金地项目结算总结及成本分析报告Word文档格式.docx
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1，建立明确的成本指标。
此项工作应在项目建设初期进行，并随项目的进展而深入、细化。
但某项目项目前期控制工作薄弱，早期缺乏正确的指标。
好在结算开始时，成本指标已非常明确，且包含两层含义，一是公司给预算部下达的总成本指标，二是部门内部将总指标分配到每个结算子项，使每项结算工作均有具体的核减指标。
而且这个指标是一个要求较高的指标，是所谓“跳一跳才能达到的目标”。
2，分工明确、责任到人。
部门经理在每项结算报送时，就立即分配到人，并在安排结算任务时，就将成本指标同时落实到具体预算人员头上。
结算任务的分派既按专业分工，又考虑每个预算人员结算内容的关联性，并基本维持工作量均匀，以保证结算的整体进度。
3，统一思想、步调一致。
结算伊始，公司最高领导就为预算部树立了严格把关的指导思想，主张“只要我们有1条理由，哪怕对方有99条理由，我们也可以不付100%的钱”。
公司于2002年月日又下发了《关于加强合约预算部工作的通知》，充分体现了公司领导对结算工作的高度重视和支持，这使每位预算工程师在审核中都可以坚持不放过一丝一毫对我方有利的因素，采取先尽可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使结算结果向我方倾斜。
4，加强制度建设和规范化管理。
为了某项目结算，我部专门制订了《某项目结算管理制度》，经部门内部和相关部门的讨论和调整，由公司审批后成为指导某项目结算工作的管理制度，使预算部在结算审核过程中，统一了思想，明确了工作职责，规范了工作流程和采用了标准化的工作文件。
5，计划管理、紧凑安排。
由于时间紧、任务重，预算部对某项目结算的计划管理很重视，通过每周的部门例会，由部门经理安排任务，检查和督促完成情况。
同时对各项结算中发现的问题在部门内部及时沟通，审核人、复核人及时向经理汇报，使问题得到及早解决。
6，人员保障和队伍建设。
为保障结算工作按时完成，预算部通过多次招聘，补充了人员的不足，设立了副经理和园林专业预算师等岗位。
部门还通过组织外出活动和给员工过生日，使大家加深了解，加强凝聚力，活跃了部门气氛，结算工作虽然艰苦，但也充满乐趣。
7，广开思路，多口径比较、多方案分析。
在结算中，预算部对任何可能有不同结果的计算方法、套价方法均做计算和分析，多个口径比较，以期得到对我方最有利的结算结果，特别是对合同条文可以有不同理解或含义不清时。
如，在4、5#楼结算中，对外墙面砖和装修砖（均为甲供材）的套定额（纸皮砖或块料）、采用单价（信息价或采购价）和如何计取费用、扣除超领货款等因素综合考虑，共比较了12种方案，使我方在就此分歧与乙方洽谈的过程中处于主动地位，争取到了有利的解决方案。
尤其对于甲供材，全部进行合同量、订货量、定额定用量与实际领用量的对比，超领部分从结算中扣减。
8，采用先进技术手段（CAD和CAM）提高效率、加强管理。
我部采用了可视化工程量计算软件，通过使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。
同时，为记录和查询结算审核情况，充分发挥计算机辅助管理的效力，我部建立了结算数据库，其中包含了合同目录、承包单位、结算审核的人员、进度、合同价、结算报价和审定的价格、归档情况、以及索赔情况等，使领导能随时掌握结算进度和人员工作情况，特别是能全面记录交叉费用和应索赔的事项，防止出现漏洞。
9，加强部门间的协作和配合。
结算制度中建立了会签制度，由某项目现场管理人员对每份结算进行会签，并通过与项目部、设计人员和档案管理人员的沟通，使预算部能更全面地掌握建设过程中遗留的问题，在结算中加以处理和解决。
10，多下现场了解实际情况。
由于某项目项目资料不完善，许多结算必须的依据不够充分，我们只有多下现场掌握实际情况，如采用的材料、施工具体内容、部位等情况，必要时进行现场测量，以保证结算的真实性、合理性。
总之，某项目的结算对预算部来说是一次真正的考验，现在可以说这是一次成功的事后控制经验。
但成绩之后也有不足。
通过这次结算，我们充分体会到成本控制需要通过严密的控制体系和完整的控制过程（事前、事中和事后控制）实现。
某项目项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，我们一直在总结和提炼，并在朗园项目的成本控制上加以改进。
目前，我们正在配合工程中心新工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门默契配合、协调运作，把朗园项目的造价控制好。
同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。
第二部分某项目成本分析
一、总成本指标
某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。
1，如前文所述，按我部2001年7月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本2.626亿，按建筑面积为123233平方米计算，每平方米建筑面积成本2131元；
按销售面积为96102平方米计算，每平方米销售面积成本2733元（详见附表一）。
2，由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计182万元（详见附表三）；
3，除上述工程成本之外，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约1360万元，此部分费用发生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四）；
4，根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加919万元。
5，由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。
经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加1000万元左右。
由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。
结算项目
核减数额（万元）
核减理由
备注
1~3#楼土建
506.9
抹灰等按对我方有利方式套价；
工程量少计
仍是分歧
4~5#楼土建
485.78
脚手架等按对我方有利方式套价；
人工挖孔桩及大临工程
80
钢筋少算，护壁加厚未算；
大临工程少算
商品砼
249
砼单价和数量按有利我方算法
钻孔桩
基坑支护
8
竣工资料不齐全
合计
1329.68
已结算573.78，存在分歧755.9，按一半分歧计算为1001.73万元。
6，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%，高出部分的造价为1592万元。
综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成本，为2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积2172元，每平方米销售面积2786元。
详见下表。
序号
费用内容
数额（万元）
1
我部2001年7月确认的分项工程和费用内容
26260
其中含一半未消化的分歧共万元
2
新增项目工程造价
182
以时间为界
3
按新成本类别划分加入的费用
919
含泛光照明和园林绿化
4
特殊手段核减的数额
1002
应加上
5
总包取费方面可下浮的造价
1592
应减去
总造价合计
26771
1+2+3+4-5-6
每平米建筑面积造价
2172
建筑面积123233平米
每平米销售面积造价
2786
销售面积96102平米
二，造价水平对比
1，总体水平
中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。
工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。
据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在每平方米建筑面积2300元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共500万元。
若按2300元/M2计，某项目的工程成本将达到2.834亿元；
更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%。
由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。
2，各项造价指标
《深圳建设工程价格信息》是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。
现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。
1各专业工程综合指标（每m2指建筑面积）
项目
单位
某项目指标
信息价指标
对比情况
1-3#楼土建工程
（15-24层指标）
元/m2
1600.50
1260～1540
较高
4-5#楼土建工程
（15-35层指标）
1354.50
1620～1980
较低
给排水工程
67.82
100～150
通风与空调
元/冷吨
7011
7500～9500
略低
强电工程
125.96
135～163
6
弱电工程
A
小区智能化（对讲、保安监控、抄表）
9.5
17.5~24.1
B
停车场管理系统
3.0
3.2~4.3
7
燃气工程
元/户
1797.66
15
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