项目概况和需求Word文档格式.docx

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承包范围为土地面积亩，住宅楼栋,建筑面积㎡，总户数户（保安工作承包范围为其中的栋住宅楼，建筑面积㎡，户），办公等公共建筑栋；

绿地面积㎡。

（三）原南宁地区行署衡阳生活区（简称衡阳生活区）。

位于南宁市衡阳西路号，土地面积亩，住宅楼栋，建筑面积㎡，总户数户；

绿地面积㎡，乔木棵。

（四）崇左市老干部局大院（简称老干大院）。

位于南宁市友爱北路号，土地面积亩，住宅楼栋，建筑面积㎡，总户数户；

办公等公共建筑栋；

二、服务内容

、治安秩序内容：

（）四个大院出入大门、管理处办公楼大门和监控室，实行小时值班制度。

负责监控室值班、大门值班和各种车辆进出疏导和验卡收费。

负责三个大院（地委大院、衡阳生活区、老干大院）车辆出入管理系统卡（电动车卡）采购、管理和使用。

（）严格执行收费制度，负责查验、收取进出大院车辆临时收费。

（）实行巡逻执勤制度，负责对办公区、住宅区各楼栋和公共区域、两栋层住宅楼地下停车场的巡视，维护正常的生活和治安秩序；

负责做好防盗、防破坏、防治安事故、防自然灾害事故等安全防范工作；

负责保护刑事、治安案件或者突发（灾害）事故现场，维护秩序；

（）负责消防安全，做好防火工作，消除安全隐患，快速稳妥处置火灾事故；

（）负责维持交通秩序，做好车辆、车库管理，引导车辆有序停放，保持通道畅通；

（）负责秩序管理，维持四大院生活、门店经营的正常秩序；

（）协助公安部门和管理处保卫科做好流动人口、重点人口管理和帮教工作；

（）负责公益活动安保和突发事件的应急处置工作。

（）完成管理处保卫科临时交办的其他工作任务。

、卫生保洁内容：

负责四大院办公区和生活区域内道路、地面、公共设施、中心花园公厕、楼道、走廊、绿化带等公共部位卫生保洁；

定期或不定期适时除“四害”工作；

负责住户生活垃圾、废旧家具、衣物、零星装修垃圾等废弃杂物的收集、清理及外运；

负责协助做好管理处及相关部门布置的阶段性突击任务等；

完成管理处后勤服务中心临时交办的其他工作任务。

、绿化养护内容：

负责四大院办公区和住宅区域内所有绿化养护工作，包括乔灌木、绿篱、绿地、草坪、绿化带等所有绿化植物的日常养护（浇灌、修剪整形、除草、松土、施肥及各类病虫害防治等）和负责地委大院南大门、中心花园、管理处办公楼大门口节庆日鲜花摆花以及绿化工作所产生垃圾的收集、清理及外运工作（乔木批量的修枝截顶除外）。

、维修内容。

衡阳生活区和南区公共用水电线路的日常检查、维修和水电表抄表业务。

、装修监管内容。

房屋装修装饰及房屋共用部位的监管，规范装修行为，确保房屋共用部位及设施设备正常安全使用。

、综合管理。

物业公司要公示服务电话，小时受理住户或办公物业使用单位的报修和投诉；

每天有人值班，接受住户办理业务，处理物业管理服务合同范围内的事务。

做好服务档案并归档。

三、项目要求

（一）服务时间：

一年，即从年月日零时起至年月日时止。

（二）人员配置及要求。

四大院人员配置总数不少于人，管理与服务人员要求有较强的责任心、有敬业精神，无不良品行，无违法犯罪记录，耐心细致，身体健康，年龄——周岁（岁以下治安秩序服务人员人数原则要求不少于治安秩序服务总人数的三分之一，条件好的可适当放宽），初中以上文化（队长岗位人员应具备高中及其以上文化水平）。

服从我处管理，自觉遵守四大院规章制度，不泄露办公和个人秘密。

统一着装、佩戴标志，行为规范，主动热情服务。

（三）岗位设置与资质条件。

相应岗位的管理或服务人员，要按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或其他相应岗位证书。

、配足四大院服务工作岗位所需的人员数量（共人）。

（）四大院物业项目主管（经理）人。

四大院物业项目主管（经理）人，项目主管（经理）须取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，具有年以上物业管理经历。

（项目经理具有物业注册管理师证书为优于采购文件要求）。

有较强的沟通协调、组织指挥能力，掌握保安、保洁、绿化、维修、会务的运作流程和管理工作。

管理员人；

（）治安秩序人，要有保安员证，身高M以上。

其中：

①保安主管人、副主管人；

②地委大院人（其中保安班长人、原地委大院监控室人，办公楼门岗人，南大门岗位每班人共人，东门人、西门人（含车辆进出系统工作人员），层住宅楼及车库岗位人，巡逻保安人）。

③南区人（其中保安班长人、党群众活动室人、巡逻保安人）；

④衡阳生活区人（其中保安班长人、门岗和巡逻保安和车辆进出系统工作人员人）；

⑤老干部局大院人（其中保安班长由大院班长兼任。

门岗和巡逻保安人）；

（）卫生保洁绿化人。

①保洁绿化主管人；

②原地委大院保洁员人；

③南区保洁员人；

④衡阳生活区人；

⑤老干部局大院人；

⑥四大院绿化养护人员人。

绿化养护人员人，其中苗圃人，具有较好的园艺专业技术，其中具有中级园林园艺技术资格及以上资格人员名，需提供资格证书复印件，原件备查（具有中级园林园艺技术资格及以上资格人员名为优于采购文件要求）。

（）水电维修人员人。

水电维修工作人员必须具有电工操作证（电工上岗证）。

且有三年以上工作经验。

需提供资格证书复印件，原件备查。

（四）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

（五）中标方应自觉接受我管理处对服务质量进行日巡查、月考评检查督查，发现物业公司不按合同履行管理服务的，给予提出整改，有违约情节严重的，有严重违约的行为的，甲方有权解除合同。

（六）崇左市驻南宁管理处每年对物业公司管理服务工作进行次满意度抽样调查，满意率需达以上（征求份数不低于份）,如满意率低于的，视中标公司为违约，一次性扣完所交履保证约金。

（六）配备小型专用消防车一辆。

车型相当于江特牌型福田消防洒水车（国五吨），配置专业水泵（能实现水泵进泵出功能），吸水管和消防接口、消防水带和直流开关消防水枪，罐顶装置消防水炮，水射程达到M。

四、物业服务标准和要求

（一）治安秩序。

治安秩序工作必须接受管理处保卫科的业务指导,遇到突发事件或重大工作需要时必须接受管理处保卫科的统一指挥；

、门岗管理。

严格执行收费制度，负责查验、收取进出大院车辆临时收费。

（）保证足够人员在岗，不允许出现缺岗、脱岗现象，按规定时间上下班，做好交接班，严禁开门时间无人值守。

保持仪表整洁，举止端庄，佩带上岗证件，树立良好形象。

（）值班中文明用语，热情接待来访人员，做好来访登记、相关咨询解释和车辆引导工作。

（）仔细履行职责，提高警惕，严格盘查可疑人员和车辆（特别是面包车），对运出的大件、贵重物品，包括搬家家具家电等，要凭管理处保卫科放行条才能放行。

（）严格执行收费制度，车辆收费做到应收尽收。

（）禁止在与收费有关的电脑上安装电子游戏等一切与收费无关的软件、图片，不得拿盘、光碟放入与收费有关电脑上。

禁止使用与收费有关电脑上网。

（）收费电脑实行专人管理，在收费电脑出现不能正常收费或其它故障时，收费员要按照系统技术员指定的程序进行操作，如指定程序无法恢复正常工作，要向管理处保卫科报告。

未经同意，不得擅自维修该收费电脑。

（）做好三个大院门前“三包”。

保持门前清洁、有序，维护门（岗亭）附近秩序，纠正摊点乱摆、车辆乱停行为。

严禁无关人员进出、逗留值班室。

（）严格按规定时间开关大院东门、西门，未经管理处保卫科同意，不得随意调整开关东门、西门时间。

（）未经管理处保卫科批准同意,严禁各类闲杂、收废旧人员和摊贩进入大院。

、治安管理。

实行巡逻执勤制度，负责维护正常的生活和治安秩序；

（）设巡逻岗，对巡逻区域进行巡查，白天每班不少于次，晚上每班不少于次，要严加盘查、跟踪可疑人员，发现并控制现行违法犯罪嫌疑人，及时报告管理处保卫科、片区民警、或直接扭送公安机关。

（）对火灾、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件要有应急预案，做到及时、有效处理。

（）巡查发现公共设施、房屋、路灯、广告牌、井盖、围墙、树木等出现损坏或其它危险隐患情况，及时报告管理处对应科室（保卫科、房产科、后勤服务中心），并及时设置安全警示标志。

（）在巡逻时发现有“黄、赌、毒、邪”及打架斗殴、聚众滋事等行为，要采取分隔、劝离、控制人员等积极的现场处置措施，并及时报告管理处保卫科、片区民警、或公安机关。

发现噪声扰人、攀折花木、践踏草坪、损害公物、偷摘果子、乱摆乱卖、占道经营、车辆乱停乱放等行为时，要及时劝导、制止。

（）发现违反《南宁市养犬管理暂行办法》的行为，要及时纠正、劝导，对屡教不改、态度恶劣、性质严重的要报或公安机关处理。

（）负责保护刑事、治安案件或者突发（灾害）事故现场，维持现场秩序，并报告管理处保卫科，协助做好案件的调查处置工作。

（）收集影响稳定的信息并及时报告管理处保卫科。

、消防管理。

负责消防安全，做好防火工作，消除安全隐患，快速稳妥处置火灾事故。

（）仔细检查并保持消防设施设备有明显标志、配置完好、放置合理，可随时启用。

发现问题，及时向管理处保卫科报告。

（）宣传消防法，普及消防知识，做到人人会报警，会正确使用灭火器，每年最少组织一次使用灭火器培训课。

（）疏导交通，确保消防通道畅通。

（）发现易燃易爆及其它危险物品，要及时排除安全隐患，并报告管理处保卫科。

（）发现火灾时，要及时采取如关电闸、关煤气管道闸、拿灭火器灭火、拿铁撬棍、喊人协助扑救等有效措施，现场控制火势，预计无法控制火势时，要及时拨打火警电话报警，同时报告管理处保卫科，把发生火灾的详细地址、楼栋号、严重程度（有无冒烟及烟浓度、有无明火、有无车辆被烧、有无煤气管道、有无人员被困等）等情况说清楚，以便救援人员顺利到达现场开展营救工作，协助消防和医护人员保护现场、疏散人员、疏导交通、抢救人员等。

、车辆管理。

负责维持交通秩序，做好车辆、车库管理，引导车辆有序停放，保持通道畅通；

（）保持车辆有序停放，制止车辆乱停乱放，严禁车辆在消防通道和道路弯道停放。

（）查验进入停车场（库）的车辆交费凭据，引导车辆有序停放，严禁在车场通道、临时空地上泊车。

（）严防停车场内堆放杂物、维修车辆、鸣喇叭、大声喧哗和使用明火等现象。

（）查验进入停车场、地下车库的车辆交费凭据，引导车辆对号入位停放。

严禁无关人员进入停车场（库），严防因人为造成停车场（库）公私财物受损。

（）停车场（包括层地下停车场）每日打扫一次，保持场地及周边环境整洁、卫生。

（）经常检查停车场，发现安全隐患及时处理并报告管理处保卫科。

、秩序管理。

负责秩序管理，维持四大院正常生活、门店经营正常秩序；

（）未经管理处批准，严禁在院内摆摊设点经营或开展商业活动。

（）负责督促各门店摊点做到“门前三包”，所产生的垃圾要求及时清走，摊点摆设和车辆要按划定区域停放。

纠正乱摆乱卖、占道经营、越线经营等现象。

（）配合工商部门督促经营户持证经营、杜绝销售“三无产品”、“假冒伪劣产品”以及其它明令禁止销售的产品和服务项目。

、收费管理（大门出入收费）。

（）按照物价部门批复的收费标准和管理处规定的停车卡办理条件，办理停车卡（不具备足够条件的不予办理），凭卡出入；

未办理停车卡的按次发放临时卡，按次收费。

未经