广州花都汇城项目可行性研究报告书Word格式.docx
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根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下：
一期项目开发经济技术指标
序号
项目内容
指标
1
用地面积
105970m2（159亩）
2
建筑基底面积
24590m2
3
地下室面积
21730m2
4
总建筑面积（不包地下室）
192000m2
其
中
高层
106260m2
多层
8400m2
联排别墅
17820m2
商铺
26560m2
酒店
32960m2
5
建筑密度
23.20%
6
容积率
1.62
7
绿地率
40%
1.4项目转让方式
住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。
2．区位分析
2.1花都概况
2.1.1地理环境
花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。
地理位置十分重要。
花都区总面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。
花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。
东有流溪河流经，西有巴江河过境。
花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。
2.1.2经济发展情况
改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。
在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。
2000-2006年，花都国内生产总值年均增长14.4%。
2006年实现生产总值360.36亿元，同比增长13.21%；
完成工业总产值825.85亿元，同比增长14.38%。
经济效益综合指数达239.27%，同比提高21.21个百分点。
全区农业总产值34.54亿元，占全区CDP5.56%，同比增长6.2%，农村经济总收入527.8亿元，同比增长6.78%，农民人均收入7325元，比上年增长4.34%。
完成地方预算内财政收入16.35亿元，同比增长35.74%；
税收总额53.2亿元（不含海关关税及代征税22.04亿元），同比增长40.75%。
完成全社会固定资产投资86.71亿元，同比增长20.01%；
社会消费品零售总额108.26亿元，同比增长13.13%；
外贸出口总值11.63亿美元，同比增长43.69%。
实际利用外资2.17亿美元，同比增长7.81%。
2.1.3人文社会环境
花都区户籍人口72万，另有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。
城区常住人口30万。
2.2城市建设与交通区位分析
花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、陆、空立体交通网络。
中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和300万吨货运。
广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉——京广铁路从此经过。
区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过。
有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。
广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。
今后，还有广州北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。
到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。
城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。
3．市场分析
3.1花都房地产市场
3.1.1基本概况及特点
广州中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。
近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年1到2月全区实际销售面积1331477平方米，比同期增长了百分之17.8%，销售金额达44亿元人民币，同比增长百分之41.26%。
根据花都统计局公报，2006年花都区完成全社会固定资产投资86.71亿元，其中完成房地产开发投资额24.31亿元，同比增长26.23%。
其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。
由于广州新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升温，以商铺、写字楼、物流、酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。
2006年，花都区完成商品房销售面积135.87万平方米，同比增长12%，商品房销售金额49.41亿元，同比增长47.7%，2006年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据广州市国土房管局统计数据显示：
花都区2003年商品房住宅成交均价仅为1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均价更是达到3235元/平方米，住宅成交均价比2003年增长了80.4%。
成交面积为102.8万平方米，同比增长14%。
07年2月份，花都区一手商品房住宅成交均价达到3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高达46.8%。
个别楼盘销售价格已是突破6000元/平方米大关。
近年来花都区新建商品房住宅销售情况表
据中原地产研究部表示，花都区的楼盘主要分为城区楼盘和郊外山水别墅楼盘两大部份，销售情况也呈现两极分化现象，档次较高、规模及配套较为齐全的楼盘销售情况非常好，甚至出现卖断货的情况。
而规模较小、中低档次、较偏远、配套设施还未成熟的楼盘则销售情况较差。
同时由于近两年在部份优质楼盘的带动下，花都楼价上涨的幅度较大，其它楼盘也纷纷跟着上涨，部份项目有意放慢了开发速度，有些楼盘甚至故意减缓销售速度，等待楼价上涨。
总体来说，2006年花都楼市供货量虽然不少，但高端优质楼盘并不多。
从05年开始，多家大型发展商纷纷进驻花都开发，不少大型楼盘已相继开工建设，今年春节前后，中房观湖国际及骏威锦东花园的开盘为花都楼市带来新一轮购房热潮，至春节前，二盘推出的首期单位均全部售罄，销售均价创下6000元/平方米的花都历史记录。
预计到2007年至2008年，花都新推楼盘及货量都将会达到高峰。
花都区主要楼盘情况表
区域
项目名称
项目位置
规模
均价（元/m2）
销售情况
城区
雅居乐-雍华庭
花都区迎宾大道
27万m2
3500
售罄
雅居乐-雍逸豪庭
花都区天贵路
15万m2
别墅9000洋房4100
别墅售出约80%洋房基本售罄
骏威锦东花园
花都区紫薇路
总建120万m2
洋房5500
首期售出90%
中房观湖国际
花都区环湖路
占地480亩
洋房4600
首批售罄
云珠花园
花都区龙珠路
3.52万m2
电梯洋房3800
基本售罄
新都城市花园
花都区兰花路
约4万m2
洋房4300
首期基本售罄
金色华庭
3.05万m2
无电梯住宅3300
住宅售出约80%
永愉花园
花都区凤凰路
2.47万m2
住宅售出约90%
机场片区
合和新城
73万m2
洋房3500联排别墅5500
首期售出约80%
豪利花园
花都区镜湖大道
16.4万m2
电梯洋房3600
首期售出约85%
郊外
雅堡新城
广清高速公路海布出口
100万m2
电梯洋房2400别墅7000
近期推出洋房和别墅
天湖峰境
花东镇山前大道
800亩
别墅8000-18000
认购阶段
南航碧花园
山前大道
160万m2
别墅7500
还有少量尾货
芙蓉绿茵豪苑
芙蓉度假村
22万m2
售出约70%
碧桂园假日半岛
650万m2
别墅5500
售出约1500多栋别墅
资料来源：
中原地产研究部
在花都经济高速发展的带动下，花都区房地产市场逐渐成熟，成为广州楼市的一大亮点。
据中原地产介绍，在原有的恒大地产、美林基业、雅居乐、合和集团、雅堡集团、碧桂园集团外，近年更有祈福集团、新鸿基地产、中房集团、富力地产、万科地产、合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。
物业开发也呈多元化发展，包括住宅、别墅、商业、办公写字楼、物流、酒店以及工业房地产等多种类型。
目前花都新开工的房地产项目总量达到20多个，已公开新项目的总建筑面积约在600万平方米左右，一场地产开发热潮将在北部掀起。
综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点：
在供应方面：
项目的开发以多层住宅、别墅为主，并以别墅为发展方向。
在需求方面：
买家以广州、香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。
还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元的销路较大，以别墅为市场焦点。
在销售策略上，一般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期的开发。
3.1.2市场走势及前景的判断
（1）政府政策
花都区国土房管局早在1998年6月20日就颁布了《国有土地基准地价》，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化、规范化轨道，保证了土地的增值保值和房地产市场的健康发展。
花都区的地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟一类，投资大有可为。
（2）市场需求
根据《珠江三角洲经济区城市群规划》预测到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。
由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。
由于经济的连续快速发展，未来几年，花都区的人口将快速增长。
其中汽车产业方面，目前全区共有整车生产企业2家，汽车零部件生产企业已超过100多家。
年产值达到350多亿元，占全区工业总产值的50%左右，对全区工业增长的贡献率达到95%以上，根据花都区政府工作计划，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到50平方公里的汽车工业园将全面建成。
已在汽车城正式落户的"
世界500强企业"
有10家。
目前已投产企业共25家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业的建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求较高，
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