物业工程部管理制度流程文档格式.docx
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3.0内容
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四、品质管理员工作说明书
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五、前期介入工作说明书
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六、强弱电设备管理员工作说明书
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七、给排水设备技术员工作说明书
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中
国
八、工程部技术员工作说明书
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九、工程部片区维修工作说明书1.0目的
明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围
适用于“***”物业服务中心3.0内容
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十、工程主管岗位职责
适用于“XXX”物业服务中心
3.1、贯彻执行项目主任下达的指示，直接对主任负责,并对公司新接楼盘（宇）本项目的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
3.2、就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。
尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。
3.3、负责制定本部门人员岗位职责，考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。
3.4、根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。
3.5、负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持
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本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。
3.6、负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。
3.7、对本部的开支情况和经济指标负责。
3.8、对本部的整体服务质量和安全生产负责。
3.9、协调本部目的
3.1、做好管理培训工作，对管理中存在的问题提出解决办法或建议，并督促各项工作落实情况。
3.2、负责该小区工程工程部的日常工作协调；
人员调配和制度编写与执行；
落实本部门制定的年度（月度）工作计划和培训计划的开展工作。
3.2、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管等技术工作，并对竣工图纸、资料进行档案管理。
3.3、负责审批涉及建筑结构的房屋室内装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。
3.4、负责对该小区房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行，如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再次进行鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。
3.5、制定工程工程部、设施设备及房屋大中小修计划，报经批准后组织实施。
3.6、负责组织制定完善部门内部的电气设施安全使用、管理、维修及技术资料管理与指导监
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督工作。
国
3.7、负责外委维保供方的保养设备（消防、电梯）进行维修保养评估；
对电梯年检的组织工作。
3.8、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作和做好员工的业绩考评，并对奖罚提出意见。
3.9、负责相关专业对外的业务联系、协调与相关主管部门的关系。
3.10、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。
3.11、完成领导交办的其它工作任务。
十二、维修班长岗位职责
3.1、维修班长的工作向工程主管负责；
3.2、热爱本职工作，认真钻研业务，熟练掌握工作中的基本技能，熟悉小区的各种电气设备、线路、给排水管道的走向、线路及负荷情况，掌握系统工作原理和运行规范。
3.3、负责小区设备、固定资产管理，建立固定资产台帐及管理卡。
3.4、负责日常用户报修处理及日常维修工作的统筹安排；
对能源消耗及维修材料进行有效控制。
3.5、协助管理员对小区房屋装饰、装修方案和图纸进行审核，对施工现场的监管及竣工验收。
3.6、组织执行各类设备的安全操作规程和各类作业的操作规程，确保小区设备设施安全，有效运行。
3.7、负责小区设施设备检修、技术改造计划的编制。
3.8、协助管理处主任每月对维修工进行考核。
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3.9、负责班组所需材料的请购及库存材料的管理工作。
3.10、负责班组建设及公司质量管理体系在班组的正常运行.
3.11、完成领导交办的其他工作。
十三、共有部位、设施设备维养班岗位职责
3.0目的
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3.1．热爱本职工作，不断学习，提高自己的专业技能，强烈的团队思想意识。
3.2．每位维修工都必须持证上岗，无证不得上岗。
3.3．熟练撑握本小区设施设备的基本维修技能，水电的专业数据及安全操作技能。
3.4．负责日常公共区域的设施设备，水电维修维护及业主的报修工作。
3.5．在工作当中做到“安全第一，服务至上”。
3.6．熟悉小区的给排水管，强弱电线路走向，控制线路及原理。
3.7．每日完成小区的设施设备的巡检工作，查看运行情况，排除运行中出现的各种隐患。
3.8．对每次巡查情况如实做好记录，作好巡查记录。
3.9．积极配合公司组织对设施设备的“月检，年检”工作。
3.10．坚守岗位，不得离岗，窜岗，外出，和做私事及利用工作之便做其它事情。
3.11．在接到报修工作后，及时有效地完成工作并作好工作记录。
3.12．树立良好的工作作风及服务意识,服从上级领导安排的日常工作，及其它的维修调度。
十五、安全工作操作制度
1、目的
加强安全意识，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保安全管理、安全生产；
2、范围
适用于“XXX”服务中心
3、职责
1）物业工程部主管负责检查安全管理制度的实施情况。
2）物业工程部负责安全管理制度的组织实施。
3）共用设施、设备维护员具体负责安全管理制度工作的实施。
4、工作程序:
1）实行谁主管，谁负责的安全责任制：
①物业工程部的安全工作由物业工程部负责；
②物业工程部管理员负责分管范围的安全工作；
③物业工程部作业层员工应严格执行操作规程，坚决反对违章作业；
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2）工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须戴安全带及安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警戒线，挂警告牌；
3）带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂警告牌，必要时要拉警戒线；
4）在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机范围
3.0职责：
1）物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。
2）物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。
3）共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施
4.0内容
4.1配电房全部机电设备，由工程部负责管理值班，停电及送电均由值班人员操作，其它人
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员一概禁止操作，一切无关人员禁止进入配电房，非工作人员须服务中心经理或工程总监书面许可后方可进入。
4.2保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温度控制在35度摄氏以下。
4.3建立运行记录，每班最少巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次，遇查出问题应及时修理，不能解决的问题及时上报工程总监，每班巡查时应按配电系统保养表上执行及记录，发现异常者，应及时修理及报告。
4.4供电线路操作开关有明显标示、停电拉闸、检修停电，应用挂牌标示。
4.5房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程总监同意方可进行。
4.6配电房内设备及路径变更要经工程总监同意，重大改变应报工程总监和物业经理批准。
4.7节约电能消耗、降低成本是每位工程人员重要职责之一，工程部每日书面上报管理处有关总电表运行数。
4.8严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及手套等。
4.9值班人员要随时接受对机电设备情况的投拆，并作记录和及时排除故障。
4.10防止小动物进出配电房。
十七、配电设备巡检制度
1.0目的：
规范配电设备运行管理工作，确保配电设备良好运行。
2.0范围：
3.0职责：
4.0程序：
1）巡视检查基本要求：
①按规定检查项目进行巡视设备、巡视时注意力要集中，防止漏查、禁止闲谈；
②发生设备缺陷及异常现象时，应认真分析，正确判断，做好记录，及时报告，采取措施把事故消灭在萌芽中；
③应每周巡视二次、每季度检修一次。
设施设备维养员每月至少参加一次巡视；
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2）巡视检查项目：
物业公司④若遇电压波动大或在恶劣的天气条件下，应进行特殊巡视；
①电气接头是否发热变色；
②各种仪表的指示是否正确；
③电压、电流和功率有无异常变化；
④各接地装置是否锈蚀损坏、接地螺丝是否完好；
⑤各种指示灯信号是否正常；
⑥设备运行声音是否正常；
⑦固定遮拦是否完整关严；
⑧各类标识是否完好；
⑨配电室内是否有异味；
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