东莞市工业房地产市场状况分析报告Word文档格式.docx
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1000-2000元/平方米
长安：
1500-2200元/平方米（供给不足）
虎门：
1000-1800元/平方米
清溪：
900-1800元/平方米
黄江：
400-800元/平方米（区间较大，看具体位置，临近高速、深圳贵些）
常平、寮步、城区：
500-700兀/平方米。
凤岗镇20000平米国有证工业用地出售
转破：
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臣鶴方式：
静让
面职：
加密
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辛丸：
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广东东莞塘腹宏业南路地皮出售
、房地产租赁市场
根据估价人员对东莞市各个镇区工业房地产三级市场的调查，结
合网上收集的资料整理，得出各镇区的工业厂房及其配套用房的租金
状况如下表所示：
1
茶山镇
7000
4500
厂房
85%
10
i2
6000
4000
80%
■
3
6500
5000
1
:
4
23000
16000
9
5
2600
12
16
20000
15000
7
东城区
5500
3900
8
1000
800
!
3500
75%
万江区
2000
1500
11
52000
45000
90%
13
10000
1
寮步镇
13000
14
4800
15
南城区
12000
16
8000
17
长安镇
18
—
19
6800
20
9000
I21
虎门镇
16|
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22
5|
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i23
4600
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J
24
凤岗镇
；
25
9300
20i
26
1300
27
1800
1600
17\
28
塘厦镇
2200
129
■
15\
j
30
31
清溪镇
2500
32
7800
3800
33
石碣镇
8500
34
1200
11i
g
35
石龙镇
i36
10I
37
30000
28000
38
大朗镇
18000
39
大岭山镇
40
洪梅镇
i41
4200
8[
42
常平镇
17000
43
5800
■a
44
横沥镇
145
企石镇
3600
7i
46
松山湖北部
工业城
2800
47
科研楼
48
南城天安数
码城
95%
■
49
2300
45
根据上述表格可以看出，目前，东莞市工业厂房租赁价格最高的镇区有长安、虎门、凤岗、塘厦、清溪这五个镇区，长安镇、塘厦镇最高租金水平可达到20多元/平方米，虎门、清溪、凤岗最高的租金也可达到18元/平方米。
上面五个镇区的工业物业市场客观租金水平为15-18元/平方米。
次一级的工业镇区为大岭山、大朗、寮步、常平、茶山、石龙、石碣、万江、南城、东城平均租金水平达到10-14
元/平方米。
最后一级：
例如：
企石、洪梅、谢岗、横沥镇工业厂房及其配套物业一般租金水平为8-11元/平方米。
然而，松山湖北部工业城的高新科技研发办公楼（土地用途为科研设计用地）、南城天安数码城（土地用途为工业厂房）的研发型办公楼形式的工业房地产的二级市场租赁价格已达到35-50元/平方米。
具体的租售信息可查询以下网址：
四、各方观点聚焦
一、投资者观点
东莞地处广深之间，地理位置优越，交通便捷，特别是虎门、长安、塘厦、凤岗、清溪五个镇区，距离深圳、广州两大一线城市较近，而东莞的工业地价水平相比深圳、广州明显偏低。
因此，具有一定的投资价值，也成为近年投资客热捧的区域。
距我司估价人员了解，上述五个镇区土地投资较为明显，较多企业拿地并非为了自身企业发展的需要，存在单纯的投资目的。
目前，东莞塘厦镇、清溪镇、长安镇、虎门镇、凤岗镇这五个镇区二级市场的工业用地土地价格已被抬高了至少一倍，并且还存在“有钱买不到地的现象”。
根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况，具有一定的投机性风险。
二、金融机构
东莞市作为世界工厂，工业经济发达，因此，工业物业抵押贷款成为金融机构的重要业务类型之一。
作为金融机构，信贷过程中通常会关注抵押物本身价值、企业经营层面两个方面因素，但是，在房地产市场上升期，对抵押物的关注较少，更为看重企业的信誉、综合实力等，如果各项资料显示该企业为优质企业，抵押物也许会流于形式。
由于金融危机的影响，东莞市近年工业经济衰弱明显，许多中小企业面临经营困难的局面，贷款风险明显提高，金融机构对工业物业本身的市场价值越来越关注。
三、中介评估机构
作为独立的第三方，我们评估机构既要为委托方提供客观公正合理的市场价值，也要帮助金融机构把控风险。
虽然，近年东莞市房地产市场变化非常快，但是，工业物业的市场风险值较高，市场承受能力较弱，因此，在评估的过程中，我们更要在技术过程、估价思路上分析、挖掘其价值。
估价更重要的是思路而不是结果，我们一直反对用过程去验证结果，却坚持用过程去挖掘物业的价值。
但是，评估价格贴近市场并不代表“随行就市”，估价师需要有自己的判断，并逐渐建立起自己的价值评判体系，这个就要求估价师在试算房地产价值的时候要有一个清晰的思路。
以下是我们对工业房地产的认识：
工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。
是指在工业房地产开发、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成的价值和土地所有权价格综合的表现形式；
同时，也表现为工业房地产建成后在预期年限内所获得的房地产收益。
由于中国非标准厂房多，厂房造价差别大，没有统一的重置价格标准。
工业房地产评估方法一般以成本法为主，但是，在工业房地产市场交易较活跃的市场条件下，例如标准厂房的评估，也可以采用市场法来进行评估，部分出租的标准厂房也适合采用收益法进行评估。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括：
工业制造适用标准厂
房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。
女口：
厂房、
仓库、锅炉房、泵房、配电房和用于辅助用房的办公楼、食堂、门房、车库等建筑物和围墙、大门等的构
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