精编范文银行房地产贷款整改报告实用word文档 15页.docx

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银行房地产贷款整改报告

篇一：

房地产银行按揭贷款申请报告

关于申请“学府茗苑”项目个人房屋按揭贷款总额度的

报告

中国农业银行望江支行：

安徽玉都房地产开发有限公司位于舒城县城关镇花桥西路与高峰路交叉口，是一家民营企业，成立于二00七年一月，注册资本800万，房地产资质为三级。

我公司现有在册员工30人，其中具有中高级技术职称15人，公司主营房地产开发、销售业务，法人代表李安玉，1952年出生，从事企业经营多年，经验丰富，管理能力强，公司及其法人代表信用记录良好。

我公司201X年成立后就在舒城县城区成功开发同心苑小区7996平方米，201X年在舒城县晓天镇和石桥镇开发商品房1880平方米，现已全部售完，经营业绩较好，201X年竞得安徽省颖上县医院对面一宗地土地，占地面积32亩，项目目前正在规划之中。

“学府名苑”项目位于望江县华阳镇望江大道西侧原县织布厂北侧，该项目南接望江开发区至华阳大轮码头，北临望江大道与安九公路相接，东连环城东路，西由回龙路直达老城区，距望江政务新区、实验幼儿园、小学、中学、望江二中、三中、雷阳医院不到500米，地势平坦，是望江新老城区的纽带，是未来望江的黄金地段，地理位置十分优越。

该项目由安庆规划设计研究院勘察，安徽五维空间建筑设计咨询有限公司、望江县建筑设计院设计，安庆市大地监理公司监理，安庆白泽湖建筑安装工程有限责任公司、望江县长高建筑安装有限责任公司、望江县雷阳建筑安装有限责任公司施工，安徽玉都房地产开发有限责任公司直接营销和销售，项目为框架结构，房屋设计特点为：

明厅、明卧、明厨、名卫层高3米，单套面积在90～130平方米之间，能满足不同消费层次的需求。

此次申请个人房屋按揭贷款的楼盘项目——望江县“学府名苑”是望江县重点建设项目之一，项目用地属于挂牌招标出让，本项目的《立项》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》齐全，相关手续真实、合法有效。

“学府名苑”项目用地总面积19.58亩，容积率为1.8，建筑密度33%，绿地率40%，开发建筑面积25252㎡，半地下车库1690㎡，物业用房91㎡，公厕

36㎡，会所145㎡。

其中一二层连体商业住户41户，居民住宅160户。

本期开发依据规划方案沿望江大道、新冶路一侧，安排商业和住宅。

望江大道沿街设置两层商业和3栋点式多层住宅。

新冶路沿街设置两层商业和1栋点式多层住宅。

一二层为商业，三层及三层以上用于住宅。

在望江大道和新冶路交叉口，考虑到城市景观和充分发挥土地效益，新建1栋11层的小高层住宅，在原织布厂院内新建住宅楼2栋。

本次申请个人房屋贷款的“学府名苑”项目工程，1#（沿望江大道、新冶路商住楼统称1#楼）、2#、3#楼总建筑面积25252㎡，其中住宅20240㎡，商业5012㎡，目前已经开始施工，计划于今年12月31日交付使用。

据预测，本次申请按揭贷款的商品房销售总额为人民币8060万元，其中住宅20240㎡，均价2500/㎡，预计售额为5060万元，预计银行按揭贷款买房的客户占90%，以银行规定的按揭贷款成数7成计算，预计需要按揭贷款额度为3542万元；商业用房面积5012㎡，均价6000元/㎡，预计销售额为3000万元，预计银行按揭贷款买房的客户占90%，以银行规定的按揭贷款成数5成计算，预计需要按揭贷款额度为1500万元。

为保障本项目开发的顺利进行，促进房屋的销售，特向贵行申请个人房屋按揭贷款业务，贷款额度合计5042万元，按揭期限：

商业用房最长10年，住宅最长30年。

恳请贵行给以支持为盼！

安徽玉都房地产开发有限公司二0一0年三月一日

篇二：

商业银行房地产贷款风险管理指引

商业银行房地产贷款风险管理指引

201X年9月2日银监会通知

第一章总则

第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监

管要求，制定本指引。

第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

主要包

括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地

储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷

款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章风险控制

第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类

型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相

应的风险管理及内控制度。

第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操

作审核标准。

第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等

环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报

告。

稽核报告应包括以下内容：

（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；

（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；

（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业

务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失

应有明确的赔偿措施。

第八条商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

第九条商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，

并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状

况。

第十条商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及

其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的

信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第十一条商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土

地储备贷款。

第十二条商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

第十三条商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值

虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第十四条商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益

的监控。

第四章房地产开发贷款的风险管理

第十五条商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建

筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

第十六条商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

第十七条商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目

进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的

需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

第十八条商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：

包括企业的性质、股东

构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。

对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对

经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。

对于依据项目

而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及

关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

第十九条商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

第二十条商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。

在房地产开发企业

的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监

控，防止贷款挪作他用。

同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开

发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

第二十一条商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为

房地产开发项目垫资。

第二十二条商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收

回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

第二十三条商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房

的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

第二十四条商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

第二十五条商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风

险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并

积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第二十六条商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与

房产价值比率等方面的规定。

第二十七条商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体

项目内容参见附件1）。

第二十八条商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提

交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书

面声明。

第二十九条商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录

存档。

上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品

的评估情况（具体内容参见附件2）。

第三十条商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款

人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。

第三十一条商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款

人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债

情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房

产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

第三十二条商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记

录及存款情况。

第三十三条商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构

等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股

份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营