市现代广场可行性研究报告Word格式.docx
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附件二定价模型
第一章概论
一、项目名称：
盘锦市现代广场项目
二、项目地点：
位于盘锦市双台子区建设广场西南角
三、区域特点：
1、自然条件：
地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。
2、商业价值：
地块三面临街，地处该区之交通要塞——建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。
3、交通条件：
项目用地规划主入口临红旗大街，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。
四、建设规模：
项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：
1、一期工程：
包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98m2，总建筑面积50625.48m2，共5层高，一、二层层高为5m，三层高4.8m，四五层为4.5m。
2、二期工程：
包括锦绣花园和青少年活动中心二部分
①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48m2，分为两栋。
一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。
②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9m，三四层层高为3.5m，建筑面积为6675.89m2。
3、三期工程：
为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00m2。
现代广场建设规模
用途
层数
建筑面积（㎡）
备注
第一期工程
55704.42㎡
1
现代商业广场
商场
主体5层
局部7层
51042.67㎡
2
地下车库
车库
1层
4661.75㎡
车位105个
第二期工程
27061.37
青少年活动中心
科教
6层
6675.89㎡
锦绣花园
住宅
高层26层
小高层12层
20385.48㎡
第三期工程
12000.00㎡
总计
94765.79
五、可行性研究范围：
本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。
第三期工程未列入本可研范围。
六、项目估算总投资额：
人民币20718.24万元，其中土地费用2604万元，工程费用14716.78万元，电梯设备费750万元，相关报建费用万元，其他费用775.06万元，不可预见费用735.84万元。
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标值
总用地面积
㎡
41302.20
总建筑面积
3
建筑密度
%
28．53％
4
容积率
2.28
5
总投资额
万元
20718.24
6
销售收入
7
销售税金及附加
1644.28
8
所得税
2140
9
净利润
4344.84
10
投资利润率
20.97%
11
投资利税率
39.24%
12
建设期
年
一、盘锦市市经济发展趋势分析
1、国民经济社会发展计划、和总体规划
《盘锦市城市总体规划（2006--2020）》于2008年9月5日通过辽宁省级评审。
该规划将盘锦市市城市功能定位于重要的商贸和现代物流中心。
在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。
到2009年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；
到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。
2020年，形成完整的市域城镇体系。
2008年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。
2、项目所在地城市化进程规划情况
本项目选址所在地的双台子区，将形成两翼枝状发展结构；
支路网建设；
按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。
二、盘锦市房地产发展概况
1、房地产市场需求情况
从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。
（1）商品住宅开发情况分析
2012年首季，商品住宅施工面积为2093100平方米，相较2011年同期增长9.7％；
2012年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2011年同期减少9.4％。
（2）商品住宅销售情况分析
2012年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2011年同期上涨9.9％；
2012年首季，商品住宅销售面积171800平方米，相较2011年同期下降0.2％。
2、未来几年发展趋势
近6年，盘锦市房地产一直保持了较快的发展速度。
但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。
在国家宏观调控加强的大环境下，盘锦房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。
（1）、从基本情况看
①、投资继续了高位运行态势。
今年1-5月，盘锦市房地产开发完成9.85亿元，同比增长59.6%，增速有减缓，同比下降22.4个百分点。
仍高于全省平均水平11个百分点。
开发投资中住宅完成3.7亿元，下降1.3%；
写字楼完成0.15亿元，下降42.3%；
商业营业用房完成2.9亿元，增长2.14倍；
其他用房完成3亿元，增长1.5倍。
②、非国有投资依然强劲。
今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。
从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资4个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成3.5亿和1.1亿，占总量的36%和11%。
国有企业完成0.36亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少7个百分点。
③、新开工项目规模提高。
前5月，累计26家开发企业有新项目上马，计划投资规模达15.3亿元，大大超过去年同期23家开发企业，计划投资5.3亿元的规模。
截止5月底，新开工项目进展顺利，完成投资4.9亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出3.3亿元。
④、开发资金到位情况较好。
截止5月底，累计资金到位17.8亿元，同比增长52%。
在当年到位的15.5亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破，分别为400万元和2500万元；
国内贷款3.7亿元，增长24%；
自筹资金5.19亿元，增长21.5%；
其他资金来源6.3亿元，增长42.9%，其中定金及预收款增长75.7%。
自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的74%，说明了盘锦市房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。
⑤、商业地产开发进入高潮。
今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。
而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。
特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。
1-5月,商业营业用房施工面积达64.1万平方米。
增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；
写字楼施工面积6.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%。
“汽贸城”“电器广场”等上亿元大型商业项目有10个正在建设中，掀起了盘锦市商业开发的高潮。
⑥、上亿元规模项目企业增多。
由于加大招商引资力度，发达省市外来资本增多，形成了盘锦有始以来上亿元开发项目企业最多的一年，从上年9家增加到21家。
计划总投资达42.14亿元，同比增长98.5%。
由盘锦实业有限公司投资3亿元兴建的“中国城商业广场”完成进度八成，预订成绩颇佳；
盘锦集团投资2.3亿元打造时代广场已动工；
而上海”盘锦花园”带来的是大都市居住文化理念，让海派风格溶入了盘锦新城。
⑦、房地产市场活跃依然。
在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，盘锦市房地产市场价格总体呈上升趋势。
数据显示，首季盘锦房屋销售价格指数为107.6，房地产租赁价格指数为101.2。
其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；
其二是私有住房交易上涨10.8%；
其三是房屋租赁价格上涨1.2%。
非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；
商业营业用房价格上涨1.2%。
⑧、多数商家看好开发形势。
从一季度的调查样本显示，盘锦市房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。
其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；
房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。
从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。
那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。
（2）、从政策影响看
房地产投资在盘锦市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。
，但对于投资的拉动意义重大。
他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。
目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到盘锦市地产市场。
①.征地拆迁影响：
中央强调不允许占用一亩基本农田。
上收县级以下土地审批权限。
堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。
土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。
今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。
一是征土地补偿费用3个月内支付率100%；
二是征地补偿清欠无拖欠情况；
三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。
②.立项规划影响：
坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。
目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。
因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。
③.资金来源影响：
银根紧缩给供需两方带来影响。
开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；
购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。
在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。
从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。
5月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。
面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。
（3）、从销售情况看：
目前销售和空置面积一降一升，就颇受人们关注。
一是销售下降。
截止5月底，盘锦市商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积56.5万平方米，同比增长1.9倍；
二是空置上升。
全市商品房空置面积9.3万平方米，增长1倍。
从空置时间上看，一年内占73%
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