民办养老院可行性报告Word格式文档下载.docx
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养老中心12307.2㎡，医疗中心3120㎡，优抚中心5616㎡。
2、建设内容：
土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防监控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等。
（六）总投资及资金筹措
总投资为7836万元，其中：
工程费用6273万元，其他费用1190万元，预备费373万元。
项目单位自筹7836万元。
（七）技术经济指标表
某某养老院建设项目主要经济技术指标如下表所示：
表1-1主要经济技术指标表
表1-1主要经济技术指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
项目规划用地面积
㎡
16435.22
1.1
建筑用地面积
11838.35
代征道路面积
4596.87
2
规划总建筑面积
21043.2
2.1
养老中心
12307.2
医疗中心
3120
优抚中心
5616
3
容积率
1.78
4
建筑密度
%
24.9
5
绿化率
35
6
设置床位
张
1000
7
项目总投资
万元
7836
7.1
建设投资
7.1.1
工程费用
6273
7.1.2
其他费用
1190
7.1.3
预备费
373
8
资金来源
单位自筹（万元）
9
建设工期（月）
月
24
10
投资利润率
25.2
11
投资利税率
41.1
12
财务内部收益率
15.8
13
财务净现值（i=13%）
1115
14
投资回收期
年
15.61
含建设期
（八）工期计划
本项目建设工期计划为从2014年3月至2016年2月，总工期为24个月。
二、编制依据
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国老年人权益保障法》
《国家十二五发展规划纲要》
国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）
《国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）
《财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）
《某某省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》鄂政发[2000]55号
襄阳市城市总体规划
《某某市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
《老年人社会福利机构基本规范》
《某某市老龄事业“十二·
五”发展规划》
老年人建筑设计规范（JGJ122－99）
老年人社会福利机构基本规范（MZ008—2001）
其它相关技术规范及规定
国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）
国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
建设单位提供的基础资料。
三、项目单位简介
某某养老院是经某某市民政局枣民发[2013]47号文件批准组建的社会福利机构，该中心依托某某医药科技有限公司投资兴建。
某某医药科技有限公司创立于1948年，转制于1993年，拥有固定资产2亿多元，是一家具有生产软胶囊、粉针剂、水针剂、滴眼剂、口服液、保健茶、冲剂、片剂、胶囊、干混悬剂等剂型能力的大型企业，是以经营医疗保健产品为主，以经营医疗保健产品为主的健康产业，是中国内地最大的软胶囊生产基地之一，名列中国工业企业500强，医药行业50家最佳经济效益企业。
第二章项目建设背景及必要性
一、建设背景
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。
第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，到2050年的将达到3.34亿占总人口的22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。
养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。
截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个,养老床位达314.9万张。
社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。
以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。
加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。
但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；
社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；
设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；
布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；
政府投入不足，民间投资规模有限；
服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。
某市市区人口20万人，据不完全统计，市区现有60岁以上老人近30000人，他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾病，有5000多名老人基本失能。
但是某某市养老服务机构数量有限，难以满足社会需要。
根据市区的实际，建设一所具有一定规模的机构养老院，为失能、半失能的老年人提供专门服务。
二、项目建设的必要性
（一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划
国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。
《中国老龄事业发展“十二五”规划》强调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。
《老年人权益保障法》中规定：
“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。
并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。
中共某某省委某某省人民政府《关于进一步加强老龄工作的意见》鄂发[2011]21号，提出要加快基本养老服务机构建设。
进一步加快城市公办福利机构建设，积加快基本养老服务机构建设。
极推动全国示范性养老基地建设，充分发挥其示范引导作用。
有条件的市（州）、县（市、区）要加快建设政府主办的集中供养“三无”老人、居家养老服务信息平台、民办养老服务机构业务指导培训等多功能于一体的老年公寓或福利中心。
襄阳市出台的《关于进一步加强老龄工作的实施意见》提出要加快社会养老体系建设。
从完善社会养老服务体系、加快基本养老服务机构建设、大力发展居家养老服务、支持社会力量发展养老服务业、推进养老服务规范化5个方面提出了具体要求。
该项目建设是加强某某市社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。
（二）符合某某市城乡发展规划及环境功能规划
“十二五”期间，某某市提出围绕建设“中等规模现代田园风光城市”的发展定位，优化城乡布局、提升服务功能、增强综合实力，加速城乡融合，着力开发新城区，改造老城区，建设小城镇，形成“一主（中心城区）、两翼（吴店、兴隆）、多极（建制镇、中心集镇）”齐头并进的发展新格局，走资源节约、环境友好、经济高效、文明和谐、城镇布局科学、城乡互促共进、区域协调发展的新型城镇化道路。
本项目位于某某市东环路与朝阳路交汇处，项目建设规划符合某某市城乡控制性详细规划的要求，某某市城乡规划局已同意其平面规划。
根据某某市环境功能规划，项目所排污水经过沉淀后通过管道排入市政污水管网，截流至当地污水处理厂进一步处理后排入附近河流；
所在区域环境空气为二类功能区；
声环境质量为2类功能区。
从项目所在地的各项功能区划看，项目实施后不会对大气、地下水、地表水及声环境造成明显的影响，区域各项环境质量指标可以满足功能区划的要求；
项目拟建地符合环境功能区划。
（三）有利于塑造特色文化、提升某某形象。
养老敬老是中华民族的传统美德。
实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。
该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升某某形象，发展某某老龄产业具有积极深远的意义。
（四）加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。
长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。
家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
（五）加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。
目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19％。
由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。
综上所述，该项目建设十分必要。
三、行业准入分析
某某省某某养老院建设项目，按照《产业结构调整指导目录》（2011年本）2013年修改版，的要求，老年人、未成年人活动场所、儿童福利、优抚收养性社会福利机构及相关配套服务设施项目属于国家重点鼓励发展的产业，符合国家产业政策。
结合《关于发布实施<
限制用地项目目录（2006年本>
和<
禁止用地项目目录（2006年本）>
的通知》（国土资发[2006]296号）的要求，拟建项目不属于禁止项目。
项目用地主要为一般农田，所以拟建项目既不属于限制用地项目目录的范畴，用地也不属于保护性耕地，用地附合国家用地政策。
综上所述，该项目的建设符合行业准入标准。
第三章老年产业市场分析
一、市场需求
养老产业虽然号称夕阳工程，但它是个朝阳行业。
随着老龄化的进程会越来越大，市场前景广阔。
一是中国人口老龄化的发展。
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