南宁城物业管理优秀大厦标准及评分细则文档格式.docx

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3、 

楼层标号标志不明显一处0.1

4、 

大厦没有客户水牌扣0.3

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

1、发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

2、书面劝阻并报告有关部门的扣0.5分

3、未书面劝阻，也未报告有关部门扣1.0

3、大厦外观完好、整洁；

外墙是建材贴面的，无脱落：

是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；

是涂料的，无脱落、无污渍：

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

2

1、外观完好、整洁、无损，一处不符扣0.2

2、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂，一处不符扣0.1

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

外招牌、广告牌、霓虹灯有管理制度，合法手续，并按规定设置，一项不符扣0.2

未按制度定期清洁扣0.1

外观整洁统一美观，不符一处扣0.1

未定期检查扣0.2

5、 

有安全隐患或破损一处扣0.5

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

空调安装竖成线、横成行，排列整齐有序，一处不符扣0.1

冷凝水集中收集，一处不符扣0.2

支架锈蚀一处扣0.2

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；

除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，一处不符扣0.2

不得安装外廊及户外防盗网，一处不符扣0.2

晾晒架、遮阳蓬等不符合规划建筑设计要求，一处不符扣0.2

7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、没有房屋装饰装修规定扣0.5

有房屋装饰装修规定，执行中有违规一处扣0.2

有发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象扣1.0

二

共用设备管理

34

（一）综合要求

4

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

未建立设备档案、设备台账扣0.2，不完善或没启用各扣0.1

2、未制订各系统设备设施的运行管理制度、应急措施，岗位责任制扣0.4，已制订未挂上墙、没严格执行或记录不完善每处扣0.1

3、未制订设备设施维修保养计划、未建立维修档案0.3

4、不完善或没认真执行、记录不完善每处扣0.1

2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

1、设备设施表面积尘扣0.1，内部线路杂乱、灰尘多扣0.1

机房有杂物或地面积尘积水扣0.1,墙壁、天花不平整，不干净、有蛛丝扣0.1，有残留螺丝扣0.1

室内照光线不足、温度高于40℃扣0.1

电缆、管线过墙孔没有密封、防小动物措施没落实有虫害发生扣0.2

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

1、没有中级以上技术人员扣0.3

2、值班人员持证率达不到100%扣0.4

3、没有电梯维修人员及相应资格证扣0.1

4、设备良好，运作正常，一年内无重大管理责任事故

1、设备完好率达不到98%的，每减少1%扣0.1

2、出现重大责任事故的扣0.5

（二）供电系统

3

1、保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1、未建立正常供电制度并挂上墙的扣0.2，未认真执行扣0.1，供电设备设施经常出故障、影响正常供电扣0.2

2、未建立限电、停电的审批程序扣0.2，未认真执行的扣0.1

3、未按规定时间通知住用户，引起投诉的扣0.2

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1、未制订临时用电管理制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没认真执行各扣0.1

2、未制订停电应急处理措施并挂上墙的扣0.3，不完善扣0.1

3、未制订供电设备故障应急措施并挂上墙的扣0.2，不完善扣0.1

3、备用应急发电机可随时起用

1、未建立应急发电机管理制度并挂上墙的0.2，没认真执行扣0.1

2、未制订应急发电机维修保养计划扣0.2，不完善或没认真执行各扣0.1

3、没有应急发电机每月检查试机记录扣0.2，不能随时起用扣0.3

（三）弱电系统

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1、未建立弱电系统管理制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没认真执行各扣0.1

2、未制订弱电系统维修保养计划扣0.2，不完善或没认真执行各扣0.1

3、维修及时率达不到100%的每减少1%扣0.1

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

1、未建立监控系统等智能化设施设备运行管理制度并挂上墙的扣0.4，不完善或不认真执行各扣0.1

2、没有运行值班记录扣0.2，没有认真记录或不规范扣0.1

3、没有制订保存规定扣0.2，没认真执行扣0.1

（四）消防系统

5

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

1、未制订消防中心运行管理制度并挂上墙的扣0.2，不完善或没有认真执行各扣0.1

2、未建立消防系统设施设备检查制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没有认真执行各扣0.1

3、没有消防设施设备检查试机记录扣0.2，不能随时起用扣0.5

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1、未建立消防管理人员培训制度、未培训扣0.3，未认真执行或培训记录、档案不完善各扣0.1

2、消防管理人员未能掌握消防设施设备使用方法，每人扣0.2

3、消防管理人员不了解火灾、火警紧急处理程序及能处理各种问题每人扣0.2

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1、没有开展消防法规及消防知识的宣传教育扣0.4

2、责任人不明确每处扣0.2

3、员工不明消防职责，发现每人扣0.1

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

1、未制订应急方案扣0.5

2、无设立消防疏散指示图、无引路标志、无应急照明

每处扣0.1

3、紧急疏散通道不畅通每处扣0.1

５、无火灾安全隐患

1、未建立易燃易爆品管理制度扣0.3，未认真执行每处扣0.1

2、未制订动火管理制度扣0.3，未认真执行每处扣0.1

3、未在危险场所设立警告标志每处扣0.1

（五）电梯系统

6

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1、没有电梯年检合格证、准用证扣0.4，没有张贴每处扣0.1

2、电梯没有由具有资质的专业公司维修保养并签订维修保养合同的扣0.4

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

1、未制订电梯运行管理制度挂上墙扣0.3，不完善或不认真执行扣0.1

2、安全标志、安全设施不齐全各扣0.1

3、轿厢内照明、通风不良、附属设施不全各扣0.1

３、轿厢、井道、机房保持清洁

1、未制订电梯轿厢、机房、井道清洁及保洁管理制度挂上墙扣0.3

2、轿厢卫生不符合要求每处扣0.1

3、机房卫生不符合要求每处扣0.1

4、井道卫生不符合要求每处扣0.1

４、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

１

1、没有专业队伍维修保养扣0.3

2、维修保养人员没有上岗证每个扣0.1

5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修

1、合同没有维修服务到达时间规定的扣0.3，没有认真执行每次扣0.1

2、没有紧急维修联系电话或维修热线电话扣0.2

3、没有故障维修记录扣0.3,记录不全每处扣0.1

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

1、未制订应急处理程序及措施挂上墙扣0.4

2、没有组织培训、没有记录扣0.4，员工不明应急时的工作职责每个扣0.1

（六）给排水系统

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1、未制订用水、供水管理制度扣0.4，不完善或没有认真执行各扣0.1

2、未制订合理用水、节水措施扣0.4

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

1、给排水设备运行不正常、卫生差每处扣0.1

2、阀门开关不灵活、渗漏、长锈、有灰尘每个扣0.1，没有挂阀门开关指示牌每个扣0.1

3、管道表面长锈起包、渗漏、有灰尘每处扣0.1

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；

二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；

水池、水箱清洁卫生，无二次污染

1、未建立二次供水蓄水池设施设备清洁、消毒管理制度扣0.5，没有清洗记录每次扣0.1

2、没有二次供水清洁卫生许可证扣0.3

3、操作人员无健康合格证每个扣0.1

4、没有水质化验单每次扣0.2

5、水池、水箱井口、透气孔没有防虫网，没有加盖、没上锁每处扣0.5

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1、未建立高压水泵、水池、水箱管理措施扣0.5，没有认真执行每处扣0.1

2、水池、水箱周围卫生差、有污染隐患每处扣0.2

5、限水、停水按规定时间通知住用户

1、未建立限水、停水管理规定扣0.4

2、未按规定时间通知用户，引起投诉每次扣0.2

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1、排水、排污设施设备不能正常使用每处扣0.5

2、排水管道、沟渠不畅通，出现积水每处扣0.2

3、地下室、车库、设备房出现积水、浸泡每处扣0.5

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象

1、未制订给排水应急措施的扣0.3

2、未对员工进行应急培训、没有记录扣0.3

3、出现大面积跑水、泛水、长时间停水每次扣0.2

8、制定事故应急处理方案

1、未制定事故应急处理方案扣0.5

2、没有对员工进行应急培训，员工不明应急工作职责每个扣0.1

（七）空调系统

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1、未建立中央空调系统运行管理制度并挂上墙的扣0.2，未认真执行扣0.1，空调设备设施经常出故障影响正常供冷扣0.2

2、未建立冷却塔管理制度并挂上墙的，或运行不正常、冷却水混浊、塔内长青苔、噪音超标、有漏水现象各扣0.1

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修

1、外委合同没有维修服务到达时间规定的扣0.3，没有按规定时间到达每次扣0.1

3、制订中央空调发生故障应急处理方案

2、没有组