低洼地危房改造项目可行性研究报告Word格式.docx

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2010年4月—2011年12月

1.6项目总投资为：

17.4亿元

1.2编制依据

1.2.1XX市城市建设投资发展有限公司关于编制《XX市XX街1-7片低洼地危旧房改造工程可行性研究报告》的委托函

1.2.2XX市XX、市XX及各级XX的纪要和批文

1.2.3《关于XX市XX街1-7片低洼地危旧房改造工程立项的批复》

1.2.4XX市总体规划

1.2.5XX市规划局划定的本工程规划红线图

1.2.6XX市XX街低洼地危旧房改造工程土地现状图、位置图

1.2.7XX市XX街低洼地危旧房改造工程规划设计方案1.2.8国家发改委、住建部2006年颁发的（建设项目经济评价

方法与参数）第三版

1.2.9《XX省建筑安装工程费用定额》2004年版。

1.3编制内容

1.3.1对拟建项目的自然概貌、现状及存在的问题进行详细调查。

1.3.2本项目建设对周边的影响和社会效益的研究。

1.3.3收集建设单位对工程项目资金来源筹措问题的意见。

1.3.4确定XX市XX街低洼地危旧房改造工程实施的必要性。

1.4建设规模与目标

项目规划总用地14.25公顷，总建筑面积299920.5平方米。

其中：

住宅建筑面积186293.1M2，商业建筑面积62453.38M2，学校建筑面积11200M2，幼儿园建筑面积3100M2。

总户数2148户，容积率1.55，建筑密度24％，绿地率35％，停车泊位240个。

整个项目既体现二十一世纪新的居住理念和较高的环境标准，又展现“经济、实用”的新生活空间，有利于XX作为省会城市经济建设和社会发展的需要。

第二章工程建设条件

2.1工程现状

XX街1-7片低洼危旧房改造地块，位于XX中路以北，XX路以西，XX路以东总规划用地总面积14.25公顷，现状多为50~70年代速成的不成套住房，住户多为困难户，这些房屋大部分早以破坏，且所处区城地势低洼，基础设施缺损，道路狭窄，人口稠密，存在严重的脏，乱，差现象和各种安全隐患。

2.2地形地貌

XX位于，地处XX省中偏北部。

XX为境内主要水系，纵贯XX省汇入XX湖，全长827公里，总流域面积8.3万平方公里。

其东岸是以近代冲积层为主的湖泊冲积平原，城区座落于此。

西岸是以红色粘土层为主的丘岗山地，总约的地势西南高东北低，全市山丘占34.4%，水面占29.8%，平原占35.8%。

城区地形平坦，西南稍高，高程约为20.0～28.0米（除注明外均为黄海系），东北偏低，地面平均纵坡1～3%。

2.3工程地质、水文资料

2.3.2河湖水系

XX：

XX市受丘陵地貌和湿润气候特征影响，市内河湖水系较为发达。

XX纵贯XX省汇入XX湖，全长827公里，总流域面积8.3万平方公里，从锦江口起经XX新建两县流入城区，流经我市境内长119公里。

在八一桥以下分为三支：

北支、中支、南支，北支经吴城汇入XX湖，是我省通长江的主要航道，南支往北流入XX湖，是通往景德镇的经济航线。

抚河：

XX市城区处于抚河尾闾，原支流故道在城区西部XX洲尾汇入XX，1958年水利工程将其改道，往市郊东南隅由青岚湖汇入XX湖。

锦江：

为XX的一条支流，全长260公里，在新建县南部边境汇入XX，境内长52公里。

XX市湖泊众多，水系发达，在昌南城区有：

象湖、东湖、西湖、南湖、北湖、梅湖、青山湖、艾溪湖，昌北城还有碟子湖、黄家湖、礼步湖等。

全市江河湖泊水域辽阔，形成得天独厚的河湖环绕，“秋水共长天一色”的绮丽风光。

具有优越的水资源。

2.3.2气象

XX属亚热带湿润气候，温暖湿润，四季分明，湿差较大，夏季炎热，冬季寒冷，春季雨量多，平均降雨量为1645毫米，约占全年52%。

秋季气候十分宜人，全年平均气温15.8℃。

最低一月平均气温4.9℃，最低-9.9℃，最热七月平均气温29.7℃。

最高气温43.2℃。

全年平均无霜期277天降雪较少。

XX市城市常年主导风向是北风和东北风，多发于冬季。

夏季七、八月份多西南风，偶有台风侵袭。

2.3.3地质

在地质构造上，XX市处于九岭隆起的过渡地带，宜春—乐平大断裂的北缘，大部分处在东起进贤西至新建的湖泊沉降区内，呈北东东向块状沉陷。

境内第四系地层分布最广，岩性以洪积土砾石层及粗砂砾石层为主。

多分布在赣、抚、锦河两侧和滨湖地带。

城区第四纪发育，下伏基岩为第三纪红岩系（R）。

第四系岩性变化复杂，总的规律是颗粒分布上粗下细，分层于粘性土和砂性土两大类，下中更新统约含水层是主要含水层，其间有弱透水粘性土与上属滞水层相隔离。

2.4周边环境和交通

XX街1-7片低洼危旧房改造地块，XX中路以北、西河滩路以南、XX路以东、康王路以西。

地理位置十分优越，交通便利。

该小区规划总户数2407户，居住人口约7221人，是个大型的、综合的居住社区。

第三章工程建设的背景及必要性

3.1项目融资代建单位的基本情况

XX城市建设投资发展有限公司（简称XX城投公司），是2002年7月经省人民XX批准由XX市XX出资设立的国有独资企业。

公司内设机构和下属单位情况，总体概括为八个职能部门、六家全资和控股子公司、叁家孙公司、两家参股企业。

2009年12月止，公司在岗员工334人。

其中总部员工88人、下设各子公司员工246人。

总部拥有大专以上学历人数81人，占比92.05%，其中：

硕士12人、本科40人、大专29人、中专（高中）及以下7人。

有专业技术人员76人，占比86.36%，其中：

经济管理类49人，工程技术类27人；

获初级以上职称人员40人，占比45.45%，其中：

高级职称7人、中级职称22人。

截止09年末，公司资产总额123.8亿元，净资产53.28亿元，比初创时净资产总额2.1亿元增加25.22倍。

2009年，实现主营业务收入3.9亿元，完成年计划的112.12%；

完成利润总额2941万元；

完成年计划的114%；

上交税金8779万元，完成年计划的376.12%。

2009年度国有资产保值增率为100.5%；

2009年度投资总额实际完成7.56亿元，2009年度融资总额完成32.79亿元，其中XX项目融资28.39亿元，本公司融资4.4亿元，完成年计划的218.62%。

3.2项目建设的背景

XX是XX省省会城市，位于XX下游，XX湖平原，有着得天独厚的自然条件，是XX省政治、经济、文化及教育中心。

XX市XX、市XX将XX市城市发展战略定格为“中国中部地区重要经济城市、全国历史文化名城、中国旅游热点城市、走向世界的花园城市”。

随着我市的城市建设进入快速发展期，城市框架迅速拉开，人口快速成长，建筑面积由80平方公里扩大到230平方公里，城市户籍人口由120万增长到230万。

随着城市建成区域的不断扩张，城市环境改善，老城区还有一些建于解放前的棚户房，破旧不堪，甚至威胁住户的生命财产安全。

为全面贯彻落实省委、省XX关于加快推进新型城镇和城市建设的一系列政策部署，按照繁荣发展新城区，改造提升老城区的思路；

加快推进我市城市低洼危旧房改造，从2009年起，我市将利用2～3年时间，高标准、高质量对低洼危旧房进行多层次、全方位的综合更新改造。

进一步拉开城市框架，疏散老城区人口，彻底解决城市低收入困难人群的住房问题，全面提升老城区的居住、休闲、服务环境。

根据XX市XX摸底调查，我市低洼危旧房面积457.5万平方米，涉及户数4.6万户，共17.3万人，按照“关注民生，先急后缓，成片改造，逐步实施”的工作安排，近几年，我市先后投入20多亿资金，改造完成了硝皮厂、豆芽巷、章江路、船山路等沿线地块，改造总面积70万平方米，涉及人口10万人，2009年以来，我市有针对性的启动了象山南路中段、XX洲片区、彭子江片区等三个片区的改造，根据计划安排，XX街1—7片低洼地危旧房改造地块的拆迁安置房建设用地确定在XX洲片区，在各级XX的重视下，XX新城开发建设正在如火如茶的推进，该项目北起水厂路、南至昌南大道、东临象湖、西滨XX，正全力加快基础设施、公共设施、拆迁设施、拆迁安置等建设，已完成投资40多亿元，总面积11.7平方公里，已启动8个安置点建设，总建筑面积达160万平方米，届时中心城区将基本建设成以居住为主，物流为辅，有完整配套基础设施和公共服务设施的现代宜居之城。

可满足拆迁群众居住要求。

在加速新城区建设的同时，加快城市危旧房改造，改善中低收入群众住房条件，促进经济社会和城市建设又快又好发展。

另外XX街1—7片低洼地地块位于繁华的中心城城区，随着旧城改造的逐步推进，将扩大XX市老商业街区的范围，XX街1—7片地块将和亨字街道两边地块形成一个商圈，规划发展XX首个创意产业的新型新生活广场，包括服装设计DIY中心、角色扮演活动中心、多媒体产业园、动漫基地、大型游戏城、生态旅游休闲娱乐的平台等，为人们提供一个展示自我创意的平台。

低洼危旧房改造，能让XX老城区的活力在近年内得到爆发。

3.3项目建设的必要性

全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，必须把解决民生问题摆在突出的位置，下大气力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，让人民共享改革发展成果。

中共中央高度重视城市危旧房改造，特别关心解决低收入群众保障性住房问题，低洼地危旧房改造是老百姓的最大福利，是一项利国利民，提升城市形象，促进结构调整，功在当代利在千秋的民心工程、德政工程，对于平房价、改善民生、拉动内需、保持经济平稳较快发展，维护社会和谐稳定具有重要意义。

实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善市民居住条件的重大举措；

是提升城市形象，改善城市品质的重要抓手；

是调整经济结构、提高土地利用效益的现实需要是构建和谐社会的客观要求，稳步推进城镇化，加强城市建设，也是保持经济更好更快发展，重要推动力，营造有利于XX加快发展的氛围，形成支持XX做大做强的合力，加快全省发展，加速XX崛起。

为了保证工程的如期进行，安置好拆迁户的问题迫在眉睫，把XX街1—7片低洼地危旧房建成与城市建设相匹配的新型的安居典范是非常必要的。

第四章项目规划设计方案

4.1、规划设计原则及目标

1、打通断头路，改善城市交通环境。

随着今年XX经济饿不断发展，城市规模的不断扩大，城市的交通压力也越来越大，本片区属XX片区，和老城区只一路相隔。

本区块的路网交通连接XX大桥，八一大桥，沿江路，洪城路，抚生路，桃花路，这些城市主要干道，交通辐射老城区，红谷滩新区，及整个XX片区，本区块的开发能够有效地改善区域内的交通状况，同时能够顺利连通濡子路和抚生路，缓解过境交通的压力。

2、完善城市基础配套设施，提升城市的生活品质，促进城市的可持续发展，优化城市布局，完善城市功能，寻求在城市建设过程中经济，生态和文明的和谐统一，促进城市的可持续发展。

同时也是改善民生的社会工程，将惠及相当普通百姓及困难群众。

在整个项目开发中将考虑一幢商业综合体，一座25亩地的学校，一座9班幼儿园，一座城市广场，及商业服务和市政配套设施，在城市广场下增设一座公共停车场。

通过基础设施的完善，提升城市的活力，改善城市的品质和人民的生活。

3、规划设计突出以人为本的核心原则，把居民对居住环境，居住类型和物业管理三方面的需求作为规划的重点，努力把小区规划成具有优美的居住环境，完善的配套服务设施，丰富的文化内涵的新型居住小区。

坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。

规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。

在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，强调绿地