滁州财富广场前期项目提案优质PPT.ppt

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滁州的机会：

虽如此，滁州市还是有着较好的市场发展机遇，随着国家对于产业结构调整步伐的加快，苏南地区产业转移，和“泛长三角”概念的提出，滁州将迎来一次重大的发展机遇，如能利用好此次机会，滁州将迎来一次发展良机，本案也能拥有更为优越的市场条件。

观点：

滁州拥有较大的市场发展潜力，值得投资,管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！

2、滁州房地产市场概况2.1、住宅房地产概况1）开发量：

滁州的房地产市场总体发展速度较快，从2005年起进入迅速发展期，众多楼盘相继建造推出，截止2008年8月，据不完全统计滁州房地产销售存量达到80万，包括在售、将售项目。

2）普通住宅的均价从2005年的1600元/平方米提升至2008年的3400元/平方米。

3）区域：

A、中心城区，南谯北路、天长路。

B、城北片区（老城区，南谯区），南湖公园、北湖公园间。

C、城西片区（琅琊区），丰乐北路东西沿线。

D、城南片区（靠近滁州开发区），清流西路南北。

E、城东片区（靠近城东工业园），扬子路南北。

滁州部分住宅楼盘概况表：

住宅市场小结：

1、滁州房地产市场正处于发展阶段，整体市场还不够成熟。

2、滁州市住宅市场发展平稳健康，市区整体价格在32003800元/平方米，有少数楼盘房价已达到4000元平方米，故房价的升值潜力巨大。

3、物业形态仍以多层为主，小高层、高层在滁州接受度不高，消费的需求还需引导。

4、小面积房比较受欢迎，各主要楼盘内小于90平方米的户型销售去化速度很快，许多滞留户型大部分为105-115平方米的房子，而120平方米以上户型销售也还算理想。

滁州住宅市场再分析：

滁州住宅市场在近四个月来国内房地产整体低靡的大环境下，截止2009年1月有以下几个特点：

1、价格：

丰乐路周边以及市中心的均价一般在34003700之间，与四个月前相比较，略有下降。

2、去化率：

据不完全统计，市区每个在售楼盘的平均去化率大约为80%，且都是在2008年9月份之前销售的，自此之后去化甚少。

3、租赁市场：

80100的中装全配两房，地段不同，租金差异较大。

一般在地段较差地区，约为350500元/月；

同样房源，在市中心区域（如丰乐路、南谯路、天长路等）则达到650850元/月。

小结：

滁州市民固有的消费心理为习惯于购买现房，对期房缺少认同度，而目前并不被看好的市场大环境则加剧了这种消费惯性。

对于主要客户为当地居民的楼盘来说，在滁州，即便期房在价格、优惠幅度上会比市场上同等条件的现房难于销售。

龙景象观点：

本案要更多地顺应当地居民的消费心理和习惯，制定开盘时间时，应考虑尽量缩短开盘时间与交房日期的间隔。

2.2、商业房地产市场概况南谯北路与天长路为滁州市区的中心商圈，随着政府建设新滁州的规划方针，此区域已经渐渐取代老城区成为滁州商业的新高地，是滁州最为繁华的地段，商业业态齐全，包括吃喝玩乐，一应俱全。

滁州的商业地产仍处于发展阶段，以传统商业为主，缺少业态规划，大型综合性商业广场稀缺，市民的消费还需要引导。

项目周边商业项目部分列表：

滁州商业各业态比例：

商业市场小结：

1、本地以传统商业为主，缺少新型的大型购物广场。

2、本案所处位置靠近滁州商业新中心，靠近南谯北路、天长路。

3、本案所在地丰乐路以传统业态尤其以餐饮为主,而且多为中小规模居多，缺少大型、知名中西式餐饮。

4、本案周边有较多的住宅社区，但次处居民购物还需前往1.5公里外的市中心，消费购物相当的不方便，所以，我司建议本案商业定位为：

满足周边居民日常生活消费的一站式购物中心,商业市场再分析：

1、本地以传统商业为主，缺少有特色的专业市场。

2、本地商业仍处于发展阶段，缺少业态规划，对于当地居民的消费心理把握度不够准确。

3、本地市场很难看到二手商铺的转让、出租，整体来看，滁州商业市场潜力较大，4、滁州市区商铺（主要为住宅小区的底商）的均价在16000-18000元/，四个月前相比，略有小幅上涨。

5、由于滁州作为内陆三线城市，全球金融危机对其影响有滞后性，暂时还未有显现，但是在1-2年后，也就是本案进入市场时金融危机的影响有可能才显现，所以需谨慎入市。

业态规划,名气是项目的成功的基础，利用大型餐饮树立本案的知名度。

人气是项目成功的本质，利用大型超市聚集人气,总述,双气合一,将本案打造成五年内滁州区域无法超越的标杆项目,业态规划原则主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口啤的连锁店或专业卖场，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。

业态排布列表：

专业卖场业态建议：

1、IT电子业：

电脑零配件、家用电器（1F）目前当地还缺少这一类的专业市场，该类市场份额多被南京占据。

对于此类业态，我们主要竞争对手在南京，而不是滁州当地市场。

因此，在前期广告宣传中，我们要充分发挥地缘优势，引进和南京品牌相同或相似的产品，在产品质量和价格上吸引住当地消费者，再配以电玩业态组合成大型综合性新型卖场，区别于滁州现有的家电卖场（如国美），从而打消客户与消费者的疑虑，毕竟只有在保证消费需求、商户看得到利润的基础上，才能最终促进商铺的去化。

2、服装、饰品类（2F）例子1：

“香港城”经营业态主要是中低档服装和玩具游艺品主体消费人群为（本地市民），还可引入部分带有批发性质的商铺，为下属的乡镇提供产品支持；

例子2：

时尚莱迪广场：

华东地区甚至全国最大的地下商业广场，经营业态以潮流服装、时尚饰品为主，其内部格局、店铺装饰以及细节布置都个性十足，所以吸引了年轻一代的目光。

其主要消费人群为80后、90后，尤其是大中专学生。

3、布艺连锁店（2F）通过引进大型布艺连锁店，在滁州市建立一个大型的、专业的、高中低档并存的布艺市场，消费对象是对家纺有需求的各个阶层、各个消费段的消费者。

通过我司的实地考查，在滁州市，大型的、专业的、高中低档并存的布艺商场还是一项市场空白，市场上虽然有几家家纺一类的专卖店，但由于分散经营，并不存在竞争优势，因此布艺项目的引进，肯定能成为一个成功的项目。

根据市场调查得知，市场上商家和消费者都有需求，只是由于两者之间缺少沟通媒介，而不能将这种需求转化为生产力，我们项目的运营也成功填补这一市场空白。

4、儿童娱乐城（2F）1）孩子是每个家庭中的重心，所以抓住儿童的心也就是抓住了大人的消费力。

2）好比肯德基、麦当劳等洋快餐在国内市场走的都是儿童路线，而每次去此类洋快餐对于儿童来说都是一次奖励，而他们又是如何吸引小孩子的，就是靠一些小礼品以及儿童娱乐设施。

因此在二楼开辟一个儿童娱乐城是吸引人气、提高消费频率。

3）在设备上，主要以一些儿童娱乐休闲设施为主。

办公、住宅分析,一、办公1、市场分析1.1办公概述：

衡量一个办公楼项目的实际价值，价格永远不是首要标准，因为价格所体现的供求关系是包含了金融机构、个人投资者在内的多方博弈的结果，一旦成为金融工具，其价格与价值的离析便成必然。

牛市中扶摇直上，而熊市下坠入凡间。

但是，在经济大环境稳定的一段时期内，体现了终端使用者需求的租金，总是更接近于物业实际价值，并且长期而稳定地反映着经济景气程度。

对于办公楼市场而言，最终需求为企业的办公需求，需求程度的最佳判断参数为生产性服务业（如金融、法律、咨询、财务等行业）的发展。

1.2关于市场：

滁州当地办公楼市场的空白是本案最大的机会点，也是最大的威胁点，我们应抓住机会，克服威胁，方能获得成功。

抓住机会：

一边是市场空白、一边是公司企业租用住宅楼做办公室，而且随着滁州大力着手经济建设，必定会加大力度吸引外资，所以充分表明滁州的市场需求还是相当大的。

克服威胁：

市场空白另一方面说明当地市场可能不需要办公楼，他们只要租用住宅房即可了，所以说此类消费群体的消费理念是需要我们是引导的。

1.3关于本案：

1）对于本案来说，办公楼市场发展的最大问题恰恰是在目前宏观经济形势并不看好，受“金融危机”影响，未来经济发展走势还不明朗，这种宏观经济形势的不确定必然会影响到市场的发展，反应到本案上来说就是需求不足。

2）虽然整体形势并不看好，但是“金融危机”对于滁州的影响不大，并且，随着苏南产业结构的调整，和“泛长三角”概念的提出，滁州将会迎来新一轮的发展机遇，必然会带动本地办公市场的需求。

3）除此之外，普通住宅、沿街门面对于有高端办公需求的企业来说，软硬件都不能满足其办公标准，本项目的建成将会为他们提供一个品质高、环境优越的办公场所。

2、推广定位滁州办公市场基本空白，整个市场无成型写字楼在售，一般企业办公均为租用普通住宅，而此类房屋并非是真正意义上的写字楼。

所以我司认为市场的空白既是机遇也有风险，必须在定位以及配套服务上有所亮点。

我司建议本案的办公楼在推广上可联合政府，引导滁州本地企业以及个人创业的办公习惯，运用政府对于市民的公信力，来支撑本项目的办公楼。

二、住宅根据前期我司对于住宅市场的详细调查，滁州当地呈现两头大中间小的特点，即80-90平方米的小面积户型最好销售，120平方米以上次之，而100-115平方米内的户型销售最为困难。

本案项目住宅部分建筑面积约5000平方米左右，由于规模不大，所以户型不应太多，以冲击市场中部分特定客户群为主。

所以，我司建议本案住宅部分应以大面积户型（120平米左右）为主，打造滁州档次最高的公寓住宅楼。

主推户型1：

建筑面积：

126平方米,辅推户型1:

建筑面积112平方米,辅推户型2:

建筑面积86平方米,精装修入市现阶段，滁州市场上以毛坯房为主，在售项目中暂无精装修户型推出。

所以，我司建议的精装寓所具有市场唯一性，体现客户的身份尊贵。

精装修推广实施：

与国内或者本地知名家装品牌所联合，打造滁州精装公寓第一楼。

精装修如何推广：

1、本案周边丰乐路的住宅楼盘均价在3500-3700元/平方，且均为毛坯房。

2、本案为商住综合项目，住宅部分与其他纯住宅项目相比，没有优势，竞争力小，为了达到快速去化的目的，只有在宣传推广以及价格上吸引客户，加速去化。

3、在前期宣传时，以相同区域毛坯房的价格做精装修入市，以此吸引客户。

4、等客户来到售楼处，讲解如不要精装修也可舍弃精装修，价格下降后，以使客户感觉得到很大的优惠，最终促成成交。

5、如前期所积累的客户大部分需要精装修，那就实施精装修，以毛坯价格享受精装修公寓为主要推广，此为最大宣传卖点。

招商策略,先主力店招商后零星业态招商先大型店招商后小型店招商先特色业态招商后普通业态招商,招商思路,引爆式招商前期通过各种营销渠道造势蓄水，大量积累客户，达到一定量时，集中引爆（对大型或者知名品牌店实行免租金）。

体验式招商对招商处内、外进行形象包装，招商处外部进行绿化，使客户感受到产品的高品质，招商人员的专业性，此时向其推介产品，可大大提高客户对项目的认可度。

活动招商充分利用各种SP手段，借