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4．代建工程开发本钱指房地产开发企业担当委托单元的委托，代为开发除土地、衡宇以外其他工程如市政工程等所产生的各项用度支出。

以上四类开发产物本钱，在核算上将其用度分为如下六个本钱项目：

1．土地征用及拆迁赔偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所产生的各项用度，包罗征地费、安顿费以及原有修建物的拆迁赔偿费，或接纳批租方法取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、衡宇开发前产生的筹划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、园地平整等用度。

3．底子设施费指土地、衡宇开发历程中产生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及门路等底子设施用度。

4．修建安装工程费指土地衡宇开发项目在开发历程中按修建安装工程施工图施工所产生的各项修建安装工程费和设备费。

5.配套设施费指在开发小区内产生，可计入土地、衡宇开发本钱的不能有偿转让的大众配套设施用度，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单元及开发明场为开发房地产而产生的各项间接用度，包罗现场治理机构人员人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。

从上可以看出：

组成房地产开发企业产物的开发本钱，相当于产业产物的制造本钱和修建安装工程的施工本钱。

如要盘算房地产开发企业产物的完全本钱，还要盘算开发企业（公司本部）行政治理部分为组织和治理开发经营运动而产生的治理用度、财政用度，以及为销售、出租、转让开发产物而产生的销售用度。

治理用度、财政用度和销售用度，也叫期间用度。

它们绝大部分都是经营期间的用度开支，与开发工程量的干系并不十分密切，如果将期间用度计入开发产物本钱，在开发产物开发和销售、出租、转让差别步的情况下，就会增加开发产物的本钱，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间产生的治理用度、财政用度和销售用度计入当期开发产物本钱，就会使企业造成大量的潜亏，不能实时反应企业的经营状况。

同时，将期间用度计入开发产物本钱，不光要增加核算的事情量，也倒霉于正确考核企业开发单元的本钱水平和本钱治理责任。

因此，现行管帐制度中划定将期间用度计入当期损益，不再计入开发产物本钱，也就是说，房地产开发企业开发产物只盘算开发本钱，不盘算完全本钱。

第二章自营开发工程本钱的核算

房地产开发企业的底子设施和修建安装等工程的施工，可以接纳自营方法，也可接纳发包方法进行。

接纳自营方法进行的底子设施和修建安装（包罗装饰）等工程，如果工程范围不大，在施工历程中产生的各项工程用度，可直接计人有关开发本钱的核算东西，记入“开发本钱——衡宇开发本钱”等账户的借方和“银行存款”、“库存质料”、“应付人为”等账户的贷方，作如下分录入账：

借：

开发本钱——衡宇开发本钱XXX

贷：

银行存款XXX

库存质料XXX

应付人为XXX

如果工程范围较大，由企业所属施工单元进行内部核算的，可凭据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程用度，并按工程施工本钱核算东西和本钱项目设置工程施工本钱明细分类账进行工程本钱明细分类核算。

一、自营工程本钱核算的东西和项目

由于开发企业底子设施、修建安装等工程具有多样性和牢固性的特点，每一工程险些都有它的奇特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建立它时，要接纳差别的施工要领和施工组织。

纵然接纳相同的尺度设计，也由于必须在指定的所在制作，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、质料资源等社会条件差别，在制作时，往往也需要对设计图纸以及施工要领、施工组织等作适当改变。

工程的这些特点，使工程施东西有个别性。

因此，底子设施、修建安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织本钱核算时，必须接纳定单本钱核算法，即凭据各项工程进行分别核算本钱的要领。

通常可以直接记入各项工程的生产用度，应直接计入各项工程本钱；

通常不能直接计入各项工程而应由有关工程配合包袱的生产用度，要先凭据产生所在先行归集，然后凭据一定的尺度，定期分派计入有关工程本钱。

按定单本钱核算法核算工程本钱，必须确定工程本钱盘算的东西。

工程本钱核算的东西，通常是具有工程预算的单元工程。

因为单元工程是体例工程预算、工程进度筹划的东西。

凭据单元工程来组织工程本钱核算，便于反应工程预算的执行结果，阐发工程本钱超降的原因，实时反应施工运动的经济效益。

为了简化工程本钱核算手续，对付：

（l）在同一施工所在、同一结构类型、开竣工时间相靠近的各个单元工程；

（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的本钱归并核算，然后凭据各该单元工程预算造价的比例，算得各该单元工程的实际本钱。

为了便于核算各项工程本钱和分清工程本钱超降的原因，必须对生产用度凭据经济用途加以分类。

施工单元的生产用度凭据它的经济用途，一般应分为下列本钱项目：

1．质料费指在施工历程中所耗用的组成工程实体的质料、结构件的实际本钱以及周转质料的摊销和租赁用度。

2．人工费指直接从事工程施工工人（包罗施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等帮助工人，但不包罗机器施工人员）的人为、奖金、津贴和职工福利费。

3．机器使用费指在施工历程中使用自有施工机器所产生的用度，包罗机上操纵人员人为，职工福利费，燃料动力费，机器折旧、修理费，替换东西及部件费，润滑及擦拭质料费，安装、拆卸及帮助设施费，养路费，牌照税，使用外单元施工机器的租赁费，以及凭据划定支付的施工机器进进场费。

4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，质料二次搬运费，生产东西用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，园地清理费等。

5．施工间接费步伐工单元为组织和治理工程施工所产生的全部支出，包罗施工单元治理人员人为、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政治理用牢固资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动掩护费、民工治理费等。

如搭建有为工程施工所必须的生产、生活用的临时修建物、构筑物及其他临时设施，还应包罗临时设施摊销费。

上述质料费、人工费、机器使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工历程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程本钱。

施工间接费由于属于组织和治理工程施工所产生的各项用度，要凭据一定尺度分派计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接用度”账户，然后凭据一定尺度分派计入各项工程本钱。

二、质料费的核算

各项工程耗用的主要质料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。

“已领来用质料清单”、“大堆质料耗用单”等质料凭证汇总盘算。

“已领未用质料清单”是对下月需要继承使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用质料总额中减去借以盘算该月质料耗用额的质料凭证。

大堆质料是指砖、瓦、砂、石等质料。

这些质料常有几个单元工程配合耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往接纳“算两头、轧中间”的步伐，来定期盘算其实际用量。

即对进场的大准质料进行点数后，日常领用时不必逐笔治理领料手续，月末先盘算定额耗用量。

本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×

质料消耗定额）

再通过盘点求得实际耗用量，差别数量和差别分派率：

本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量

差别数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量

差别分派率＝差别数量÷

本月定额耗用量×

100%

然后求得各项工程实际耗用大堆质料数量和筹划代价本钱：

某项工程实际耗用大堆质料数量＝该工程定额耗用量×

（1±

差别分派率）

某项工程实际耗用大堆质料的筹划代价本钱＝该工程实际耗用大堆质料数量×

筹划单价

施工队组在施工历程中领用的周转质料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其本钱记入各项工程本钱。

于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程本钱。

对租赁的周转质料，其租赁费可凭据租赁用度账单记入各项工程本钱。

三、人工费的核算

工程本钱中的人工费，对计件工人的人为，可直接凭据“工程任务单”中人为总额汇总计入各项工程的本钱，职工福利费可按人为的比例（目前为14％）计入各项工程的本钱。

“工程任务单”是施工员凭据施事情业筹划于施工前下达给工人班组的具体事情通知，也是用以记载实际完成工程数量、盘算奖金或计件人为的凭证。

通常于施工前由施工员会同定额员凭据施事情业筹划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。

任务单中工程完工后，施工员应凭据工程任务单中划定的各项条件进行查抄，并会同质量查抄员进行验收，评定质量品级。

实际验收数量与签发的工程数量有收支时，应查明原因并经领导批准后才气结算。

每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。

如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按预计数进行结算，未完工部分可结合下月施事情业筹划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的人为奖金于当月结算。

对计时工人的人为和职工福利费，可凭据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单元的平均人为率盘算。

所谓施工单元平均人为率，就是以月份内各该施工单元修建安装工人作业工时总和，除修建安装工人人为和职工福利费总额所得的商数，它的盘算公式如下：

某施工单元平均人为率（元/时）＝月份内施工单元修建安装工人人为和职工福利费总额（元）÷

月份内该施工单元修建安装工人作业工时总和（时）

用施工单元平均人为率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分派的人工费：

项工程分派的人人为＝该项工程耗用工时×

施工单元平均人为率

四、机器使用费的核算

施工单元因接纳机器化施工使用施工机器而产生的各项用度，应另行组织核算。

因为使用施工机器而产生的机器使用费，是单独记入工程本钱的“机器使用费”项目的。

机器使用费的内容，一般包罗：

1．人工费指机上操纵人员的人为和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机器耗用的燃料、动力费。

3．质料费指施工机器耗用的润滑质料和擦拭质料等用度。

4．折旧、修理费指对施工机器计提的折旧费、应计的修理费和租人机器的租赁费。

5．替换东西、部件费指施工机器使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换东西和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机器运到施工现场、运离施工现场和在工地范畴内转移的运输、安装、拆卸及试车等用度，若运往其他施工现场，运出用度由其他施工现场的工程本钱包袱。

7.帮助设施费指为使用施工机器制作、铺设的底子、底座、事情台、行走轨道等用度。

施工机器的帮助设施费，如数额较大，可先记入“待摊用度”账户，然后凭据现场施工期限分次从“待摊用度”账户转入“工程施工——机器使用费”账户，摊入各月工程本钱。

8.养路费、牌照税指为施工机器如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。

9．间接费指机器施工队组