城市生态宜居社区项目可行性论证报告Word文档格式.docx

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　　⑤《住宅建筑规范》

　　⑥《建筑设计防火规范》

　　⑦《民用建筑设计通则》

　　登封市东区管委会下发的相关文件、规定

1.3.2编制范围

　　根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本申请报告主要从以下范围进行研究：

　　①项目建设的必要性和依据

　　②项目建设规模的确定

　　③建设条件是否具备

　　④工程建设规划

　　⑤公用工程方案

　　⑥项目实施进度计划安排

　　⑦投资估算及资金筹措方案

　　⑧对项目的效益进行客观分析

1.4研究结论

1.4.1项目建设的必要性

1.4.2建设规模

1.4.3建设地点

　　该项目位于登封市少林大道与郑上高速交叉口偏东北方向（登封新区）。

项目规划占地866216平方米。

实际建设规模为2431689.7平方米。

1.4.4项目总投资：

项目总投资103.374亿元。

1.4.5经济技术指标

1.4.6结论和建议

　　项目符合国家政策和登封市城市发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，同时可大幅提升居住质量和条件,且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的，也是必要的。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设必要性

　　我公司本着立足，造福百姓的宗旨，为广大市民建设优美的城市环境、完善的城市功能为登封市的经济建设做出贡献。

该项目就是基于上述城市需求，满足城市功能的需要，提高土地利用率，形成现代都市新风貌，与城市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应。

第三章建设规模及建设条件

3.1地块自身状况

3.2地块周边污染状况

　　该社区周边为城市道路、办公区域或生活服务设施，地势平坦，周围没有污染源，公路交通四通八达，交通便利，水、电、暖公用配套设施齐全，可以满足项目建 

设的需要。

3.3地块周边生活服务配套状况

3.3.1购物配套

社区规划有满足居民生活需求的各类生活服务场所与设施。

3.3.2教育配套

社区规划有幼儿园、小学和中学，高中，满足教育的配套教育项目。

3.3.3医疗配套

社区内规划有两个医院，以满足居民就近看病的需要。

3.3.4其他配套

社区所在位置交通便利，紧邻少林大道与郑少高速，规划六纵、六横城市干道，周边通信设施完善，居民通信联络方便；

周边设有公共绿地，并有其他城市服务设施保障。

3.3.5项目条件：

项目占地地势平坦，障碍物均已拆除完毕，已具备勘探、建设条件。

第四章:

项目市场分析

4.1登封的城市发展总体规划

未来十几年登封市的总体规划发展思路是“一城三区四组团”发展新格局正在全面实施。

所谓“一城”即登封城。

“三区”即中心城区、登封新区、旅游新城。

“四组团”即围绕发展文化旅游产业，各乡镇做出适应性调整特色乡镇。

中心城区老城区改造的功能定位为：

①、国际文化旅游名城的综合服务区；

②、以儒文化和登封历史为主要体验的文化旅游目的地；

③、登封的行政、文化、商业中心和文化创意产业基地。

中城区的规划建设用地为12.57平方公里；

规划居住人口约20万人，登封新区的功能定位为建成为集休闲、居住、商贸等功能于一体的现代化城市新区。

该区位于老城区东建成区面积达3.5平方公里，规划面积30平方公里，规划人口22万人，着力打造产业集聚区、商住区、中岳文化苑三大板块。

“天地之中”旅游新城功能定位以禅、武、医为特色的“养心、养体、养生”型具有休闲和养生特色的城市新区。

主导功能为河南省旅游集散中心之一，郑州都市区重要的休闲度假圣地，以禅、武、医、商为特色，具有居住生活和生态维护等综合功能。

“天地之中”旅游新城规划建设用地14.57平方公里，规划区规划期限末居住常住人口为10万人。

4．2拟建项目地块交通条件调查：

我公司拟建的项目位于新城区，西邻新规划的纵一、纵二、纵三、纵四路，南临少林大道，北邻新规划的横一、横二、横三路，东临郑少洛高速公路，交通便利，方便未来社区人员的出行；

本项目由于受周边环境围绕，未来社区设有市政规划道路直接进入小区，市内公交车多路通过本社区。

4.3拟建项目周边市政配套设施：

4.3.1购物中心：

距离本项目仅有500米左右路程有一农贸市场，旁边汇源超市、福佳旺超市、天福超市、绿叶超市等超市及生活便利店众多，为居民以后生活提供了便利；

4.3.2文化教育、医疗卫生：

北街幼儿园、松阳幼儿园、立英小学、实验中学、朝阳中学、郑大体院、少林武校、登封皮肤病专科医院、市三院等；

4.3.3邮政、金融服务：

农业银行、中国人民银行、中国移动、中国联通、中国人寿保险公司；

4.3.4娱乐、餐饮、住宿方面：

周边大型娱乐城，宾馆，饭店林立，极大的方便了市民的业余文化生活；

4.3.5大型摩托车配件批发市场；

4.3.6历史人文区位影响：

中岳嵩山雄奇壮丽，名刹“少林寺”誉满天下，道教圣地“中岳庙”，古代学府“嵩阳书院”驰名中外，登封环境优美，条件优越，有丰富的旅游资源，认识人文景观得天独厚，是国务院首批公布的国家重点风景名胜区和国家级森林公园之一。

本项目位于嵩山脚下，距离少林寺仅十几公里，具有浓厚的历史人文气息。

4.4拟建项目的优势

4.4.1交通便利，西邻新规划的纵一、纵二、纵三、纵四路，南临少林大道，北邻新规划的横一、横二、横三路，东临郑少洛高速公路；

4.4.2自然人文景观良好，周边有嵩山地质公园、嵩阳书院、少寺公园、武林公园；

4.4.3周边已经有成熟的人居环境；

4.4.4周边可利用资源丰富，学校、医院、超市、集贸市场、银行、生活服务设施完善。

随着经济水平的发展，人们消费观念的改变，越来越多的人们开始追求高质量的生活，本社区开发建成后，除了满足当地居民和商业、贸易经营者的刚性生活需求外，同时为中、高收入者改善居住条件提供理想的社区选择，该社区的开发建设定会获得较好的经济效益和良好的社会效益。

第五章:

规划设计背景及设计原则

5.1规划设计背景

　　①沿袭登封市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。

　　②社区规划设计根据中心城区总体规划要求，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。

5.1.2规划用地范围

　　该项目位于登封市少林大道与郑上路交叉口偏东北方（登封新区），项目规划占地866216平方米。

5.1.3规划对用地的规定

　　按照城市总体规划，该区为住宅用地。

5.2规划设计依据与指导思想

5.2.1规划设计依据

5.2.2规划原则:

　①规划定位；

　②规划原则

5.2.3规划指导思想

5.3规划布局

5.3.1总体布局结构

①根据周边的地理条件和规划指导思想，按照城市总体规划,分别在主、次干道设主、次出入口，预留消防通道，主体建筑均南北朝向，保证良好的通风与采光，按照控规指标的要求以小高层、高层建筑为主，辅以多层商业或服务设施用房。

②人性化系统

　　在社区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化环境，改良空气质量，丰富社区生活，创造社区凝聚力，强化文化特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。

5.3.2建筑布局

①居住建筑布局

　　社区内住宅建筑采用现代建筑风格，颜色以浅色亮丽为主，活跃空间氛围。

住宅户型采用多种户型，满足不同家庭的居民生活需要。

住宅力求明厕、明厨、大厅、小卧，功能完善。

建筑抗震按城市抗震总体规划执行。

②公建规划

　　社区内建有卫生站、商店、车库等公共服务设施，以方便居民生活需要。

5.4规划建设方案

5.4.1规划建设方案

5.4.2户型比例

5.5建筑方案设计

　　方案对建筑设计的整体性及和谐性进行控制，规定性与指导性相结合。

建筑设计注重社区外在建筑形象的塑造，以庄重而富于现代感的建筑样式产生具有时代特征、人性化的社区形象。

5.5.1平面设计

5.5.2建筑风格与建筑处理

　　住宅建筑展示地域性和时代性融合共生的建筑面貌，突出社区整体形象，突出地方特色和生活情趣，充分考虑对环境的利用和形成良好的外部环境景观。

建筑单体设计采用母体符号的设计手法，制定出庄重、大气的沿街立面及社区内空间效果。

①建筑立面构成

　　立面处理结合整体风格设计，注意比例协调和视线效果，公建的屋顶可适当重点处理，道路沿线建筑立面突出城市干道景观特征。

②材料与质感

　　主体住宅建筑外墙以陶砖为主，质感应细腻，富有亲和性；

公建在保持规划区整体风格的前提下，同时提倡新型建材在满足整体风格构成的范围内合理使用。

③建筑色彩

　　规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。

5.6通体系组织与场地竖向规划

5.6.1交通体系规划

　　道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联系，从而使社区形成一个完整的、相对独立的有机整体。

5.6.2竖向规划要点

　　项目区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。

场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。

5.7工程管网建设

5.7.1给水工程

①设计依据

②用水量预测

③水质、水压

④水源工程

5.7.2排水工程

5.7.3消防

　　项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消防栓按照低压制消防供水设计，控制半径l00米，设计地面消防栓2个。

　　根据《建筑物灭火器配置设计规范》（GBJl40—90）的规定，在公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。

5.7.4供电工程

　　①用电量估算

　②电源引接及变压器容量

　　③供电方式

5.7.5电信及闭路电视工程规划

①电信工程规划

　　本项目市话系统从社区西侧北侧引入。

在社区内设1个电话总交接箱，电话交接箱独立安装于室外。

规划区内电信排管沿区内道路成枝状，由电信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。

5.7.6整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性，并为此留有相关的足够的通道。

5.7.7供热工程

　①热源：

为北侧主干供热管线提供的热水介质。

　②布置方式

　　采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户计量。

　　室外热网应每隔60米设一检查井，并在分支管连接管道上设置阀门、排水、放气和装有套管的伸缩器，便于检查和维修。

采暖热网在穿越马路时应假设大两号刚套管，并比道路两边宽出l米，便于施工和管护。

5.7.8工程管线综合

　　庭院管道沿绿化带布置。

管线埋深和间距要求严格按规范执行，并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。

5.8环卫规划

　　垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。

沿路每隔50—80米布置垃圾箱1处，中心绿地等人流集中活动地段应注意垃圾物的清理。

5.9接地防雷

5.10地震设防

　　根据现行的“中国地震裂度区域图（1999）”显示，本项目区所在地地震裂度为5度，建筑抗震设计按国家要求，项目建筑抗震设计按7度地震区设防。

5.11物业管理

　　社区建成后，社区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与社区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务。

5.12节能

①建筑物本体部分

　　本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑节能效果，并遵从《民用建筑节能设计标准（采暖居