房地产开发项目财务分析实例Word下载.doc
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居住面积
37899
平均每户居住人数
3.5
公建面积
5077
人均居住用地
35.38
绿化用地
3060
道路面积
5233
居住户数
户
306
车库面积
7500
表6-2项目技术经济指标
（二）
层数
功能
所占面积（平方米）
总面积（平方米）
裙楼
4
商铺
11248
15528
4280
塔楼
19（2个）
住宅
1942（每层）
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
停车库
7200
7764
设备面积
300
人防面积
264
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1、有关工程计划的说明
项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。
当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。
2、项目实施进度计划
项目实施进度计划见表6-3。
四、项目各种财务数据的估算
1、投资与成本费用估算
（1）土地出让地价款
包括两部分：
①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计：
12332万元。
表6-3项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间（月）
进度安排（按双月计
2001
2002
2003
2004
1
征地拆迁
6
8
10
12
前期工程
3
基础工程
主体结构工程
7
5
设备安装工程
室内外装修工程
红线内外工程
公建配套工程
9
竣工验收
销售
27
（2）前期工程费
本项目前期工程费估算见表6-4：
表6-4前期工程费估算表单位：
万元
计算依据
金额
规划设计费
建安工程费×
3%
332.02
可行性研究费
1.5%
166.005
水文、地质、勘探费
0.5%
55.335
通水、通电、通路费
2.5%
276.675
场地平整费
60元／平方米
73.38
总计
903.415
（3）建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。
见表6-5。
表6-5建安工程费估算表单位：
建筑面积
土建
装饰
设备
合计
单价
塔楼
41460平方米
1105
4581
101.4
420
301.5
1250
5121
裙楼18325平方米
其中商铺：
13248平方米
2025
475
870
552
3447
1464
629
406
2499
11067
（4）基础设施费
其估算过程参见表6-6：
表6-6基础设施费估算表单位：
单价
计价数量
供电工程
65万元／公顷
5.5338顷
359.7
供水工程
15万元／公顷
5.5338公顷
83
道路工程
42.13万元／公顷
0.5233公顷
22.05
绿化工程
5.4万元／公顷
0.306公顷
1.65
其他工程
占建安工程费的2%
11067万元
221.34
687.74
（5）开发期税费
其估算过程参见表6-7：
表6-7开发期税费估算表单位：
项目
金额
估算说明（估算依据）
固定资产投资方向调节税
553.35
5%
分散建设市政公用设施建设费
1328.04
12%
建筑工程质量安全监督费
44.26
4‰
供水管网补偿费
住宅：
19.28
商铺：
67.49
0.3吨／人，600元／吨
0.1吨／人，600元／吨
供电用电负荷费
58.75
105.984
4kVA／户，480元/kVA
8kVA／百㎡，1000元/kVA
其他
建安工程费的2%
合计
2398.494
（6）不可预见费
取以上
（1）～（4）项之和的3%。
则不可预见费为：
（12332+903.425+11067+687.24）×
3%=748.89
（万元）
开发成本小计：
28110.384万元。
2、开发费用估算
（1）管理费用
则管理费用为：
（748.89（万元）
（2）销售费用
销售费用主要包括：
广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；
销售代理费，占销售收入的2%；
其他销售费用，占销售收入的1%。
合计为2606.34万元。
销售收入详见表6-9。
（3）财务费用
指建设期借款利息。
第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。
建设期借款利息计算如下：
第1年应计利息：
（0+9000÷
2）×
6.5%=292.5（万元）
第2年应计利息：
（11292.5+0÷
6.5%=734.0125（万元）
第3年应计利息：
（5646.04+0÷
6.5%=366.9928（万元）
则财务费用为上述合计：
1393.5053万元。
详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计：
4748.7353万元。
总成本费用合计：
32859.1193万元（35965.37）
3、投资与总成本费用估算汇总表
详见表6-8。
表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：
估算说明
开发成本
28110.384
以下
（1）～（6）项合计
（1）
土地费用
12332
（2）
前期工程费
9032.415
（3）
基础设施建设费
（4）
建安工程费
（5）
开发期税费
（6）
不可预见费
148.89
开发费用
4748.7355
以下
（1）～（3）项合计
管理费用
748.89
销售费用
2606.34
销售收入×
财务费用
1393.5053
32859.1193
4、项目销售收入估算
（1）销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：
住宅：
6700元／平方米
商铺：
17200元／平方米
车位：
21万元／个
（2）销售收入的估算
本项目可销售数量为：
住宅37899平方米；
裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。
详见表6-9
表6-9销售总收入预测表单位：
用途
可售数量
预计销售单价
销售收入
37899平方米
25392.33
22786.56
车位
188个
210000元
3948
52126.89
（3）销售计划与收款计划的确定
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例预测单位：
销售计划
各年度收款情况
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第一年
第二年
60%
24876
16666.92
31993.416
6748.8
12957.696
车位：
112.8
2368.8
第三年
40%
16584
12272.16
22965.984
5299.2
9114.624
75
1579.2
合计
100%
54959.114
5、税金估算
（1）销售税金与附加估算
具体见表6-11
表6-11
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