福州宝龙城市广场沃尔玛商圈调研报告Word文档下载推荐.docx
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表1 数据来源表
资料类别
来源
人口数、户数资料
街道社区居委会数据资料
城市计划、建设指定用图
城市政府
竞争分布图
实地调查、行业协会
竞争店销售业绩
高层深访、商业同仁口碑
↗项目管理
网点普查是商业市场研究最基础的工作，在整个项目的管理工作中显得相当重要。
零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查，所涉及的工作量很大。
正式普查前，由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片，然后，根据各片的大小，分配访问员到具体的普查片。
同时，各片区还配备了相应的访问督导负责管理访问员，严格检查访问质量。
访问员遵守一定的访问行走规则，逐一访问每家零售商店，登记商店营业面积、年销售额等信息。
访问完毕后，访问员在普查地图上标识商店的地理位置。
为保证普查质量，访问部经理对访问督导和访问员进行一定比例的抽样复查。
↗主要结论
◆人口规模：
商圈内共有30多万人口，其中核心商圈人口19万，次级商圈人口近12万。
◆竞争分析：
商圈内共有1528家零售店，其中核心商圈占876家，次级商圈占652家。
在零售店结构中，主要是以小型单体夫妻日杂店为主。
主要的竞争对手为建设中的欧倍德、百安居、黎明永辉、黎明好又多以及次级商圈中的世纪联华和好又多联信店。
◆地理分析：
预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口，为叁面临街的十字路口，可见度较高，交通便利。
主体报告
一．人口规模分析
↗商圈人口分析
由街道社区居委会数据资料得到，商圈内共有30多万人口，其中核心商圈人口19万，次级商圈人口近12万。
表2 商圈内人口情况表
人口
户数
平均每户人口数
核心商圈
190371
59490
3.2
次级商圈
117095
40378
2.9
合计
307466
99183
3.1
将商圈（同心圆）平均分为8块，以正西北与正东北相交的扇形为北方位；
以正西南与正东南相交的扇形为南方位；
以正西北与正西南相交的扇形为西方位；
以正东北与正东南相交的扇形为东方位。
如下图所示，以此分析商圈内人口规模在方位上的情况：
图2 方位划分示意图
西
北
东
南
表3 商圈内人口规模在方位上的情况分析
方位
人口数（人）
52729
42553
95282
55148
13130
68278
25921
7657
33578
56573
53755
110328
↗商圈社区分析
◆北江滨高尚社区
预定地所在位置与北江滨相邻，而福州市的江滨两岸无疑是高尚江景住宅的高度集中点。
这一点在《福州城市总体规划（1995-2010）》中可以得到佐证：
江滨地区九孔闸以西地块的城市功能定位为——城市公共建筑集中地、城市观光旅游带和城市高尚住宅集聚地。
目前，大型高尚住宅区已经初具规模，如融侨锦江、碧水芳洲、江岸名都等等大型社区。
同时，以金山文体中心、省广电中心和市报业大厦为代表的文化设施也已陆续启动。
福州西南段的发展前景已经十分明朗。
◆帮洲、义洲旧棚屋改造社区
台江区义、帮洲旧屋区二期改造项目于2003年4月26日开始动迁。
该项目拆迁范围占地面积231亩，拆迁居民达4019户，是福州市迄今为止搬迁户数最多的旧屋区改造项目。
改造后的帮洲、义洲将带来附近的商业结构和规模的调整。
新建项目与帮洲、义洲的改造将形成一个良性互动。
◆西二环路与工业路新型社区
在西二环路与工业路正在兴建大量的住宅。
如二环路上的长汀里花园、金星四季等；
工业路上博美诗邦、庭芳苑、时代名城等新型小区。
可见，预定地所处地段为人口不断增加的地块。
↗商圈内新建社区汇集
◆西二环路
星城国际、美景良城、金星四季、文锦佳园
◆工业路
中利佳园、长汀里花园。
博美诗邦、庭芳苑、 鑫达富第、时代名城
◆北江滨大道
世纪佳园、融侨锦江、望龙芳庭、江岸名都、碧水芳洲
二．零售网点普查
（一）总体情况
↗商圈零售店总体情况
（见表4 ）
表4 商圈零售店总体情况
核心商圈（家）
次级商圈（家）
合计（家）
零售店数量
876
652
1528
↗核心商圈
◆零售店结构
核心商圈内共有零售店876家。
其中以小型单体夫妻日杂店为主，占84.4%。
而大卖场和连锁超市共5家，分别为黎明永辉、黎明好又多、旺旺佳配送超市、惠乐家超市、超大。
图3 核心商圈内的零售店结构
◆零售店面积
核心商圈内的零售店面积主要集中在50平方米以下，占95.9%。
图4 核心商圈内的零售店面积
◆零售店年销售额
核心商圈内的零售店年销售额主要集中在10万元以下，占70.0%。
图5 核心商圈内的零售店年销售额比较
↗次级商圈
次级商圈内共有零售店652家。
以小型单体夫妻日杂店为主，占84.0%。
而大卖场和连锁超市共4家，分别为世纪联华、联信好又多、福缘超市、好日子。
图6 次级商圈内的零售店结构
次级商圈内的零售店面积主要集中在50平方米以下，占95.9%。
图7 次级商圈内的零售店面积
次级商圈内的零售店年销售额主要集中在10万元以下，占70.0%。
图8 次级商圈内的零售店年销售额比较
（二）方位情况
表5 核心商圈内的零售店在方位上的商业结构比较
大卖场
连锁超市
便利店
日杂店
兼营店
专卖店
其余
2
15
250
24
18
10
321
9
122
1
3
136
172
7
191
6
195
8
228
39
739
36
31
26
表6 核心商圈内的零售店在方位上的营业面积比较
1－50M2
51－100M2
101－200M2
201－1000M2
1001M2
304
11
133
183
4
218
226
838
22
5
874
表7 核心商圈内的零售店在方位上的年销售额比较
10万元以下
10万－100万元
100万－1000万元
1000万元以上
121
317
78
43
128
130
56
189
202
23
225
601
243
13
859
表8 次级商圈内的零售店在方位上的商业结构比较
194
16
249
28
326
364
548
19
33
25
表9 次级商圈内的零售店在方位上的营业面积比较
1－50平方米
51－100平方米
101－200平方米
201－1000平方米
1001平方米以上
236
241
353
359
620
639
表10 次级商圈内的零售店在方位上的年销售额比较
144
95
240
32
223
119
349
380
233
621
三．商圈地理分析
（一）可见度
可见度是商店被往来行人或乘车者所能看到的程度。
场所可见度越高，商店越容易引起客流的重视，他们来店购物的可能性越大。
预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口，为叁面临街的十字路口，可见度较高。
图9 预定地地理位置示意图
（二）交通便利性
预定地所在位置为工业路与白马西二环路的交叉口，交通便利。
一是工业路与西二环路都是福州市的主要公路，交通网络四通八达，可直达火车站和客运站，白天能通过大型货车，商品运输较方便。
二是该地有较密集的公交汽车路线经过，各条公交路线的停靠点能均匀全面地覆盖整个市区，这在当前福州市私家车普及不广的情况下显得尤为重要。
表11 途经预定地的公交线路表
工业路线路
西二环路线路
工业路与西二环路交叉
起点
终点
14
空军门诊
台江广场
14支
西客站
27
东站
福大东门
埕园顶
茶亭公园
38
闽侯县委
闽江大学（大学城）
步行街
融侨锦江
下院
942
台江影院
江口
973
祥坂小区
工程学院
813
福州大学
白湖亭
祥坂
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