买一手房注意事项文档格式.doc
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（购买商品房流程第一步：
签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。
销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；
销售代理商名称、地址、电话；
认购方名称、地址、电话、身份证件；
指定律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；
户型；
房号；
面积。
（3）房价。
包括单价；
总价。
（4）付款方式。
包括一次性付款；
分期付款；
按揭付款。
（5）认购条件。
包括：
定金金额；
签订正式契约的时间、地点；
付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。
签约须知主要内容包括：
（1）项目法律文件：
国有土地使用证号、销售许可证。
这些没有或是不齐千万不要买.付定金之前就要看清楚到底是有还是没有.不管是现房还是期房.防房子烂尾或开发商违法操作我们的房子拿不到或是即便拿到房子我们的房产证也没法办.
（2）购房人应携带的有效身份证件。
公司应携带的文件、购房批文等。
（3）房款支付方式。
（4）购房应缴纳的税费说明：
印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
）
三,和开发商约定时间签订预售合同,付首付款给开发商.预售合同里要写明交房时间和拿到小产证的时间,同时写明逾期怎么赔偿的条款.（这个是必须要看清楚的）
这时合同里面应该写清楚买的楼号是几号几室,交房是毛坯房还是装修房,装修房更要注意装修的标准是什么,有没有什么配置,这些东西如果交房的时候不配或者交房时和合同约定的品牌或型号不符,怎么赔偿?
另外看清楚什么时候交房,有没有写清楚最晚什么时候交房,必须体现逾期不交房怎么赔偿的条款,当心开发商钻空子说我写了最晚什么时候交房就行了,但是还必须写清楚逾期交房赔偿的事情,口说无凭必须在合同里体现白纸黑字写清楚.
四,办理按揭也就是贷款.提供相应的资料.
比如收入证明,结婚证,户口本之类,一般是开发商有专门的配套银行,也就是开发商包办贷款,要是不包办就要自己找银行,自己找银行也不可怕,因为本身房屋贷款就是比较好批的,开发商提供的银行办贷款,银行会收取评估费担保费之类,要看银行的收费标准防瞎要价,要开发票,不开发票就不给银行出钱或是跟银行砍价钱,切记价钱都是可以谈的,不是银行说多少就是多少有空间的.
三,四两步效率高的开发商可以同时做的,放在一块做,一天内搞定.签合同同时即可办理贷款.（北方讲贷款,南方叫按揭）
五,到房管局或者相关部门做预告登记.
防开发商一房两卖或者多卖,防开发商再将房屋做抵押,这样你就吃亏了.
六,等交房,开发商交钥匙,和开发商签房屋交接书,这时候要缴进户费和维修基金给物业,要拿到付钱的发票.
七,一般是交房后三个月出大产证（开发商的事情我门不用管）.
八,去房管局让开发商或是自己去办,再过一两个月出自己的小产证
大产证和小产证的概念:
大产证:
在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。
房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。
换种说法,房产商首先要取得的房产证,是房产商拥有房屋产权的证明，这只能由房产商来办理.
小产证:
另一种称为“小产证”，即每个购房者拿到的房产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部门办理。
二者的关系是房产商只有取得了“大产证”，才能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证”。
结束了!
!
总结:
买房子买房之前一定要对房子了解清楚,包括价钱/交房时间/贷款/赔偿问题谈清楚,写清楚没问题了再考虑付钱的事情,今年和明年初估计楼市都不会太旺,所以开发商姿态不会太高,不用理会他们的一些状况说房子多好卖之类的话听听也就算了,付钱之前很多优惠都是可以谈的基本上只要不是太离谱,付了钱了就甭想谈了.鲁山南环那个中原巴黎不错外观看着.
相关知识扩充:
A,预告登记:
签订购房合同后，勿忘申请预告登记
《物权法》和《城市房屋登记办法》颁布实施以来，人们接触到一个新名词，那就是预告登记。
但是，预告登记究竟是一种什么样的登记，作这样的登记有什么意义？
这些疑问非但存在广大市民心中，而且在我们的工作人员心中也不乏存在。
这里，我觉得有必要再细细了解一下。
在日常生活中，我们常常会碰到这样的情况：
交钱买下在建商品房，由于还没有拿到产权证，担心被开发商抵押出去怎么办？
买到产权不明晰的二手房，出现纠纷怎么办？
这些担心都是切实存在的，在《房屋登记办法》实施后，这种担心将会得到解决。
这就是我们今天要谈的“预告登记”。
房屋预告登记制度将给在商品房交易中出现的“一房多售”“重复抵押”等现象再上一道“紧箍咒”。
根据《物权法》第二十条规定：
“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”
《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
一、预购商品房；
二、以预购商品房设定抵押；
三、房屋所有权转让、抵押；
四、法律、法规规定的其他情形。
上述法律规定的预告登记用我们通俗的话说就是：
在房屋不具备办理房产证的情况下，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方为了保障将来对这栋房屋依法拥有所有权，可以按照约定双方共同向房屋登记机构申请预告登记。
预告登记受理后，如果卖方不经过买方书面同意，再次出售该房屋时，房屋登记机构不予办理。
一般而言，开发商在取得商品房预售许可证后，就具备了对外售房的条件。
但是从商品房售出到交房，再到购买者办理房产证，至少要１－２年，如果不进行预告登记，就可能发生“一房二卖”“一房多卖”或开发商将房屋产权抵押等问题。
二手房市场同样也存在“一房两卖”的问题，例如，李先生将自己的房屋以35万元的价格卖给张某，虽然张某交了订金，双方也签订了合同，但几天后王女士愿意出45万元购买，于是李先生单方面违约，将房屋卖给王女士并办理了过户手续，这不仅侵犯了第一个买方的权利，影响了其房屋所有权的取得和实现，而且违背了诚信原则，扰乱了正常的房地产交易秩序。
另外，二手房交易中存在交易双方约定分期支付房款的情况，如李某将自己的房屋以30万元卖给王某，约定王某两年内分五次付清房款，两年后办理房屋过户手续，这种情况下，由于未取得房屋产权证，买方王某的权益很难得到保证。
进行房屋预告登记正是解决以上问题的有效途径，预告登记制度在某种意义上来说也是一种担保的手段，可以提前限制卖方违背合同对房屋进行处分的权限，保证买方将来顺利取得该房屋的所有权。
另外，在房地产市场里，还出现过这样的情况，即购房者跟开发商签订了购房合同、付了房款，但是由于某些原因不能及时到房屋登记机构进行登记备案。
在这段时间里，有可能发生一些预料不到的事情，使购房者的权益受到损害。
遇到这种情况，购房者可以根据《物权法》、《房屋登记办法》的相关规定，持有效个人证件、《商品房预售合同》及交款单据直接到房屋登记机构进行预购商品房预告登记。
通过上面的分析，你一定感到办理预告登记的重要性了吧！
预告登记的概念在人们的头脑中尚不清晰，暂时还存在一个接受、适应和运用的过程，相信越来越多的人会学会运用这一新的登记制度来维护自己的权益.
B,购房提示:
一手房购买的交易流程是怎样?
怎样才能在交易中安全有保证?
一手房的交易流程一般包括：
开盘预售→调查楼盘→下定认购→买卖谈判→正式签约→付款贷款→预售登记→交房入户→产权过户→争议解决。
对购房者来说，“落定”之前还是有很多“准备工作”要做。
提示1
开发商要开盘预售
取得预售证是前提
我们有时碰到开发商“无证预售”，部分购房者看中楼盘便宜或者有升值潜力，也乐于购买此类期房。
但等到期房真的升值了，有少部分开发商就开始不讲诚信，“毁”字当头。
他们之所以如此胆大妄为，无非是拿“无证预售合同无效”作挡箭牌。
不过在“上海网上房地产”开通之后，这种现象得到了遏制，希望购房者继续通过官方网站对中意的楼盘是否预售以及预售情况做到心中有数。
提示2
售楼广告不可轻信
写进合同方有保障
许多购房者是通过售楼广告看中房子并成交的。
正因为如此，几乎所有的开发商在售楼前，都会精心策划制作楼书。
这些楼书内容也十分“诱人”，但其中可能会有些不实宣传，为避免日后承担责任，开发商通常会在楼书上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”的字样。
这样的售楼广告不可轻信，购房者对于自己关注的内容最好在签约时纳入合同。
提示3
开发商设置样板房
买房时需细化标准
开发商设置的样板房几乎个个布局合理、装修精美，看了样板房之后，购房者自然会浮想联翩，欣然下定。
但真正拿到房子时，却发现自己房子的装修和设备与样板房实在对不上号，再回头一看，漂亮的样板房已经不见了。
所以惟有提醒购房者，尽力要求开发商将样板房本身的具体标准，如涂料、地砖、防盗门、安保系统等装修设施的品牌、型号、标准都纳入合同。
这样即便日后开发商拆了样板房，也无法逃避责任。
提示4
别信买房送这送那
小心捡馅饼落陷阱
开发商促销手段有多种，其中就有向购房者赠送花园、阁楼、天井等部位。
其实，不管开发商作出什么样的赠送承诺，购房者最好把握以下几点：
一、开发商送的“东西”是不是开发商自己的，如有些阁楼或花园属于该幢楼或小区业主共有，开发商根本无权卖或送;
二、开发商的承诺是否可操作，如送花园，花园的面积、设计、位置等是否明确，能否登记在购房者的产权证上等;
三、如果开发商的承诺未能做到，购房者能追究开发商什么责任，如在买房合同中明确开发商在这方面违约，购房者就可以退房或得到多少赔偿。
提示5
烂尾楼盘是非缠身
刨根问底避免风险
烂尾楼通常是因为项目审批缺乏实际审核，或项目资金缺乏，未能完工的房地产项目。
此外，因为产权纠纷、工程设计问题、质量不合格等原因而造成停工的项目，也算作烂尾楼。
购房者预防买到烂尾楼，可以注意以下几方面：
一、一手交钱，一手交房，买现房最为合适;
二、销售款只能专款专用于该楼盘开发，所以要注意开发商让你汇入房款的账号与预售许可证上注明的专用监管账号是否一致;
三、房款如果能分期支付，特别是留部分尾款到交房后再支付，可以降低风险。
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