酒店式公寓分析.docx

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酒店式公寓分析

“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。

经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。

现就苏州市场，做如下项目分析。

一、概念

1、起源

酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。

20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。

这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。

而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。

社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。

商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。

国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。

由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。

之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。

2、概念

酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。

酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。

同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

服务，如家居清洁、

3、酒店式公寓的市场需求者

主要有以下几类：

（1）海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员

国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。

作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。

规模小、派驻人员少的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。

实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。

（2）国内及海外商务人员

由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。

（3）投资者

不少人购买房屋用于投资，一般选择户型面积小。

总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。

有余钱的当地人也乐于购买作为投资。

⑷小企业和SOH（族

少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。

随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOH（族。

酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。

（5）居家自住者

带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。

4：

酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、单身公寓的主要区别：

酒店式公寓：

定义是提供酒店式管理服务的公寓。

最简单的理解就是，我们住公寓每天都有保洁阿姨打扫卫生。

门口有保安巡逻。

公寓式酒店：

定义是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。

最简单的理解就是总统套房。

（我们要做的）

产权式酒店：

定义是个人投资者买断酒店客房的产权。

最简单的理解就是这家酒店的一个房间。

我话50W买了。

我想住的时候来住，不想住的时候委托给酒店帮我出租出去挣钱。

服务式公寓：

定义跟酒店式公寓是一样。

也可以理解为酒店式公寓。

单身公寓：

就是正常普通的公寓了。

主要区别：

酒店式公寓、服务式公寓、单身公寓房产属于住宅。

公寓式酒店、产权式酒店房产属于商业。

房产性质不一样。

酒店式公寓、产权式酒店、服务式公寓、单身公寓。

可以购买为私人房产。

公寓式酒店是公司性质不能单独交易购买。

中国酒店式公寓品牌一览表

公宣辔称

奏别

祖金（元）

平台

途家（且irtxnb+hiOjni启vray樟我

话合出着几天的短租（比住酒店參了个凰房・有家的區觉》

公重租赁

祖金按天算

码蛟短租

扯専租赁

中高荷

整梳高端◎店式巷重

把上广

雅诗阁（新加坡）

公■宜姐赁

YlODtlD元/月

整栋高端西店式佥車

北上广

盛薛阁

公車祖赁

>10000tc/月

分歆武高端画店武公唾

上海

优帕克

处重租赁

^IOOOOtc/月

分豔式中-高錨首店式艺宦

上侖

起庭生善

扯童祖羹子生霑脂务

>5000-20000/月

分歆式高端酉店我公畐

上海

盛擢行

公車租赁

>10000元/月

分散式高揣町主式公重

广州

社事家

址重租赁

>3000元/'月

中慨揣

整栋中低端酉店武公■唾

北京一上海

自如■

处重列赁

>25007^/月

整栋中低端酉信式公區

北系

新派

公黑租赁

^4000元■/月

整榇申低端.:

酉症式虽垂

南京-上海

未来域

扯專祖赁

>3500元/月

整糅中低端暦店式鱼車

南京

慨方

公專祖赁

>2000^/月

整栋中低滝酒庄式埜宣

北上广

y©u+

公宜粗赁+社区

>25005^/月

整擁屯低端酒店式公車

上海

靑年汇

^=30007^/月

整桂审岳端看店金公竜

上海

乐活家

公重租赁

^=3000元/月

2015年不少快捷⑥店也纷纷在整栋的集中公H试木；如华住旗下的慨赢处埶如赢旗下的我赢公11・桔子淄店旗下罰谩果公事，我靈我冢施下的精英公审

分勖我中低端辿驚

北京-上海

自如

公事祖赁

>25007^/月

分散式中低端址重

上海如区參

公重祖赁

>1500元/月

分散式中牴端公車

上海

扯重相盪

湖500元/月

分謝式中低端公專

上海

專见

埜専粗赁

>3000^/.^

分散式虫範端公專

协纵

喘重祖赁

^=1000元f月

分散式中琵耗坯宣

虜都

优客律家

i^aoo元/月

其他

審歆的个体户、胶壷公専、廉位

备注；调査投要載高的公农租赁有“忧喜谨宋、优家'彰庭生送打……

、苏州酒店式公寓品牌一览表

类型

地域

公寓名称

区位优势

租金

工业园区金鸡湖商业圈

整栋咼端式酒店式公寓

苏惠路88号环球财富广场B幢

苏州绿地辉盛阁国际公寓

金鸡湖西CBD地铁站

>700—房豪华

84m2

整栋咼端式酒店式公寓

中新大道西229

号

好

工业园区与姑苏区融合地带、万科美好广场、苏州大学附近、老城区景点

>700一房豪华

84m2

整栋咼端式酒店式公寓

融安街18号

苏州晋合豪生行政公寓

金鸡湖东晋合生活广场、金鸡湖景区、圆融时代广场、国际博

>700一房豪华

84m2

览中心、国际金融中

心

公寓式酒店

金鸡湖大道与星港街交叉口

苏州建屋豪生全套房

酒店

金鸡湖西、独墅湖大道、未来星港街地铁站（两条地铁交汇口）附近

>480豪华大床房48m2

整栋咼端式酒店式公寓

李公堤三期E区商业街9幢

苏州李公堤瑞贝庭公寓酒店

李公堤文化创意街区

>400豪华景观房42m2

分散式高端酒店式公寓

星海街58号加城花园27幢

苏州凤凰乐嘉服务公

寓

金鸡湖西、星海公园

>400

分散式高端酒店式公寓

星都街80号

金鸡湖西CBD地铁站

>400高级单卧套房72m

分散式高端酒店式公寓

嘉瑞巷8号

苏州金鸡湖名致服务公寓

国际会议中心、金融中心、圆融时代广场

>400豪华单卧套房63m

工业园区

公寓式酒店

阳澄湖大道与亭隆街交汇处

苏州君地金熙公寓酒

店

阳澄湖、青剑湖

>400高级套房

80m2

整栋酒店式公寓

方舟路519号

苏州建屋乐龄公寓

金鸡湖东、方洲公园

>370一居套房

70m2

分散式酒店式公寓

维华路3号

苏州璞御君地伯克利服务公寓酒店

阳澄湖、青剑湖

>200豪华套房

（300）80m

平台

途家

适合出差、旅游的短租（比酒店多了个厨房，有家的感觉）

租金按天算

蚂蚁短租

零散的个体户，多以网络平台注册推广为主

辉盛国际酒店管理集团为星狮地产有限公司的分支机构，辉盛国际公寓是一家全

球服务公寓运营商，其拥有的金质服务公寓遍布欧洲、北亚、东南亚、中东以及

澳洲。

旗下有辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭、名致、凯贝丽、马尔马迅、杜维7大品牌

FRA^Sf^Acrfrasfr^sirmrMODENAUEpfJHote^d^uyin

雅诗阁是凯德集团旗下的全资子公司，总部设在新加坡。

1984年，雅诗阁

推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。

2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太

区服务公寓房地产信托基金一一雅诗阁公寓信托。

经过超过30年的耕耘与发展,今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。

雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球知名的国际服务公寓业主和运营商，在美洲、亚太、欧洲及中东地区的超过25个国家100多个城市管理近290多家物业，超过45,000套服务公寓单位。

雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。

A5COTT

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證

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AfAiT'fivfH二

在中国，雅诗阁是知名的国际服务公寓业主和运营商。

目前在全国拥有和管

理着87个物业，逾15,000套服务公寓单位，分布在北京、长沙、成都、重庆、大连、佛山、广州、海口、杭州、合肥、南京、南通、上海、绍兴、沈阳、深圳、苏州、太原、天津、武汉、无锡、西安、厦门、银川、香港和澳门。

苏州盛捷绿宝广场服务公寓（苏州市高新区长江路436号）

苏州盛捷白塘金融港服务公寓（Opening2017）

苏州