4.2.16户外配电盒：
有线电视，电话分线箱标识清楚，关锁良好，电缆线不外露。
4.2.17告示牌、广告牌：
钢结构无锈蚀，安装牢固、无松动，牌无破损、污渍，电线无乱拉乱结、裸露现象，灯具完好并能正常使用。
4.2.18路面：
（人行道、车行道、广场、停车场）路面平整，无凹坑、塌陷；
地面整齐无破损，无污渍。
4.3房屋及公共设施运行管理:
4.3.1每年进行一次普查，鉴定房屋完好程度、危险点的结果。
4.3.2房屋、设施发生异常，及时报告工程主管，并在工程主管协同下排除异常,如出现的问题无法处理或危急安全应立即上报并立即作好安全防护。
4.4房屋及公共设施维修及保养:
4.4.1工程部主管负责每年11月制订下一年度《房屋及公共设施维修保养年度计划表》，并按普查情况制订中、大修计划报告。
4.4.2因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所，由客户服务部提前24小时通知有关业户。
维修保养完后相关情况记录在《设备设施维修保养记录表》上.
4.4.3房屋设施修缮一般不超过48小时，若无法修缮解决的重要部位，应将原因、解决方案、解决时间书面上报公司，限期解决。
4.4.4维修当班人员应严格按相关操作规程操作，确保房屋、设施正常使用。
4.4.5在公共场所、部位及道路进行设施施工和维修时，应竖有“注意安全，正在施工”的棚栏。
4.4.6在作业时，应注意维修人员自身安全，作好防护措施，防止事故的发生。
4.4.7封闭道路及公共场所设施管理工作程序
4.4.8因工程施工养护原因封闭道路及公共部位场所设施，应由维修当班人员书面申请，经工程主管批准报分管领导同意后实施，并通知客户服务部，由客户服务部提前24小时通知有关商家。
4.4.9因建筑物突发事件，应在根据实际情况联系有关部门，及时抢险，查清原因后24小时内由客户专员向有关业户作解释。
5.0相关支持性文件
《工程人员值班管理制度》
《设备综合管理规程》
《设备房安全管理制度》
《设施设备异常、紧急事故应急处理预案》
6.0记录
《房屋及公共设施月巡查记录表》
《房屋及公共设施维修保养年度计划表》
《设备设施维修保养记录表》
房屋及设施设备管理
一级重点章节《物业管理实务》
一、内容提要
1．房屋种类
2．房屋的组成部分
3．房屋及设备设施管理的基本要求．
4．房屋及设备设施管理的内容
5．房屋及设备设施管理的方法
6．房屋及设备设施维修养护计划的制订
7．房屋及设备设施维修养护计划的实施·
8．共用设备设施运行管理
9．房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制
10．配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统等典型设备设施的管理内容
11．典型设备设施管理的注意事项
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是要测试应考人员对房屋及设备设施管理的基本内容、方法和要点，相关计划、制度的制定和执行等物业管理知识及相关法规的掌握程度和综合运用能力。
考试基本要求
掌握：
房屋及设备设施管理的1内容、2方法和3要点，维修养护计划的4制定和5实施，设备设施运行管理的6实施。
熟悉：
房屋及设备设施的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设备设施运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行，外包控制，几种典型设备的管理。
了解：
房屋及设备设施管理的目标，设备设施的节能管理，房屋及设备设施管理相关法规。
第七章房屋及设施设备管理
房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。
房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。
第一节房屋及设施设备管理概述
一、房屋及设施设备的种类和组成部分
（一）房屋的种类和基本组成部分
1．房屋种类的划分（熟悉）
（1）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：
砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；
（2）按房屋承重受力方式可分为：
墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重；
（3）按房屋的层次和高度可分为：
低层建筑、多层建筑和高层建筑；
（4）按房屋的用途可分为：
居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。
2．房屋的基本组成部分
（1）结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；
（2）装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；
（3）设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。
（二）设施设备的种类和组成（熟悉）
各类物业常见设施设备的种类和组成见表7—1。
另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。
各类物业常见机电设备一览表表7—1
物业类别
设备种类
多层
住宅
高层
工业
厂房
商业
楼宇
供
变压器
O
水泵
S
配
配电柜和线路
给
排
水箱水池
电
发电机
N
水
阀门和管网
公共照明
沉砂井和化粪池
报警系统
载人电梯
消防控制中心
载货电梯
消
消防水泵
梯
手扶电梯
消火栓
杂物电梯
防
喷淋系统
电话
自动灭火系统
有线卫星电视
防排烟系统
闭路电视监控
空
中央空调
信
对讲报警
调
局部空调
和
智
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