《房地产项目管理》课程设计20Word文件下载.doc

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（五）市场分析 4

二、项目的开发管理流程 5

（一）项目立项阶段 5

（二）项目前期准备阶段 6

（三）项目建设阶段 7

（四）项目销售及售后服务阶段 8

三、项目开发管理组织模式 9

（一）项目组织架构 9

（二）项目实施工作流程 10

四、项目的结构分解与结构分解图 12

五、项目管理目标 13

（一）前期工作进度控制计划 13

（二）项目建设进度控制计划 14

六、开发经营计划 16

（一）销售计划 16

（二）开发计划 16

（三）收入计划 18

（四）项目投资计划 18

（五）融资计划 20

七、控制体系 21

八、项目实施风险控制 22

一、项目概况

（一）项目简介

项目名称：

建大花园

（1）基本信息

地块占地面为51288.1㎡，地势南高北低，规划容积率为3.5，实际容积率为3.76，绿化率为35%。

地块住宅楼共12幢，地下建1.5层，面积为76932㎡，其中车库61200㎡，剩余为商业，为15732㎡，配套公建为17550㎡，建筑面积共269982㎡。

具体指标见下表：

表1-1项目用地指标

地块规划用途

住宅

容积率

3.76

总用地面积

51288.1㎡

建筑密度

10%

绿地率

35%

建筑高度

90m

土地使用年限

70年

车位要求

1:

0.8

一、表1-2规划建设指标

总建筑面积

269982㎡

其中：

175500㎡

商业

15732㎡

车库

61200㎡

配套公建

17550㎡（占地上建筑面积10%）

（2）小区建筑规划

现规划南北方向安置三排，由南向北楼的个数分别为5、3、4，共12幢。

分别为命名为1号楼、2号楼、3号楼…12号楼。

其中中间的6号楼为楼王。

（见小区简略规划图）

景观方面以小区楼王南北两侧的绿化和雕塑为主线，配以大面积的绿地和特色植物；

开放式的街角，各种休闲娱乐运动设施，雕塑小品。

小区楼座位置图

（二）项目价格定位

二、根据对济南的类似住宅价格的分析，加之对建大花园所处区位相似住宅的分析，通过市场比较法来粗略的估计本项目的价格。

三、得出结论如下：

四、1、项目可实现均价7568元/㎡。

五、栋系数与均价表1-3

楼号

栋系数

栋低均价（元/㎡）

1、2、3、4

0.94

7114

5、7

1.04

7871

6

1.08

8173

8、9、10、11、12

1.016

7689

2、相同楼座内部定价

本案规定同一单元中最靠东的住户每平方米增加30元，最靠西的住户，每平方米增加10元，中间的住户按楼层算得的价格定价。

（三）项目开发周期

本项目计划分两期开发，总工期为1070天，具体为：

一期：

2013年2月10号至2014年7月15日

二期：

2014年7月30日至2015年12月21日

（四）项目销售计划及收入

1、一期开发产品为8、9、10、11、12号楼，第一次开盘时间为2013年7月30日。

2、二期开发产品为1至7号楼，开盘时间为2014年11月1日。

3、销售收入估算：

7568*175500+11000*15732+100000*1360=16亿

注：

7568为估计住宅价格；

11000为估计商铺价格；

100000为一个车位的价格。

（五）市场分析

1．客户市场分析

根据对于济南2012年一年的住宅类市场的分析，本项目所处的历下区的住宅需求比较大，并且周边的房地产项目比较多，项目区位形象已经深入人心，周边配套比较完善。

客户群比较充足经前期市场研究，开发的产品的主力客户为注重教育的老师以及邻近的科技园的白领，开发完成后市场前景好。

2．工程客户分析

本项目是中档住宅类高层，框架剪力墙结构，施工工艺比较简单，并且设计风格为简约中式，工程市场上比较常见。

所以从方案设计、工程施工以及绿化等在现在的工程市场上都是可行的。

3．策划公司的选择

（1）可研和方案设计阶段

因为本项目比较小，所以不具备前期可研和方案设计的人员，因此要把此任务外包。

可研和方案设计涉及两个问题，为了使项目达到最好的效果，可研和方案设计各找一家擅长的单位。

（2）营销策划阶段

项目最后的销售情况是开发是否成功的关键，因此要特别重视。

根据对济南营销策划公司的调查，选取两个公司来做营销策划阶段的工作。

策划比较强势的公司来做策划阶段，营销比较强势的公司来做营销。

二、项目的开发管理流程

（一）项目立项阶段

投资机会研究

首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据

《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；

申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；

《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；

申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；

六、

七、

八、

一、申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》

九、

十、

十一、

十二、

到城市规划管理部门申请定点；

需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；

企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；

十三、

申请定点

十四、

十五、

十六、

十七、

十八、

申请购置土地、办理土地产权手续

到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；

被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；

提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等

十九、

二十、

申领规划红线图、规划设计条件通知等文件

提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》

二十一、

二十二、

申领《建设用地规划许可证》

二十三、

二十四、

二十五、

二十六、

通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计

（二）项目前期准备阶段

《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；

《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；

二、在开工前办理。

未经许可，不得擅自开工；

二十七、

选择勘探队伍和设计单位

二十八、

二十九、

三十、

三十一、

三十二、

申领《工程规划许可证》和《施工许可证》

三十三、

通过招标选择承包商

招标一般流程：

拟定招标方式，准备文件

↓

编制标底

向招标主管部门申请招标

↓

发布招标通告

对承包企业的资格进行预审

发送招标文件

↓

招标工程交底与解答

三、↓

四、开标、评标、决标发出中标通知及签订合同

使土地（生地）在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

主要包括：

通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

三十四、

三十五、

做好“七通一平”工作

三十六、

三十七、

三十八、

三十九、

四十、

选择承包单位

四十一、

四十二、

四十三、

四十四、

选择监理单位

通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）

四十五、

四十六、

四十七、

（三）项目建设阶段

1、配合承包商做好各项工作

2、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”

3、及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。

4、协助承包商做好接受验查工作

5、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。

五、6、进行合同管理

六、7、有效地协调参与项目单位的关系。

1、组织监理单位进行监理

2、组织业主负责供应的材料、设备订货

四十八、

四十九、

五十、

组织承包商进场

五十一、

到房地产市场管理部门申请；

应具备条件：

1、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；

2、已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）

3、已确定预售的监管机构和监管方案

4、已制定房屋使用维修公约

应提交的材料：

1、开发商的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。

2、工程施工进度计划。

3、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。

4、商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；

应附有商品房预售总平面图。

五十二、

五十三、

五十四、

加强开发项目工程管理与监控

五十五、

五十六、

五十七、

五十八、

五十九、

申领《商品房预售许可证》

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　1.完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；

　2.有完整的技术档案和施工管理资料；

　3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

4.有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；

5.有施工单位签署的工程保修书。

不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验收。

六十、

六十一、

六十二、

六十三、

项目竣工验收

六十四、

六十五、

六十六、

应提交材料：

项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等

六十七、

六十八、

六十九、

七十、

七十一、

七十二、

七十三、

七十四、

（四）项目销售及售后服务阶段

新房竣工后3个月内申请办理所有权登记；

登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件；

向主管部门交验主要的证明文件及相关资料（如：

项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。

办理竣工后的产权登记手续

申请《商品房预售许可证》

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