地产企业自主建造方式的利弊Word下载.docx

地产企业自主建造方式的利弊Word下载.docx

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在竞争剧烈的房地产行业，施工质量的好坏是一个确定因素，它不仅能通过合作单位带给企业其产品质量的广泛评价甚至会影响到地产企业的社会声誉和形象，对销售也会产生很大的影响。

而工程质量的保证在于施工队伍的技术、管理、资金等方面的综合管理。

对于采纳招投标方式将工程建立施工外包给建筑企业的方式，有其先天的局限性。

因为许多企业在依靠低价吸引地产发包方的同时，为压缩本钱，提高利润。

在材料选取以及劳务分包队伍的选择方面必定不会择优选取，更可能的是低价选用。

这样导致原材料质量差，劳务队伍施工技术〔差，以至于最终出来的施工产品往往达不到发包方的质量要求。

虽然地产工程部会对其进展要求品质〔质量〕和监视其施工，在理论上有权利更换不合格的承包队伍但出于本钱、进度的考虑往往有心无力，甲方工程部虽然特别盼望把质量搞上去，可因为管理层次等问题不便于干脆插手。

出现施工单位难以按工程部门预想的打算和要求实施施工。

因为施工单位会出于本钱考虑对发包方的看法采纳要求发包方变更材料或变更报价来处理，最终的结果很可能发包方的造价要提高，但质量未必能上去。

而实行自主建立，地产企业完全可以选择质优价廉的材料和劳务队伍，并对其质量采纳卓有成效的管理和监视，通过合同以及现场管理对材料质量和施工质量加以严格限制。

不合格或是不满足的劳务队伍可以随时更换，其更换本钱也比非自主建立少许多，从而到达自己的打算和要求。

更重要的是地产企业能慢慢形成一套自己的行之有效的质量管理方法，为今后无论是否采纳自主建立都对施工管理有巨大的好处。

2）平安：

施工企业对平安的重视程度往往高于地产企业，而平安风险也是地产企业不想采纳自主建立的主要缘由。

然而在2008清单计价规那么出台后，对平安等风险有了明确的规定，发包方无权将全部风险转移给乙方，应更加公允的划分风险责任。

而平安风险的存在也促成了施工企业对利润有更高的追求。

对于采纳非自主建立的方式，地产企业可以把施工平安风险大局部躲避掉，而让施工企业担当。

施工企业那么采纳购置工程保险、组织人员平安培训、设置现场平安员等措施来分散和幸免平安风险。

这种方式下就要求地产企业招来的施工企业自身具有较强的管理队伍和平安意识。

然而目前大多数施工队伍采纳挂靠有资质的施工企业方式承包建立工程，并且平安风险主要是因为施工单位玩忽职守、不按技术方案、平安标准施工甚至因为偷工减料等存在躲避平安的幸运心里，向平安要利润造成的。

而采纳自主建立方式虽然须要地产企业自己担当平安风险，但由于其能强化平安管理发挥主观能动性，对自身的平安管理鼓励措施也会相对有效。

因此，地产企业在实行自主建立时完全有实力限制平安风险，做到平安施工。

3）进度：

进度对地产企业来说是个特别关键的因素。

对进度的限制状况，干脆影响接下来的预售和资金回笼工作的进展。

对于采纳非自主建立的方式，施工企业对进度的限制主要是出于对合同工期和效益的考虑。

如：

明明知道在某个位置将会有重要变更，他反而快马加鞭的施工，然后通过变更签证得到返工时机以此来增加利润。

假如地产企业因市场影响须要提前或拖后工期的话，施工企业就会提出要求索赔或要求嘉奖。

但这些得到的索赔和嘉奖未必会用到施工班组或劳务队伍身上。

许多状况下只是施工企业为提高利润、提前要到更多进度款的借口。

因此造成一边是地产工程部在领导拼死催促工期加快且不能提高造价或提前拨付进度款的状况下，另一边是施工队伍文风不动照旧按自己的进度行事。

面对这般情形，地产工程部的管理人员多少有心有余而力缺乏的两难。

而采纳自主建立方式，进度完全可以由地产企业限制。

而且干脆作用于劳务分包队伍的鼓励措施将更加有效和明显。

更为关键的是为地产摸索出一套如何加快施工进度、如何幸免工程返工、签证的管理方法，为今后快速高效的施工供应重要的保证。

2.本钱限制方面

做为一家地产企业，在整个开发流程中建安本钱所占的比例最大，投资主要是在施工阶段，而奢侈投资的也主要在这个阶段。

做好施工中的本钱限制是关键中的关键！

对于采纳非自主建立的方式，在施工过程中地产企业限制本钱的可能性只有5%左右，大多数地产企业在这一阶段的目的只是为了限制不超出合同总价和预算总价。

而对于降低造价的努力只有施工企业来做，最终增加的只是施工企业的利润。

所以，对于实行用非自主建立的方式，地产企业不能有效的进展本钱限制、节约本钱。

而采纳自主建立方式，地产企业完全有方法不仅做到不超出预算造价，而且通过合理的管理和安排资源、合理的材料选购和消耗量的限制把造价降下来。

并且可以把原本属于施工企业的利润挤掉，而这局部利润完全可以满足地产企业为自主建立而多担当的管理及人工本钱。

更为重要的是通过自主建立能使本钱构成更加清楚，有利于工程师建立本钱限制的概念，使施工过程的本钱限制更加流程化，为今后企业形成自己的企业定额供应数据来源。

也为今后地产企业在剧烈的市场竞争中出于领先地位，为缔造更多企业利润供应了低本钱的保证！

3.员工管理方面

目前许多实行非自主建立的地产企业会面临着工程工程部管理人员如何考核他们的绩效以及如何调动他们的工作踊跃性等问题。

对于实行非自主建立的地产企业在员工管理方面主要有以下问题：

1）考核标准难以制定，因为实行非自主建立本身只能为确保对施工企业履行合同进展管理，使施工后到达合同对质量、进度、造价方面的要求而付诸努力。

一旦施工总承包合同签订完毕，那么本钱也就相对固定了。

因而管理人员为地产企业进展本钱限制，节约本钱，提高后期销售利润的奉献就少了。

因此、从这个角度上讲，对工程工程部的绩效考核很难落实到个人，并且考核标准单一。

2）对调动工程工程部管理人员的踊跃性也相对困难。

由于通过管理只能起限制作用，并没有节约本钱降低造价。

以至于鼓励措施缺乏资金来源，这势必会增加企业本钱。

因而导致地产企业对工程工程管理人员的鼓励程度有限甚至缺失。

也就无法调动工程管理人员的踊跃性了。

3）简单滋生管理人员的腐败。

在施工过程中施工方为追求更多利润，通过行贿监理及甲方工程管理人员，拿到大量莫须有的现场工程量签证及材料变更签证来换取工程造价的大幅增加。

或是通过“打点”上上下下在送检时以次充好，以此来遮掩其偷工减料的“罪行”！

而为地产企业埋下重大平安隐患。

更有的施工单位买通设计加大钢筋设计用量，在施工是削减钢筋运用，通过高入少出提高利润等等一系列的涉及腐败问题……而甲方工程管理人员也有依职务之便要挟煽动施工企业在签证和材料上下功夫，并向施工企业索要“酬劳”的叛徒行径。

而如此这般的里应外合，对地产企业的影响可想而知。

面对人员管理的困难重重、造价的不断上升，每位地产企业的老总也无不为此头痛苦恼不已！

而实行自主建立恰恰能很好的解决这一系列问题：

1）不仅能有效考核每位工程师的绩效而且对调动工程管理人员踊跃性，充分发挥管理人员的机灵才智，促进降低本钱的良性循环有重要的推动作用。

因为实行自主建立能发挥工程管理人员的主观能动性，通过自主施工自主管理，从而找到加快进度降低本钱的方法，从而做到向管理要效益。

2）通过降低本钱而节约的资金使鼓励措施有了自己的资金来源，而不会增加企业负担。

进而能促进工程管理人员的踊跃性，对全面降低施工本钱起了进一步的促进作用。

3）对于管理人员腐败问题也有很好的解决，既然是自主建立，自然利益相关体就少了，监理也不再“瞻前顾后”了，这样就从构造上大大削减和降低了腐败的余地和时机，只要抓好材料选购以及劳务用工及工程量核对问题，腐败问题也就能得以限制和约束了。

4.地产长期开展

从地产企业长远开展来看，由于土地资源的稀缺，导致地价持续走高，处于竞争剧烈的地产行业的开发企业的利润空间也会逐步压低，对于本钱限制的成败关系到企业的生存和开展。

而在工程管理、本钱限制等方面具有明显优势的自主建立是地产企业长期稳定开展的必经之路。

而非自主建立应是地产企业通过长期自主建立在本钱限制做到极致并建立工序流程化以及一系列限制体系之后作为进一步降低建立本钱的手段。

也可以说非自主建立其实是为到达地产企业的高品质、低本钱的要求而和施工企业达成的策略联盟。

但这要求施工企业自身的开展也必需走更加专业化、更加低本钱的开展道路，但目前中国的施工企业无法满足地产企业对低本钱高品质建立的要求。

因此、从地产企业长期开展来看走自主建立的道路是一条必经之路，甚至是一条长期的道路！

二、以下为建立50000平方的商品房住宅工程为例，说明中小型房地产开发有限公司进展自主建立的实施方法以及其本钱分析：

1.自主建立的现场工程部设置：

根本遵照标准施工企业组织构造及人员设置现场工程部，如下列图：

2.自主建立的实施方法

1）组建建筑施工单位：

组建建筑施工单位有两种方法：

A.成立具有符合建立须要相应施工资质的施工企业

B.联合具有相应资质等级的施工企业，利用其资质而进展自主建立

对于刚起步的中小型地产公司建议采纳其次种方法。

2）配置工程管理人员

以5万m2建筑面积标准建筑现场施工队伍配置管理人员计算共16人，分别是：

一个工程经理：

负责整体限制及调度。

一个技术负责人：

负责技术方案及技术交底。

二个平安员：

负责平安监管。

三个施工员：

负责现场班组的施工管理。

一个质检员：

负责施工质量监管。

一个资料及送检员：

负责施工资料管理。

以及材料送检。

一个仓管员：

负责材料进出场及仓库管理。

一个测量员：

负责现场测量放线

一个计量员：

负责现场工程量计算

四个水电工：

负责现场水电安装

3）选择劳务总承包队伍

A.对各个施工模块分别选择劳务承包队伍，即需分别和：

钢筋班组、模板班组、混凝土班组、脚手架班组、塔吊班组等签订劳务承包合同

B.选择含有多个工种的劳务总承包队伍

以上两种方式中建议采纳其次种方式。

第一种方式便于现场施工的管理，但增加了协调本钱；

其次种方式能够削减局部协调工作，在本钱上也会相对较低。

4）实施“自我监理”机制

“自我监理”实行有两种方法：

A.将监理单位职责具体化，让监理人员按地产的要求做好监理工作。

真正起到对质量、平安、进度等工程问题的监视和管理作用。

相对于将监理内部化，作为地产企业管理工程工程的一个监视部门。

B.联合监理单位，利用其资质而进展自主监理。

实际是一种借壳监理的做法。

这样的作用可以削减监理费用，并能最大限度起到监理应有的作用。

由于种种缘由，监理公司出于本钱等因素的考虑，往