万科地产上海地块项目定位深度研究报告优质PPT.ppt

万科地产上海地块项目定位深度研究报告优质PPT.ppt

《万科地产上海地块项目定位深度研究报告优质PPT.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科地产上海地块项目定位深度研究报告优质PPT.ppt（80页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

238-351平均成交均价：

16506元/主力总价：

390580万元租金：

35005500美元/月,租赁情况：

一期193套，出租率88%；

二期216套（含出售），出租率44。

销售情况：

二期总上市量121套十个月销售60套总销售率49.6,项目特征：

n电梯公寓，单套面积均在230平方米以上，底层、顶层为复式n楼物业管理费：

1.9美元/平方米/月n精装修房，装修标准2500元/平方米n会所豪华，会所拥有13片网球场、室内外游泳池、进口食品商店、诊所、大型餐厅、篮球场等设施，在外籍人士中拥有极佳的口碑，会所年费为27000元人民币n住宅四周还设有6个小型温水泳池，可24小时使用,居住人群：

以欧美人士为主、有部分亚裔,建筑风格：

现代,上市销售情况,西郊林茵湖畔,项目概况：

总建筑面积135084，容积率0.709，四拼和六拼联排别墅为主，配有部分叠加别墅，共550套，小区设东西两个会所。

联体别墅：

237244、272277报价：

15000元/主力总价：

预计345400万元预计05年年底开盘,建筑风格：

现代风格,产品特点：

精装修2000元；

联体别墅部分有地下室，面积6575；

房型面积较158项目稍大，以240和270为主；

双会所概念。

项目点评：

容积率0.7，较本案低，故建筑密度可能比本案要低，栋距会较本案宽松；

距离美国学校仅一路之隔，区位优势更为明显。

项目概况：

总建筑面积9万平方米，分三期开发；

一期建筑面积2.3万平方米，共92户，容积率0.5。

参考个案：

圣地维拉,房型面积：

独立330-420双、三拼230260（主力）联体200250,销售情况：

第一批推出31套，开盘半月来，售出4套，为230250的联体别墅,成交均价：

10877元/（毛坯）主力总价：

210282万元,产品特点：

n以双拼、3联别墅为主,密度相对较低n现代风格为主，附送地下室n天然河道引入“T”字型社区内部人工河n建筑内部全部采用框架结构，住户可根据需要更改房屋内部功能,建筑风格：

新古典主义、新巴厘岛风情、新亚洲主义、中式4种风格,竞争个案对比分析,华漕板块未来供应量预测,市场特征归纳：

n目前区域市场仅有2个竞争个案，1个在售，1个待售，未来两年区域竞争项目依然只有这两个，竞争项目供应存量约700套，加上本案的205套，未来两年市场总供应量在910套左右。

n目前在售项目成交均价在16500元/，成交速度为72套/年，单套面积为238-351，总价在350580万元之间。

n竞争个案房型包括238351的平层、复式公寓和200-270联体、叠加别墅。

n区域内在售竞争项目基本以投资出租为主，出租率在50%左右，净投资回报率在6-6.5%左右，目前住宅待租时间较长.n在售项目的环境、规模、生活配套、市场美誉度均非常好，在这些方面本案均难以超越。

三区域市场需求特征分析,（未来自住/投资客户比例分析）,样本选取-上海网球俱乐部和公寓二期、兰乔圣菲、鼎邦丽池、汇贤居-样本选取说明均为销售项目，市场认同度高，具代表性；

均处于外籍人士租赁较活跃区域，如市中心、虹桥、华漕；

产品类似，面积相近；

楼盘均已交房入住，自住和投资租赁均存在。

上海网球俱乐部和公寓（二期）,目前，自住、投资比例为10和90一期193套只租不售，二期216套，其中95套只租不售，在售121套，购买者以投资租赁为主自住客主要为亚裔，投资客主要为国内人士、海外华人、港台人士租赁客户以欧美人士为主，均为跨国企业中高级管理人员，租金为3500-5500美元/套/月,样本楼盘一,信息来源：

05/10/9对该楼盘销售部周经理的调研,兰乔圣菲,自住和投资比例为22和78兰乔圣菲一期共97户，目前入住48户，其中自住22户，已出租26户，其余未入住的计入投资比例中自住客主要为港台、华裔、亚裔人士投资客以港台、华裔、亚裔人士为主租赁客户以欧美人士为主，均为跨国企业中高级管理人员租金为4500-5500美元/套/月,样本楼盘二,信息来源：

05/9/30访谈兰乔圣菲资深销售员冯佳、物业公司客户经理江川,鼎邦丽池,目前，自住和投资比例约为25和75自住客以台湾人、香港人居多。

投资客多为港台人士、海外华人，投资目的多为出租和商务自用。

租赁客户以欧美人士为主，均为跨国企业中高级管理人员租金为4500-5500美元/套/月,样本楼盘三,信息来源：

05/9/22对鼎邦丽池物业管理公司戴总的访谈,汇贤居,自住和投资比例在15%20%和80%85%自住客以香港人、海外华人为主投资客以本地人士、海外华人、香港人居多租赁客户以欧美、亚裔人士为主，欧美人士为跨国企业中级管理人员，亚裔在企业中属于高管，租金为2500-3500美元/套/月,样本楼盘四,信息来源：

05/9/28访谈和黄高级租务主任方小姐、贺小姐,需求特征归纳,n从四个样本案例的自住/投资比例来看，基本上都在2030/7080的范围内，网球公寓由于是公寓产品，且相对于东方人来说，生活非常不方便，故自住比例更低一些，属于正常的现象。

n华漕地区的高档住房主要以投资租赁为主，租赁客户主要为欧美国家人士，在跨国企业中为中高级管理人员，租赁客户的喜好是投资人极其关注的。

n3500美元/套/月以上的住房主要租赁客户为欧美人士，而低于这一租金水平，开始出现比较大量的亚裔租赁客户。

由于158项目是一个联体、叠加社区，住户层次较独立别墅低，对交通及生活配套的依赖性要大于独立别墅住户，综合分析后认为：

本案：

自住比例应该在1520投资比例应该在8085,如果区域交通近期得到大幅改善，自住比例将上升5-10%；

如果沪青平交通进一步恶化，自住比例将下降10%以上，同时租赁市场也将受到较大影响。

四区域市场需求趋势分析,（至明年年底，项目客源的变动预测）,相关因素市场的选取,上海境外人员数量变动情况上海引进外资变动情况上海甲级写字楼租赁市场行情跨国企业在沪办公场所的变动情况金丰社区国际学校生源的变动情况上海联体别墅市场情况,上海境外人员数量变动情况,数据来源：

2005年上海统计年鉴实际数量可能远远超出官方数据,上海引进技术实际到货资金,数据来源：

2005年上海统计年鉴,上海甲级写字楼租赁市场行情,资料来源：

2005.8瞭望东方周刊对仲量联行中国区董事陈立民的采访,2004年上海甲级写字楼的主要大宗成交案例,仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。

根据规划，到2007年，上海将累计引进150家跨国公司地区总部、180家研发机构、140家投资性公司，这些公司的强劲需求将使上海写字楼租赁市场更为活跃。

（资料来源：

戴德梁行（上海）咨询研究部）,金丰地区国际学校生源的变动情况,由于外籍欧美人士在沪工作时间多为2-3年，因此，每年将会有1900名学生转学，预计涉及近千户家庭。

上海联体别墅市场概况（20个样本楼盘统计情况）,2004年7月-2005年9月各项目不同时间段市场状况,经历了05年1季度的成交萎缩后，05年2、3季度成交量快速恢复，说明宏观调控对于联体别墅的影响相对公寓和独立别墅来说更小，上海联体别墅总体市场较为健康、平稳。

需求趋势特征归纳,近几年来，跨国公司纷纷加大在沪投资，来华常住人员大幅上升，促使高档住宅租赁市场持续升温，尽管目前楼市受到宏观调控的影响较大，但高档住宅租赁市场依旧繁荣2004年，上海新批30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。

到2007年，上海市政府计划累计引进150家跨国公司地区总部、180家研发机构、140家投资性公司。

由于来华的欧美人士在沪工作时间多为2-3年，因此，区域内国际学校每年将会有约1900名学生转学，涉及家庭近千户。

根据本次调研发现，境外人士大多数希望小孩能就近入学，因此这对华漕区域的物业无疑是一个利好因素，住房需求量在一定的时期内将保持在一个较高的水平上，但由于目前投资回报偏低，购买需求将受到较大影响。

虽然今年宏观调控对联体别墅有一定影响，目前的供求比为1：

0.59，说明联体别墅市场发展较为平稳。

五客户调研分析,1.调研对象的选取对本项目有购买意向的自住客户涉外住宅投资客户（以出租为主）外籍租赁客户及涉外住宅租赁中介机构高档住宅业务人员高档住宅管理人员,选取说明选取对象具有典型性、代表性、普遍性投资客户在沪有多套高档住宅投资经验，且以租赁为主中介机构有丰富从业经验，在行业内具影响力管理人员所在楼盘在租赁市场具良好口碑,2、调研对象的信息汇总,对于本项目有购买意向的自住客户主要访谈客户：

高先生国家一级注册建筑，上海某建筑设计公司总经理赵先生美国注册建筑师，上海某建筑设计公司合伙人,主要访谈客户：

周太台湾人，机械行业私营业主（在虹桥、沪青平有多套投资物业）尹先生韩国人，餐饮业/展览业私营业主（在虹桥、浦东有多套投资物业）汪小姐美籍华人，其先生为制造企业高管（在虹桥、沪青平有多套投资物业）,高档住宅投资客户（以出租为主）,主要访谈客户：

MichielB.荷兰人，金融业经理（目前居住于绿宝园400M2独立别墅）MarkusWiegand德国人，采购经理（目前居住于沪青平某独立别墅）MarkR.Edwards英国人，部门营销经理（目前居住于沪青平某320M2独立别墅）,外籍租赁客户之一（欧美）,主要访谈客户：

金先生韩国人，某外资企业销售经理（目前居住于虹桥某公寓）高祖敬典日本人，日资企业销售经理助理（目前居住于中山公园某公寓）板谷迟男日本人，批发行业企业副总经理（目前居住于希而福公寓）,外籍租赁客户之二（亚裔）,主要访谈客户：

黄先生福而伟公司总经理（以碧云别墅、西郊庄园、绿宝园等项目的租赁业务为主）宗小姐天晟公司欧美部高级主任（5年以上高档住宅租赁经验）,涉外住宅租赁中介机构,主要访谈客户：

濮小姐和记黄埔高级市务代表（负责四季雅苑项目）方小姐和记黄埔高级市务代表（负责汇贤居项目）冯小姐万科资深销售代表（负责兰乔圣菲项目）,高档住宅业务人员,主要访谈客户：

戴先生鼎邦丽池物业管理公司总经理江小姐兰乔圣菲物业管理处客户部经理,高档住宅管理人员,六访谈客户对158地块的认知汇总,样本说明:

客户访谈：

21组中介机构：

4组高档住宅业务人员：

4组高档住宅管理人员：

3组以下数据仅以21组访谈客户为统计对象,区域认知一：

虹桥/古北区域认知度最高大部分均不了解金丰社区,区域认知二：

客户最关注生活配套设施社区环境及生活氛围社区交通状况上下班时间在40分钟内,区域认