最新二手房交易注意事项自己买房整理.docx

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二手房收房陷阱多九大注意事项你必须清楚

不管是购买新房还是二手房，收房都是十分关键的一个重要环节，因此千万不能掉以轻心。

那么，收房究竟该注意些什么？

且看下文。

一、收房不能走过场

收房要在授权中介的陪同下，带着看房的确认书，并同卖家一起对房内各个部分逐步检查一遍，而且在此之前别忘了保留部分尾款。

二、户口问题要了解

一定要了解户口是否已迁出，否则会给自己带来不必要的麻烦。

双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况，如仍有户口，买家可根据买卖合同合同约定追究卖家责任。

三、结清费用

买家在收房时，必须确认卖家已结清费用有水电、煤气、电话、电视、宽带、物业管理费等费用。

四、各种证明要保留

不管是毛坯房，还是装修房，都有一些证明需要保留下来，以便日后维修之用，如电器的和保修卡。

五、更名手续要办理

办理一些更名手续，如物业维修基金、水费、电费、煤气、有线电视、电话、宽带等费用的过户。

物业维修基金过户，需双方到场，卖家须出示身份证，并携带物业维修基金的原始，协同买方办理。

而煤气、有线电视等过户，则属于中介服务范围，可由经纪人代劳，买家只需查验一下即可。

六、过户手续及时办

买卖双方一同到自来水公司、电力公司、煤气公司、电信公司办理过户手续，双方可根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。

七、清点钥匙

卖家需要交给买家的钥匙主要包括：

房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，买家应当分门别类保管。

八、结清尾款

过户手续办结后，买家需将合同中约定的尾款交给卖家，卖家收款后应出具收条，并注明“全部房款已结清”字样。

九、保存收据

在买房过程中要注意保留好收据，比如经双方签字确认的书面确认书，这样可以同时保证双方的利益。

此外，买家付款时不要忘记让卖家出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额，以免后期出现钱款纠纷。

买二手房签合同很重要补充协议该补些啥？

买房知识 >签约认购 >二手房签约 >正文

买二手房容易出纠纷，在签合同的过程中尤其要注意。

二手房在进行房屋买卖时除了要签订房子的买卖合同之外,还要签订一些二手房买卖的补充协议。

由于网签合同模板统一，约定项目较少，而每笔交易情况不同，买卖双方利益点不同，补充协议就成为了一个很好的补充。

当如果补充协议条款与原合同条款不一致，或是存在冲突，应当以补充协议为准。

所以，好好签订补充协议才是二手房交易的重中之重。

那么，补充协议到底要写明哪些内容，具体又可以避免哪些购房纠纷呢？

专业人士提醒，签订二手房合同，这几个“尾巴”要注意。

尾巴一：

过户时间

补充协议里要约定好过户时间和过户条件，如果急着拿到房产证，可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任。

比如，超过一个月不办理房产证，赔偿房价的百分之几等。

如果是买家的原因不能办理过户，卖家不承担责任等。

还有一些非可抗力的原因。

比如签了合同付了巨额首付，贷款却下不来，房子买不了，购房者可以退房吗？

责任由谁承担？

再比如这些天政策变动频繁，突然失去购房资格，又以该怎么办？

这些需要在补充协议中提前约定好。

一般来说，如果是卖家原因，购房者可退房且不用承担违约责任，甚至可要求卖家承担责任;但如果是买家原因，购房者要承担违约责任。

如果是银行、政策等原因，购房者可无责解约。

尾巴二：

费用拖欠

在签订买卖合同的时候，就应注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。

还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。

除了生活费用，还有公共维修基金的过户。

通常来讲，买卖双方的成交价已经包含了公共维修基金的款项，但是公共维修基金不能随着房子转移，必须办理公共维修基金的过户手续。

所以在补充协议里买卖双方要签订好公共维修基金过户时间。

尾巴三：

户口期限

在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。

您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

买房从出产证到户口迁出需要一段时间，年限是从户口迁入开始计算的，是买房的购房者，因为上海很多对年限都有明确规定，补充协议里要明确户口迁出时间及违约责任，以防影响孩子的正常。

尾巴四：

法律效力

在二手房交易中，补充协议是很重要的一环、法律表示，在二手房交易中，买卖双方签订补充协议后，如果补充协议条款与原合同条款不一致，或是存在冲突，应当以补充协议为准，原合同中明示不得变更的条款除外。

买房易落户难购买二手房如何规避户口纠纷？

买房知识 >看房选房 >选二手房技巧 >正文

购买二手房时，除了房屋本身的交易问题外，落户纠纷也非常常见。

能否顺利落户关系到医疗、教育等一系列问题，甚至有部分城市的购房者更是为落户而买房。

户口引发的纠纷可能是双方一时疏忽，也可能是买房人对自身权益的了解不够。

因此对于双方来说，都有必要了解一下二手房的落户问题。

原房主未能按时迁出户口

通常二手房完成交易后，原房主会在一定周期内将户口迁出，买方才能顺利迁户。

常见的二手房落户纠纷主要是买卖双方经过沟通协商达成一致后，卖方将房屋过户至买方名下，买方也已经付清款项了。

但是等买方办理落户的手续时，卖方户口并没有从所交易的房屋中迁出，导致卖方的户口没办法迁入；也有遇到卖方的共同居住人的户口并没有迁出，甚至在交易后拒绝搬出导致买方户口没办法迁入。

户口纠纷处理难度大

因为户籍的迁入迁出属于公安机关的管理范畴，法院在对待户口纠纷时一般是不予受理的。

而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。

比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁人户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。

相应地买方的户口也就无法迁人。

如何才能避免户口纠纷问题？

首要的原则就应该做到知己知彼，清楚卖方户口问题。

因此应该做好以下几点：

1、首先要求卖方出示户口本，并复印保留凭证。

通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。

但这种做法存在两点缺陷，一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

2、前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。

房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。

买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。

如果派出所仅限本人调取户籍材料的活，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。

如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。

3、在交易时，就户口问题做好协商和违约的处理情况。

需注意两点，一是付款的期限和时间，只要确认房屋内所有人员的户口都已迁出时，才可以付清购房款。

二是约定好违约的处理情况。

比如延期的迁出的违约金等等。

总之，对于购房者而言，买房前针对户口问题要做好调查，明确违约责任，另外，如果对户口资源非常重视，最好在时间上留出比较充裕的周期。

打算贷款买套房！

这十件事千万不要做！

买房知识 >贷款办理 >商业贷款 >正文

随着房价的上涨，大多数普通人买房都需要向银行申请贷款，可虽然很多人都接触过贷款买房，但还是会有一些人在贷款中遇到一些麻烦，甚至到最后房子都买不了了。

以下就是贷款买房的十大禁忌，各位买房人可要记心里了。

一、申请贷款前不要动用公积金

有的借款人想在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，这样的话，在公积金账户上的公积金余额就为零。

按照有些城市的规定，公积金贷款额度也就为零了，这就意味着您将申请不到公积金贷款。

二、想买房别任性换工作

申请贷款时，一些银行会要求申请人出具6个月以上、不间断的银行流水帐单，额度一般为月供的两倍以上，以便评估申请人的还款能力。

银行批准贷款需要综合考量贷款人的经济能力水平，比如工作的稳定性、收入稳定程度以及增长的趋势。

如果你在买房前辞了职，可能会增加贷款的难度，影响贷款的进度。

因此，买房前最好不要辞职，以便顺利拿到贷款。

假如你很不幸还是换了工作，同时你觉得你的流水帐单不太理想，可以提前6个月往银行账户里多存点钱，或者提供其他财力证明。

如果你已经结婚，可以提供夫妻二人的流水帐单、名下的财产证明。

三、申请贷款时不能提供虚假资料

申请贷款时“弄虚作假”有很大风险，一旦被银行发现，不但此次贷款泡汤，而且还会进入银行黑名单，会以后的贷款、办理信用卡会难上加难。

四、借款最初一年不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

所以，不满一年提前还款会被银行收取违约金，不但达不到省钱的目的，反而会更浪费资金。

五、还贷能力下降也不要断供

还款过程中，由于种种原因可能会出现还贷能力下降，短时间内换不起贷款的情况。

这个时候您可以向银行申请延长借款期限，若银行查证属实，则受理借款人的延长借款期限申请，这样也就大大减轻了短时间内的还贷压力了。

六、贷款后出租住房不要忘记告知义务

当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

七、拿到房产证别忘记退税

买房时，最好将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同。

签订合同、支付房款后，即可申请“购房者已缴个人所得税税基抵扣”，并取得“税收通用缴款书”。

等房产证办妥6个月后，消费者可前往税务部门办理退税手续。

八、还不上的时候不要忘记联系银行

当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。

向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请。

九、贷款还清后不要忘记撤销抵押

当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易撤销抵押。

十、不要遗失借款合同和借据

申请房屋按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。

由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。