实用参考土地征收法务操作指引Word文件下载.docx

实用参考土地征收法务操作指引Word文件下载.docx

《实用参考土地征收法务操作指引Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《实用参考土地征收法务操作指引Word文件下载.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

6《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》。

7《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》。

8《最高人民法院关于征用土地、落实私房政策等具体行政行为相互矛盾而引起的房屋纠纷不应由人民法院处理的复函》。

9《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》。

10《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。

土地征收的程序

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施该规划占用集体土地的，由县级土地行政主管部门按照土地利用年度计划编制《建设项目用地呈报说明书》，拟定《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》，经县人民政府审核同意后，分批次逐级上报省级以上人民政府批准。

一般步骤如下：

1用地申请。

建设单位向市、县政府土地行政主管部门申请建设用地，填写《建设用地申请表》，并附具以下材料：

（1）建设单位有关资质证明；

（2）项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；

（3）预审报告；

（4）初步审计或其他有关批准文件；

（5）总平面布置图；

（6）压覆矿床评估、地质灾害评估；

（7）法律法规要求提供的其他文件。

2填报“一书四方案”。

市、县政府土地行政主管部门在受理用地申请后，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

3市级政府及土地行政主管部门审核、上报。

市级政府土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，报经同级人民政府审核。

同级人民政府审核同意后，上报省级人民政府土地行政主管部门审查。

4省级政府及土地行政主管部门审核、上报。

省级政府土地行政主管部门收到市级政府上报的材料后进行审查，并上报省级人民政府或国土资源部审查批准。

5批准用地的，下达批准文件。

6进行征用土地公告。

市、县人民政府土地行政主管部门在收到征用土地方案批准文件10个工作日内进行征用土地公告，并负责具体实施。

公告的内容包括以下4个方面：

（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

（2）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；

（3）征地补偿标准和农业人员安置途径；

（4）办理征地补偿登记的期限、地点。

7征地补偿、安置方案公告。

县级人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收方案，在征收土地公告之日起45日内拟订征地补偿安置方案，经市、县人民政府批准，由市、县土地行政主管部门予以公告。

公告内容包括：

（1）集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

（2）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（3）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

（5）农业人员的具体安置途径；

（6）其他有关征地补偿、安置的具体措施。

8办理征地补偿登记手续。

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。

9落实征地补偿安置方案，实施供地。

市、县人民政府土地行政主管部门根据市、县人民政府批准的征地补偿方案，实施补偿安置，并办理土地交接手续，土地行政主管部门核发《建设用地划拨决定书》，施工单位进场施工。

特别提示：

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外独立选址的建设项目用地，可按项目实施统一征地。

需由项目用地单位在向计划部门提交可行性研究报告的同时，向县土地行政管理部门提出用地预申请，土地行政管理部门对建设项目的用地进行审查，出具建设用地预审报告。

影响征地申请报批的情形

1引发重大群体性事件的地区暂缓批地；

2违反土地利用总体规划和年度计划的不得批准用地；

3社会保障费用不落实的不得批准征地；

4违法用地行为未经依法查处的不得批准建设用地。

征地的费用补偿

征地补偿费用的组成

根据《土地管理法》和《物权法》等法律法规的规定，征地补偿费用包括：

（1）土地补偿费，是对土地所有者的权属及其对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿对象为村集体经济组织及被征地的农民。

（2）安置补助费，是用以安置土地被征用后失去生产资料的农业人员的补助费用，原则是谁安置补助费归谁。

（3）地上附着物补偿费，是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物（如房屋、水井、道路、水渠等）的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，给予所有者补偿的费用。

（4）青苗补偿费，是指征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，给予土地承包者或使用者以经济补偿。

（5）农民的社会保障费用，是指对土地被征用后失去生产资料的农业人员，在年老、疾病、伤残、失业、生育、死亡、遭遇灾害、面临生活困难时，依法给予物质帮助，以保障基本生活需要的费用。

目前我国不同地区被征地农民的社会保障费用的来源不同，有的来源于征地单位在原有的征地补偿费基础上另外支付的费用；

有的来源于安置补助费或扣除留给村（或组）集体之外的土地补偿费。

征地补偿费用的标准

1根据《土地管理法》第47条的规定，具体计算方法为：

补偿标准=平均年产值×

（土地补偿倍数+安置补助倍数）

平均年产值标准：

一般是按被征地前三年平均年产量乘以国家规定的产品现行平均价格计算，国家没有规定价格的，按当地市场的平均价格计算。

补偿倍数标准：

在法律、法规的限定范围内，综合考虑被征地的具体条件，并结合以往征地费用标准，予以确定。

2根据《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》的规定，目前各省、自治区、直辖市人民政府陆续制定了统一年产值标准和区片综合地价。

2.1征地统一年产值标准，是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值，测算不仅要考虑农用地农作物的收益，还要考虑被征用农用地带来的其他相关收益。

2.2征地区片综合地价，是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。

区片综合地价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗补偿标准。

2.3为切实保障被征地农民的合法权益，国土资源部发出通知，要求深化征地制度改革。

从20GG年起，国家逐步适当地提高征地补偿标准。

通知强调，要完善征地补偿机制。

按照被征土地同地同价原则，综合论证和听证结果，由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准，对被征地农民进行合理补偿，及时足额支付到位。

各省（区、市）要抓紧做好征地统一年产值标准和区片综合地价修订完善工作，结合本地区经济社会发展水平和被征地农民的社会保障费用，适当提高征地补偿标准，经省（区、市）人民政府批准，从20GG年起逐步公布实施。

人口的安置

国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，对于被征地人口进行安置的主要方式有：

（1）农业生产安置。

征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。

（2）重新择业安置。

积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。

在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。

征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。

（3）入股分红安置。

对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价人股。

农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。

（4）异地移民安置。

本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。

征地补偿协议

签订补偿协议的程序要求

1签订协议前，市、县国土资源局在被征用土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征用土地的村集体经济组织和村民：

征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。

通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

2市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。

村委会或村民对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，市、县国土资源局或被征地所在的乡镇政府，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。

3市、县国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。

4被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容按照村民大会或者村民代表大会议事程序等民主程序作出决议。

签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。

补偿协议的审查

律师接受委托后，应当对农村集体经济组织或者村民委员会在签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序、征地双方达成协议的内容是否符合法律规定进行审查，并听取农村村民的意见。

征地补偿安置标准听证

征地补偿安置听证的范围

征地补偿安置的听证包括拟定或者修改区域性征地补偿标准的听证、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的听证，不包括对征地行为本身的听证。

申请补偿和安置费用标准听证应注意的事项

1对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，必须在征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内提出申请。

当事人经主管部门告知听证权利后5个工作日内未向听证机构提出书面申请的，视为放弃听证。

2有关征地补偿和安置费用标准听证的申请，向市县人民政府土地行政主管部门提出。

3提出申请的人必须是听证的当事人，包括被征地农村集体经济组织、农村村民、其他权利人或其代理人。

符合上述条件，申请材料齐备的申请，主管部门应当受理，并制作《听证通知书》，在听证的7个工作日前通知当事人。

被征地的当事人享有以下权利

1农民集体土地所有权、农民土地承包经营权及其他权利人合法权益不受侵害。

2在征地依法报批前，政府应将预征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地集体经济组织、农户或其他权利人，当事人具有土地预征前的知情权和申请听证的权利。

3对预征土地现状调查结果具有确认权。

4当