快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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编制时间：

附表

1、附表1xx快铁沿线环境综合整治示范项目总投资估算表

2、附表1-1xx快铁沿线环境综合整治示范项目征地拆迁费用估算

表

3、附表1-2xx快铁沿线环境综合整治示范项目基础设施建设投

资估算表

4、附表2xx快铁沿线环境综合整治示范项目建设期资金来源与

运用表

5、附表3xx快铁沿线环境综合整治示范项目土地开发及出让计划表

6、附表4xx快铁沿线环境综合整治示范项目土地出让收益估算表

7、附表5xx快铁沿线环境综合整治示范项目财务现金流量表

（全部投资）

9、附表6xx快铁沿线环境综合整治示范项目财务现金流量表

（自有资金）

10、附表7xx快铁沿线环境综合整治示范项目建设及还款期资来

源与运用表

11、附表8xx快铁沿线环境综合整治示范项目借款还本付息估算

附件

暂缺

附图

1、xx快铁沿线环境综合正式示范项目范围图

2、xx快铁线路示意图

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

1.1.2项目性质

旧城改造及城市基础设施建设

1.1.3项目建设单位

单位名称：

xx市西汇城市建设有限公司

单位性质：

国有独资公司

单位地址：

xx市郫县何公路28号

1.1.4项目位置及面积

xx快铁沿线环境综合整治示范范围位于郫县xx镇北部，西至郫县北外街，南至一环路北段，东界郫县长青街，北达xx公路，沱江河贯穿其中，总面积约659.5亩。

1.1.5项目建设任务

按照郫县分区规划，并积极利用兴建xx快铁带来的发展机遇，对xx快铁沿线进行环境综合整治示范建设，通过拆迁和土地整理，完善主要道路和市政管网，配套建设部分基础设施，改善城市环境，提升xx快铁沿线土地开发利用价值，发展快铁经济，展示郫县城市建设新面貌，推进郫县经济发展。

1.2项目可行性研究依据

1、《xx市郫县分区规划（2003年—2020年）》

2、郫府办（2004）16号《郫县人民政府办公室关于成立xx市西汇城市建设有限公司的通知》

3、国家发展改革委、建设部发布《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年）

4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》（2000年）

5、项目业主提供的相关资料

1.3可研报告内容摘要

1.3.1项目的提出和建设的必要性

1、项目的提出

2008年11月，xx至都江堰快速客运专线正式动工建设。

根据规划，xx至都江堰快铁正线起自xx铁路枢纽西环线，经郫县、都江堰到达青城山。

这条铁路按照城际铁路和服务于城市公共交通的要求规划设计，在郫县境内设有犀浦、红光、郫县东、郫县、郫县西、安德站，快铁将于2010年3月试运行，5月12日将正式通车。

建成后的“xx快铁”将采用公交化运行，全程运行时间控制在30分钟以内。

目前xx至郫县西段的设计时速为120公里，运行时间可控制在15分钟以内，容量是普通公交车的好几倍，发车时间将和地铁有效对接。

在技术上，快铁承载能力可以达到每3分钟发一趟车。

本次xx快铁沿线环境综合整治示范片区位于郫县郫筒镇，片区有较多居民住户、企事业单位和“城中村”农户，区域需进行合理的规划建设，目前片区内基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多。

为改善民生、促进经济发展，郫县政府抓住xx快铁建设的契机，将快铁沿线环境综合整治列入城市改造计划，通过拆迁改造危旧房和建设完善市政道路、管网，建设城市新区，改善郫县郫筒镇人民居住环境和城镇面貌。

2、项目建设的必要性

（1）xx快铁沿线环境综合整治示范将提高郫县公共服务功能及西部新中心辐射范围和影响力，同时带动郫县整体建设水平提升。

项目的实施有利于统筹郫县社会经济发展，推进郫县城镇化进程。

（2）xx快铁将成为“xx—都江堰”主要联系通道之一，必将带来大量人气的聚集。

抓住快铁建设机遇，进行沿线环境综合整治，完善基础设施，有利于发展快铁经济。

（3）项目的实施有利于郫县城区土地资源的优化配置，推进郫县社会经济发展，促进郫县统筹城乡改革建设。

1.3.2项目建设内容和规模

主要内容包括：

市政道路、公共绿地、雨水、污水管网，电力、自来水、天然气、通讯等市政管网、旧城改造范围内的征地拆迁。

1、xx快铁沿线环境综合整治总面积和土地拆迁安置内容和规模。

xx快铁沿线环境综合整治总面积659.5亩，拆迁土地面积560.5亩，其中：

农村集体土地274亩

城镇土地286.5亩

表1-1xx快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表

序号

指标名称

单位

指标值

1

改造总面积

亩

560.5

1.1

城镇国有土地面积

286.5

1.2

农村集体土地面积

274

2

农村集体土地拆迁情况

2.1

拆迁农户

户

221

2.2

农村拆迁人数

人

497

2.3

拆迁农房面积

平方米

88006

2.3.1

营业房面积

8694.6

2.3.2

楼（平）房面积

61742.2

2.3.3

瓦房面积

17569.2

3

城镇国有土地拆迁情况

3.1

拆迁城镇居民户数

1364

3.2

拆迁城镇居民人数

3410

3.3

拆迁企业事业单位

家

9

3.4

拆迁房屋面积

328462.16

3.4.1

住宅面积

260912.32

3.4.2

13894.61

3.4.3

办公用房面积

34778.7

3.4.4

厂房面积

3.4.5

其他用房面积

18876.53

2、配套基础设施建设内容及规模

1）道路工程面积22720平方米；

2）交通及照明工程2272米；

3）排水工程2726米；

4）供水、电力、通讯、光纤、燃气等专业管线工程各长5907米。

1.3.3项目建设期

1.项目建设期

根据业主项目安排xx快铁沿线环境综合整治示范项目建设规模，确定本项目建设期为2年（不含前期准备），至第2年底完成项目拆迁安置和各项工程建设任务，建设期第2年开始形成可供出让的地块。

2.整理后地块的出让期

密切注视未来数年xx市及郫县周边房地产市场走势，拟于第2年下半年开始将整理后的地块逐年适时适量投放市场，整个土地出让期按不超过3年考虑。

1.3.4投资估算和资金筹措

1、项目总投资

经测算，本项目总投资为125335万元，其中征地拆迁安置费121999万元，市政道路建设投资2040万元，规划、勘测、设计、监理及其他费用共投资31万元，建设管理费投资24万元，预备费投资1240万元。

2、资金筹措

项目资金方案拟采取引进合作投资方与项目业主郫县西汇公司共同成立项目公司，由项目公司筹措资金和向银行融资解决。

根据测算，本项目总投资为125335万元，资金筹措方案如下：

1）自筹资金35335万元，占项目总投资的28.19%；

2）申请银行贷款90000万元，占总投资的71.81%。

1.3.5资金使用及土地出让计划

1、资金使用计划

本项目建设期2年（不含前期准备），其资金使用和筹措计划按工程进度分2年逐步到位，满足建设要求。

（资金使用计划详见附表2）。

2、土地开发及出让计划

本项目土地开发总量为560.5亩，拟在5年内开发完成，形成可出让土地327亩，从第3年开始出让，每年土地出让量控制在全县土地出让总量的30%以内，第5年出让完毕。

1.3.6财务分析及主要技术经济指标

1、财务分析

经测算，本项目可出让土地全部出让完毕后，将实现土地收益99464万元，本项目财政拨款110000万元，计算期财务内部收益率为912%，财务净现值（ic＝8%）为3580万元，投资回收期为4.58年（含土地开发期）。

还款期累计本息偿还保障率260%，完全能够满足贷款偿还要求。

按贷款要求测算，在5年内可全部偿还贷款。

财务分析结果表明，本项目财务效益较好，在财务上是可行的。

2、主要技术经济指标

（本项目主要技术经济数据和评价指标见表9–1）。

1.4结论和建议

本项目的建设符合xx市城乡综合配套改革试验要求和对郫县的规划发展定位，通过完善城市周边基础设施及配套，进一步改善郫县郫筒镇环境和居住、商贸发展条件，配合xx快铁建设进行沿线环境综合整治示范，对改变郫县城镇的面貌，利用快铁经济拉动郫县城乡经济社会发展有着显著作用。

本项目具有良好的社会效益和经济效益，项目具有较强的抗风险能力，且在技术、经济等方面可行，建议及时启动本项目的建设。

第二章项目业主

2.1项目建设业主

2.2公司成立背景

为“率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的xx西部新中心”，经xx市人民政府批准<

成办函[2004]24号文>

同意按照经营城市的思路组建成立西汇公司。

经郫县县政府第6次和第9次常务会研究，县政府以郫府办[2004]16号文批准组建西汇公司，并于2004年3月19日在xx市工商行政管理局登记注册。

郫县县委、县政府明确西汇公司是按照新的运行机制、新的建设管理办法、新的人才结构构建的经营城市的投融资主体。

2.3公司性质

西汇公司是依照《中华人民共和国公司法》规定，按照现代企业制度要求组建，实行自主经营，独立核算的国有独资公司。

公司推行全面企业化管理，严格规范操作。

2.4公司注册资本及经营地址

2004年3月19日，公司在xx市工商行政管理局登记注册，首期注册资本金人民币3亿元，经营地址为xx市郫县何公路28号。

2.5公司经营范围

xx市工商行政管理局2004年3月19日颁发了公司营业执照，自2005年6月10日起经营范围有所改变，核定其经营范围：

从事基础设施、公益设施建设项目的投资、融资、投融资管理、资产经营管理及资本运作、投资咨询服务等；

从事基础设施、公益设施的开发建设、土地整理；

房地产开发经营等。

2.6公司法人治理结构

西汇公司设有董事会、监事会。

董事会由五位成员组成，监事会由三位成员组成。

张峻任公司董事长、总经理。

2.7公司组织结构

西汇公司是严格按照《公司法》注册成立的企业组织，法人治理结构完善，成立了董事会、监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。

项目建设主要涉及公司下属工程造价部、投资发展部、资金管理部、财务会计部、招投标比选部、土地整理部、规划设计部、房建部、市政工程部、采购供应部等10余个职能管理部门或业务运作部门。

2.8人力资源及管理团队

公司经过五年的发展，已建立了一支具有专业水准和职业素养的员工队伍，打造了一个勇于开拓创新、团结向上、管理规范、经验丰富、年龄结构、知识结构合理的管理团队。

公司现有职工人数148人，其中研究生7人、本科60人、专科81人。

高级职称6人、中级职称66人。

主要管理人员都具有较高的文化素质、技术水准和丰富的管理经验。

主要管理人员如下：

张峻，男，44岁，公司总经理，研究生学历，曾任xx市计委物资能源处副处长、xx市计委投资处副处长、